新築区分マンションですが、9割以上、35年ローンを組むと思います。また、頭金を入れる人も殆どいないそうです。たまに年金メインで、退職金を入れて買う人が居るそうですが、現実的には退職前に買うべきですね。ここはいつか記載したいと思います。

 

最初に

ポイントは3割くらいを建物附属設備にして、そちらを定率法15年で原価償却します(現在は定額法しか選択できません)。そうすることで、初期3年くらいは多めに減価償却が取れる(経費が取れる)ので、税金の先送りができます。正確には、「課税の繰延」というとwkwkさんに教えていただきました。

お金の流れを表にしました。この物件、ラッキーな事に6年目までサブリースの減額がなかったです。

 

〜3年目

前半は想定からのブレはなく、着々と納税を先送りできました。3年+1カ月で144万ほど赤字になりましたので、税率分帰ってきました。ただ、これは先送りしているだけですので、将来分離課税の長期譲渡(20.315%)で納税予定。

ただ、わかって居た事とはいえ、ローンの元本が減らない。。。

 

4、5年目

課税の繰延効果が薄れてきます。こうなると意味がないのでローンを繰り上げ返済したくなるのですが、繰上げ返済すると支払利息が減るので黒字が増えてしまいます。もともと無理やり赤字にしているので、全てが歪んだ感じになってしまいました。下図の通り、残債+頭金と、簿価はドンドン乖離していきます。

5年経ったところで、

・残債+頭金(390万)=1,919万円

・簿価(土地+建物)=1,779万円

と簿価が先行して減って居ます。もしフルローンで買っていた場合は、土地の支払い分の利息を捨てる事になるし、売却で、仲介手数料を引いた額が1900万を切ってくると、残債に対し手出し&気分は手出しで赤字なのに、税務署からは売却利益が出ているので税金払え!ダブルパンチを喰らう事になります。納税を先送りしたのですから、当然といえば当然ですが、気分的には。。。

このように、減価償却でお金をひねり出している物件は、後で痛い目を見ます。不動産は、減価償却後の真水のキャッシュフローを意識して運用を考えましましょう。

 

5年間、設備不具合は発生せず、積立金の値上げもありませんでした。繰上げ返済は結局せず、6年目の1月1日越えを目標に、売りの準備を始めました。区分は売りやすいだろうと思っていたのですが、ここにビックリのトラップが仕掛けられて居ました。「流石上場企業、うまくはめ込みスキームを作っている!」と、腹が立ったものの感心しました。能力が足りないと、高い勉強代を払わされるという所です。