こんにちは!「新米大家」です。九州は、朝はかなり冷え込むのですが、昼間は半袖でも暑い天候です。

今回は、10月末に物件を購入したので、保有物件の現状把握をしてみた結果を伝えしたいと思います。

1.保有物件の整理

 ①木造ワンルーム1棟  年間家賃3,738千円 利回り8.81% 

              残債34,775千円  残債利回り10.74%

 ②重鉄テナント1棟   年間家賃1,250千円 利回り9.61%

              残債9,906千円  残債利回り12.61%

 ③ワンルーム区分    年間家賃300千円  利回り16.66%

             残債0千円     残債利回り100%

 ④3LDK区分      年間家賃816千円  利回り14.83%

             残債3,653千円   残債利回り22.33%

 ⑤重鉄テナント1棟   年間家賃4,950千円 利回り8.25%

             残債47,545千円   残債利回り10.41%

 ⑥木造ファミ1棟    年間家賃2,736千円 利回り16.10%

             残債0千円     残債利回り100%

 ⑦重鉄複合レジ1棟   年間家賃4,224千円 利回り14.10%

             残債27,352千円   残債利回り15.44%

 ➇RCファミ1棟    年間家賃11,424千円 利回り14.64%

             残債78,000千円   残債利回り14.64%

 ➈屋上太陽光      年間収入450千円  利回り11.84%

             残債3,500千円   残債利回り12.85%

 

 合計          年間家賃29,888千円  利回り11.98%

             残債204,731千円  残債利回り14.6%

 

2.この数字の結果を踏まえての課題

①稼働率は、書いていませんが、現状家賃5万円のテナントが1件空室4ヵ月のみですので、家賃ベースでの入居率は、99%とほぼ満室経営に近い状態となっています。実際は、10月に購入した物件を除いて計算すると、98%ですが・・・

このまま、12月まで入居率を維持できれば・・・と思っています。

②残債利回りについては、一つの目安(婿養子さんの以前のコラムから引用)である15%には、少し足りないもののの、四捨五入すればクリア!

今後は、基本的には15年、20年返済で借入期間を設定しているので、毎年1%以上は残債利回りがアップ(家賃下落が無ければですけど・・・)するので、2022年には、何とか安全圏内の20%以上を確保出来れば・・・と思っています。

→東京オリンピックまでには、間に合いません((´;ω;`)ウゥゥ

③僕の中の一番の課題は、物件の築年数だと思っています。特に木造30年1棟(無借金)と重鉄テナント30年、重鉄複合レジ30年 この3つの物件の修繕費等が今後どう推移するか?というところです。(いまの所目立った箇所はないと思っているのですが・・・こればかりは分かりません)

 

基本的には、不動産賃貸業を開始して3年(4年目に突入)が終わりましたが、ある程度安全な水準で、今後3年間は推移出来るのでは・・・と思っています。

但し、今回現金をほぼほぼ使ってしまったので、今後は残債利回りとは別に、現金の保有をしていかなければいけないという大きな課題もあります。(大規模修繕に向けて・・・)

当面は、新規に物件を取得する予定はないものの、10月に購入したようなお宝物件や全体の物件のバランスを考えて、少し築浅の重鉄物件等を・・・購入出来ればな・・・と思っています。

そんなに都合よくいく訳ないと思いますが・・・(笑)

 

今日のコラムは、参考になる点は全くないと思いますが・・・一応コラムを書く目的が、僕の不動産賃貸における日記的な意味合いもある為、アップさせていただきました!

 

以上、今回も長々とお付き合い有難うございました。