金融、投資の世界には裁定取引(アービトラージ)と言った方法があります。

 

 

こんにちは!『キク』です。

 

最近は有名になってきているので、楽待をご覧頂いている読者の方であれば「区分所有・裁定取引」と聞けばご存知の方も多いかと思います。

 

私も初めての物件購入は、この裁定取引(アービトラージ)の方法を利用して区分所有マンションを購入しました。

 

比較的誰でも簡単に毎月の賃貸収入に加えて(インカムゲイン)、売却益(キャピタルゲイン)も十分に狙える不動産投資法を今回はご紹介したいと思います!

 

 

裁定取引(アービトラージ)とは?

 

裁定取引(アービトラージ)とは、同一の商品または同一の性格を持つ商品を市場の歪みによる金利差や価格差(利ざや)などを利用して利益を得る取引のことを言います。

 

一般的には証券市場で使われる取引方法です。

 

その方法を区分所有マンションの取引に利用します。

 

今回の区分所有マンション投資における裁定取引(アービトラージ)は同じ物件にも関わらず、入居者がいるorいない状況での市場の歪みによる価格差(利ざや)を利用して、利益を上げる方法です。

 

 

賃貸中で買って、自己居住用に売る

 

まずは、なぜ入居者がいるorいないで価格の差が出てしまうのか?を説明しましょう。

 

私たち不動産投資家は通常、「物件の賃料を元に」その物件からいくら収益が出るのか?どのぐらい利回りがよいのか?で購入価格を決めていますね。

 

なんとなく投資家目線で見ると「満室(賃貸人がいる)の方が高く売れる!」思ってしまう方もいるかもしれませんが、それは「買主が投資家しかいない」と思ってしまっているからです。

 

自己居住を目的とする買主にとっては、基本的にいくらで貸せるかといったことには興味がありません。

 

「マンションのグレード・ブランド」・「人気の学区」・「周辺環境」など様々な主観的な要因から物件ごとに価格にバラつきがあります。

 

もちろん賃料にも物件ごとにバラつきがありますが、物件価格と同程度比例するとは限りません。

 

こういったことから賃貸中(オーナーチェンジ)の物件は利回り「収益還元法」の評価で決まるのに対して、空室の売買価格は自己居住用(実需)の相場「主に取引事例比較法」の評価で決まります。

 

この評価方法による市場の歪みを利用することによって、区分所有マンションを賃貸中の状態(オーナーチェンジ)で安く購入し、さらに入居者がいる間は家賃を得て、退去した後は、自己居住目的で購入する人(実需)に高く売るという方法が取れます。

 

また、この方法は自己居住用としてあまり需要の無い1Rや1K程度の広さの物件に適用するのはなかなか難しく、住宅ローンが使え、自己居住用として最も需要のあるファミリータイプの方が価格差が大きくなる傾向にあります。

 

 

区分所有マンションの裁定取引例

 

それでは簡単な例えを見ていきましょう。

 

区分所有マンションの表面利回り8%が相場のエリアがあったとします。

 

マンションの家賃が月額14万円とすると、収益還元法で評価すると『2,100万円』が相場ですので、売主側は2,100万円の値付けをして販売していました。

 

しかし、空室になった後に同じマンションを一般の自己居住用の方向けに販売された過去の取引事例や、近隣の条件が近い分譲マンションの取引事例を調べてみると『2,700万円』で売却出来ることが分かりました。

 

ですので、このマンションを仮に満額で購入して、いずれ入居者が退去した後に売却したとしても

 

「2,700万円」-「2,100万円」=600万円の売却益

 

の利ざやを取ることが出来るといった具合です。

 

このように不動産相場の上昇を待たなくても、市場の歪みを突くだけで利益を上げられる可能性があります。

 

また、転売目的でなかったとしても、不動産相場が下降したときには、売却損が生じるリスクはかなり少なくなります。

 

さらに、入居者がいる間は、賃貸収入があるわけですから、かなり安全な投資だと言えます。

 

また、不動産業者の中で、賃貸中のファミリータイプのマンションを安く買い、入居者が出て行ったらリフォームをして高く売ることを専門にして、急成長し東証一部上場も果たした有名な会社もあります。

 

 

まとめ 実需向けに目を向けてみる

 

出口戦略として「実需向け」に目を向けるというのはとても大事です。

 

また、このコラムをご覧いただき、少し難易度が上がりますが「一戸建て」でも応用することができることにお気づきでしょうか?

 

今回の方法を一例として、ご自身の所有物件や検討している物件を一度「実需向け」に売却することが出来ないか、考えてみてみましょう!

 

また、今回は概要のご説明となってしまいましたが、次回は裁定取引を考える上で、具体的にどういった基準で区分所有マンションを狙うのか?・注意点などをお話していきたいと思います!