こんにちは!「新米大家」です。

昨日は、娘の文化祭に行ってヘトヘトなのですが・・・今日も仕事です。((´;ω;`)ウゥゥ

今日は、11月3日のゆたちゃんさんのコラムを読ませて頂いて、感じたことをお伝えしたいと思います。

 

1.ファミリー物件の低グレード木造アパート

ゆたちゃんさんのコラムにも記載されていましたが、グレードが低い木造アパートでは、入居者さんの入替りが発生しにくい(シングルマザーや高齢単身者世帯が多い)代わりに、一度退去が発生すれば・・・次の入居が決まりくい・・・といったメリット、デメリットがあるという内容が書かれていました。

2.築古ファミリー木造物件の問題点

築古ファミリー木造物件では、そもそも周辺の他のファミリー物件(RC,鉄骨等や築浅物件と比較すると)に比べると家賃設定が低いです。(当然ですが・・・)

そこで、悩ましいのが、どの位原状回復を含めてリフォームをするか?ということになります。

 

2.僕の物件の事例

僕の物件で、築30年位の木造2DK(6室)のアパートがあります。駅徒歩15分~20分位の戸建て住宅が立ち並ぶ一角にあります。閑静な住宅街なので、住環境は良好だと思いますが、決して利便性が高いということはありません。(戸建て住宅としてのニーズは高い地域ですが・・・)

この物件は、2016年12月に満室状態で購入した物件です。入居者は、母子家庭や独居老人等が大半です。家賃は、駐車場1台+共益費込みで1ヵ月38,000円です。(一応、エアコン1台込)

こんな感じの外装・室内です!

外観はまだしも、室内は昭和の感じ半端ない物件です。!(購入時は、満室で分からなかった・・・)

この写真、昨年の8月頃に1室退去があったので、その時初めて室内をみた時の写真です。

この室内を見た時、次の入居はかなり時間かかるな・・・と同時に・・・どこをどうリフォームしようか?と真剣に悩みました。

3.不動産屋さんの意見

僕は、悩んだ末、通常のクロス、畳交換の他に、エアコン設置、台所のCF張り、流し台の扉交換(ダイノックシート張り)ウオッシュレット設置等・・・・・それと母子家庭限定として、家賃5000円引きを提案したのですが・・・・

 

不動産屋さんの回答・・・・クロス、畳交換とエアコン設置のみで大丈夫!

 

この物件については、賃貸単価(円/㎡)も周辺相場並みであり、周辺にはもう少し程度のよい物件もあります。(若干家賃が高くて・・・)

取り合えず、不動産屋さんに任せるか?と思い原状回復以外はエアコンだけ設置することにしました。3ヵ月位募集かけてダメだったら、少し梃入れすればいいか・・・

結果は・・・・・2ヵ月で入居が決まりました!

この写真のように昭和感たっぷりの室内で・・・・

 

4.この物件の事例から

僕の物件は、ファミリータイプでは、地域最安値に近い賃料です。周辺のワンルーム木造築30年超の賃料が20,000円位が最低なので、ほぼほぼ同等の賃料単価です。

ただし、そのようなワンルーム物件と比較すると、圧倒的に玉が少ない状況ではあります。この地域もバブル崩壊後は、地主案件(RCファミリー)を除くと、木造ファミリーは、費用対効果が薄いので余り建設されていません。(ここ10年位は結構建っていますが・・・そもそも競合物件ではありません)

このような地域最安値の物件については、過度なリフォームは必要ないのでは?と思った記憶があります!

→ 結果論ですが・・・

ファミリー築古木造物件というのは、入居付けが難しいと思いがちなので、どうしても過度なリフォームをしてしまいがちだと思います。

しかしながら、既に地域最安値に近い家賃設定をしているのであれば、意外と最小限のリフォームを行いつつ、入居募集をかけてみてもいいのでは?という考えに変わってきました。

なにせ、家賃が安いので・・・大規模な室内改装を実施すれば、1年分の家賃が吹っ飛びますので

なので、どのくらいの期間空室に耐えることができるか?(精神的に・・・)ではないか?と思います。僕の中では、現在保有の全ての物件の空室については、1年間は辛抱しようと思っています。(但し基本的に原状回復のみです。今現在空室は、家賃5万円のテナントのみで空室期間4か月目に入りました。)

僕の場合は、地方での不動産賃貸業なので、物件の購入価格も安いですが・・・賃料も安いです。

ただし、リフォーム費用等は、首都圏や大都市圏とさほど変わらない費用(若しくは若干高め)になるので、大規模な修繕は正直勇気がいります!

→ この辺の運営の感覚が、首都圏と地方での運営手法に違いがでるのでは?と思っています。

なので清潔感ある部屋にはしますが、当面は原状回復に留めてある程度の空室期間は止む無し・・・として費用を掛けない戦略としています。

ただし、この物件で次回退去が発生した場合は、原状回復+ウオッシュレット位はしてみようと思っています。(家賃は、そのままで)

5.お伝えしたかったこと

本件については、築古木造ファミリー物件を保有の大家さん達共通の悩みだと思いますが、僕なりの私見ですが、本来自分が思っているターゲット層(僕の場合は、母子家庭、独居老人等)にあった最低限の設備投資で、ある程度待つという戦略も「あり」なのでは・・・ということです。

僕の事例であれば、当初僕が必要と思ったリフォームの内、台所のCF張り、台所の扉交換等は、生活する上で、利便性が高くなるものではありません。逆に不動産屋さんから言われたエアコンの設置については、昨今の生活では必需品です。

要は、リフォームする上で、まずはターゲット層が快適に暮らせるようになるアイテムにだけ、お金をかけるという戦略も「あり」なのでは?と思っています。(僕の場合は、ウオッシュレットと思っていますが・・・)

 

 

以上、今回も長々とお付き合いありがとうございました。