いつもコラムをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

祖母の一周忌で秋田に行っていたため数日記事の投稿をお休みしていました

←鳴子ダム

紅葉にはまだ少し早かったかも。走行中の車内から撮ったのブレブレ汗

 

ところで

今回は戸建投資をする際の物件の築年数に関して話していきたいと思います

 

皆さんも物件選定する際に築年数を気にするかと思います

築年数によってその物件の稼働年数や

売却時の価格に影響が出る可能性がありますよね

 

では築浅な物件例えば築10年の物件はどうなのかというと

築浅の物件の場合、価格が高くなる傾向があるので

求める利回りを得る事が出来ません

なので私は基本購入の対象外になります

 

新築戸建てなんかであれば融資期間が22年取れるので

（劣化等級によってはもっと長期も可能）

ローコストで建てられるのならば検討に値するかもしれませんが

築10年とかだと残存年数で計算した場合は融資期間12年しかなりません。

 

築22年以上の耐用年数オーバーの戸建であっても

10年までは融資引けるのでほとんどメリット無いですよね

なので築10年とかの半端な築浅は基本投資対象外になります。

 

安い戸建を探しているとその大半は築40年を超えるようなボロ物件となります。

中には物件の価格が100万代のものもあったりします。

 

100万代の物件なんか見つけると

「え～めちゃ安い！」

と思ってしまいますよね

 

築40年の物件が100万で売りに出ていて

カッチリリフォームされれば賃料が６万取れるとします

 

肝心なのは

ここでリフォームがいくらかかるのか？

という事ですよね

ここでリフォームで300万かかったとします。

 

では一方築25年の物件で物件価格が300万でリフォームが100万

賃料が6万取れる物件があった場合

 

あなたはどっちの物件を購入しますか？

私であれば完璧後者を選択します

 

利回りが同じ、仕上がりの価格も同じであれば

築年が浅い後者の物件の方が良い物件になります

 

築古は結局売却時に築年数が影響してきますし

昭和56年以前の物件は旧耐震基準の物件になるので

耐震性にも不安が出てきてしまいます。

 

当然築年が古い物件は設備トラブルも起きやすいので

購入後に大規模なリフォームを施しても

保有期間中の修繕発生リスクは高くなってしまいますよね

 

なので安く買えれば良いってものでもありません

確かに物件を100万で購入したと聞くと

「え～そんなに安いの？！」と思ってしまいますが

修繕費を含めたトータルで考える必要がありますよね

 

修繕費を含めたトータルで見た時に

仕上がりの金額は案外大差無かったりします

 

同じように価格の低い区分マンション投資なんかと比較すると

戸建は特にリフォームにお金がかかるケースが多いので

物件価格だけは安い高いの判断はできません

賃貸物件として稼働するのに必要な修繕費まで見積もって

シュミレーションをしっかり行ってから物件購入する必要がありますよね

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^）