いつもコラムをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

先日以前のコラムにも書いた

土地で売りに出されている戸建物件の内見をしてきました。

古屋付き土地ってヤツですね

 

古屋付き土地は土地で検索するライバルが少ないので

安く買いやすい物件の一つです

 

ただ注意しなければいけないのは

建物を取り壊す前提の土地で売りだしている訳なので

基本建物はかなりのボロです

（当然私は建物をそのまま活用するつもりですよ）

 

そして現地に着いてみると

場所は思った通り幹線道路沿い、商業施設至近の

めちゃくちゃ好立地。

現状駐車場が無い状態ですが庭を潰すなりすれば、

それほど費用をかけなくても造成できそうです。

 

そして物件内部に入ると

案の定かなりのボロ

土地で売りに出されているので築年は不祥ですが

築40年は超えていると思います

（築年聞いていなかったので後で業者に確認します）

 

建物としてはまだまだ使えそうですが

賃貸で貸し出すには全面的な改装が必要ですね

キッチン、トイレ、風呂などの水回りもリフォームが必要そうです。

 

私の見積もりだとザックリですがリフォーム費用で

200~300万はかかると思います

 

今までの私だったら

こういったリフォーム費用がめちゃかかる案件はスルーだったのですが

現在購入の検討をしています

 

なぜなら

最近経験値アップのためにも本気のボロの再生を一度やってみたかったんですよね

今まで基本平成築の物件ばかり買っていたので本気のボロ再生は経験がありません。

 

しかし採算が合わなければ事業として成り立たたないので

あとは価格次第と言った所ですね

（経験値アップのためでも流石にお金を犠牲にするつもりはありません）

 

なので

リフォームがかかる分安く仕入れなければいけません。

この物件に関しては現在出ている価格はあるのですが高すぎるので

業者さんから私の言い値で売主さんに価格交渉してくれるという話になっています

 

今回の物件リフォーム後に賃貸で貸し出したら賃料は想定で7万は取れると思っています

 

そこで築年を考えても利回りで２０％は欲しいですから

賃料7万だったら仕上がりで420万で納めなければいけません

 

今回くらい大規模なリフォームになると正確なリフォーム費用算出は結構難しいです

ボロの場合は後から不具合や修繕が必要な部分が出てくる事もあるので尚更です

 

なのでザックリとリフォーム費用を250万程度で見ても

購入価格で言ったら１５０～２００万といった感じですかね

今回もかなりの指値になってしまいそうです(笑)

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^）