こんにちは、青島渚です。

6年前のこと。

当時6年保有した区分ファミリーマンションで退去が発生しました。

がっかりしつつも気を取り直して入居付けしました。それ以来ずっと入居いただいています。

 

しかし、買値より高く売れる可能性が高かったことを考えると、売っていればよかった!と悔やまれます。

買値は800万円、売値は2,000万円(想像)といったところ。

 

 

競売物件でした

買値が安いですよね。

この物件は競売で買ったのですが、たまたま入札者がわたしひとりだけだったので安く落札できました。

落札した瞬間

「誰も入札しないなんてヤバイ物件かもっ!」

と恐れおののいていましたが、そんなことはなく占有者には速やかに立ち退いていただけましたし、建物にも問題はなかったです。いい時代でした。

今思うと主要駅の築13年のRC分譲マンションが、3DKで手狭とはいえ800万円は激安。

それにもかかわらず当時は

「駅徒歩15分は遠いからどうかなぁ。借りる人いるかなぁ」

などと贅沢なことを言っておりました。さすがビギナー、恐れを知りません。

 

売ればよかったのに

購入から6年経過して譲渡税の税率が下がっていましたから、このタイミングで売却していればキャッシュが得られてもっと大きい物件が買えました。

6年前なら安い物件がたっぷりありましたから、そこで大きな物件を買っていれば今頃はもっと成長していたかも。

これだけキャピタルゲインが得られるにも関わらず、当時は売却する選択肢をまったく考えませんでした。

物件を増やすことが快感でしたし、拠り所にしていた書籍の著者が「金融機関はあなたの事業にお金を貸してくれたのですからキャピタルゲインが得られるからといって売ってはいけません」と書いていたものですから、売却する選択肢はまったく思いつかず。

保有物件の中で一番立地が良いし、思い出もある。

ちょうど保有戸数10戸になって「事業規模になったぜ! イェイ」と有頂天になっていましたから、なおさら戸数を減らすなんてことは思いつかないわけです。

ううむ、視野が狭い。

投資家というよりも大家さんになれただけで嬉しかった時期ですね。

 

これからどうします?

それから6年経過して築25年になりました。

築30年を超えると区分マンションは値下がりが大きくなるようです。築40年になったら買値の800万円に戻ってしまいかねません。

なので、売却を考えるようになってきました。

 

とはいっても区分ファミリーマンションは賃貸中で安く買って、空室になったら実需に高く売るのが定石。

賃貸中だと投資向けでしか売れず、高く売れない。売るなら空室になってから実需で売るべき。

 

この物件の場合、賃貸中の近隣の似た物件は利回り6.5%から8%で売りにでていますから、利回り8%と仮定して1,230万円。

空室だったら1,800万円(妄想)といったところ。

投資向けでもキャピタルゲインが出るけれど、やっぱり実需で売りたい。

 

このまま貸し続けても家賃は入るし、残債も減りますから運営に問題はありません。でも売却価格はどんどん下がっていきます。

Excelで想定に想定を重ねてシミュレーションをしてみると、売却利益と賃貸利益の合計は今売っても10年後に売ってもたいした違いはありません。それだったら今売って得られたお金を再投資したほうがいいし、良い物件がなければ他の物件の繰上げ返済をするだけでも金利の分だけ儲かります。

 

うーむ、6年前に売っておけばよかった。

早く売りたい。

でも退去予定はない。

もどかしい・・・

 

とりあえず入居者さんに「よろしければ買いませんか」と打診しましたが音沙汰はなく。

入居者さんの属性は良いので、自宅を買って引っ越さないかな、と期待しております。

退去を期待する不動産賃貸というのも気楽で良いです。