こんにちは、元資産税課職員KSです。

DIYは手戻りばかりで進行が遅いので、久しぶりに固定資産税をネタにコラムを書いてみようと思います。

「#14 評価額推移シミュレーション」を投稿後に色々シミュレーションしてみたものの、そのコラムが自分のコラム中で最もいいねがつかなかったのでボツにしたネタの一つですが、今後「○○をどうすると評価額がどうなる」というネタを書くとしたらの前段としてコラムにしてみました。

以前に固定資産税評価額の推移を計算してみましたが、今回は家屋新築時の固定資産税評価額100万円ごとにどれだけ税金がかかっていくかの推移を計算しています。

評価額5000万円の物件に対して税額はどれぐらいかかるかを知りたかったら×50し、評価額を300万円ほど下げられそうな設計にしたらいくら税額が減るかを知りたかったら×3してみてください。

既に持っている物件を建て買える時、土地から仕入れて新築を建てる時など、固定資産税がどれぐらいかかるかの参考にしていただければ幸いです。

やはり影響大な固定資産税、都市計画税、不動産取得税

細かい条件はいくつかありますが、以下がRC造の住宅基準だった場合の家屋の固定資産税評価額100万円に対する税額推移です。
RCだと評価額が下がるのは遅いですが、例えば木造だったらもっと評価額が下がるのは早いです。

・新築住宅に対する軽減措置が全く適用されなかった場合

・新築住宅に対する軽減措置が理想的に適用された場合(斜線部が軽減効果)

※注1 税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%の自治体と設定
※注2 固定資産税の経年減点補正率はRCの住宅基準を採用
※注3 計算過程における端数は考慮しない
※注4 物価の上昇によって評価額が下がらない場合は考慮しない
※注5 固定資産税評価額は3年に一度の基準年度の時にしか変わらないが、便宜的に税額の欄で基準年度の評価替えを反映
※注6 新築の軽減措置が続く期間は、3階建以上の耐火もしくは準耐火建築の場合の5年を設定
※注7 不動産取得税は固定資産税評価額が決まってから納税通知書が届くのですぐに支払は発生しないが、便宜的に経過年数0年の欄に計上

注意点の補足

※注1
税率は固定資産税が標準税率が1.4%とされており、どの自治体でもこの税率だと思ってもほぼ問題はありません。
それに対して都市計画税は制限税率が0.3%で、これより税率が低い自治体はたくさんあります。

※注2、4、5
固定資産税の評価額は再建築価格方式で決まり、評価する家屋と同一のものを評価時点で再度建築するとした場合の建築費を求め、それに建築後の経過によって生じる減価率(経年減点補正率)を乗じて評価額を求めます。
その経年減点補正率はRCや木造といった構造や、住宅や事務所といった種類によって異なります。

詳しく説明すると長くなるので、詳しく知りたい人は「#13 固定資産税評価額の決め方と担保価値」を読んでみてください。

※注6
新築の住宅については一定期間家屋の固定資産税が2分の1に減額されるという制度がありますが、家屋の条件によって適用期間が異なってきます。

詳しく説明すると長くなるので、詳しく知りたい人は「#5 税額変更はいつ指摘できるか」を読んでみてください。

 

別コラムの誘導ばっかりしてすみません。
あらためてちゃんと書こうとすると長くなってしまうので・・・。

また注意点や補足での説明が少なくてわけわからない部分が多い人がいたらすみません。
質問があったらできる限り回答します。

税金対策は実質利回りを高める

なんでこんな表をコラムにのせたかというと、冒頭にも書きましたが

 「○○をどうしたら評価額がどうなる」

みたいなコラムを書こうと思ったものの(具体的なことはまだ考えていません)、その前に評価額がどれぐらい安くなったら税金がどう変わっていくのかがピンとこない人がほとんどではないかと考えてコラムにしました。

具体的な各論については今後少しずつコラムにしていくと思いますが、固定資産税評価額を下げるためには建築費を下げるために効率的な建て方をすると結果的に固定資産税も安くなることが多いです。

また、初期段階での税額軽減制度を意識すると、間取りをファミリータイプにするのか単身者用にするのかで新築軽減の効き方が異なってきます。

固定資産税評価額を下げるとで実質利回りが大きく異なってくることが表からもわかるかと思うので、いつか建て替えなどを考えている方はこういったことを頭の隅に入れておいていただければと思います。