こんにちは、不動産投資家兼FPのくりちゃんです。

 

現在、融資が大変厳しくなっているのは、ご承知の通りですが、そんな厳しい銀行でも、融資の対象となっているのが、地主の相続対策におけるアパート融資だったりします。(担保主義の銀行に対する批判は、今日は書きません…)

 

銀行は、土地+建物で担保が充分にとれると思えば、融資に積極的ですので、サラリーマン大家には厳しい対応の銀行さんも、地元の地主さんが相続対策でアパートを新築しようものなら、喜んで融資をしたりします。

 

では、相続対策のアパート経営ですが、本当に大丈夫でしょうか??

そもそも、相続対策必要なんですか??ってところから解説したいと思います。

今回は、第一回として、相続の基本です。

 

相続には相続税対策と相続対策(分割対策)に分けられる

相続税対策とは、その名の通り、相続税をできるだけ安くするための対策です。

相続対策とは、どのように相続財産を分割し、円満に相続人で分けることができるか。分割対策とも言えると思います。

 

よく、相続対策でアパート経営をするという地主さんは、『相続税対策』をしていることになります。分割対策からすると、分けにくいアパートを新築することは、『分割対策』には逆行しているように思えます。

 

例)1億円の土地を持っている地主さん。不動産会社の営業マンから、1億円の土地を相続したら、相続税がとても高くなりますよ!

ってことで、アパートの建設を勧められます。

1億円の土地に、1億円の借入をして、アパートを新築。アパートの価値は、5000万円くらいの評価。土地は、建家貸付地となり、評価が7000万円くらいになったりします。

土地評価:7000万円+建物評価5000万円=12000万円

12000万円ー10000万円(借入)=2000万円の価値。

ってことで、1憶の土地が、なんと、2000万円に抑えられました。だから、相続税がかなりお得です!っていう営業を受けた方は多いはず!!

そんな営業トークを真に受けて、新築アパートを建てた地主さん、多いのでしょうか?もしかしたら、現に今、そんな営業を受けている方もいるのでは??

特に、『今年度中に契約すれば、消費税が8%ですが、来年度だと、10%になるから、2%お得ですよー』って言われたりしているかもしれません。

 

ちょっと、止まって、相続の基礎から、本当に新築アパートを建設することが適切か、考えてみましょう。

 

相続の基本① 基礎控除ってご存知??

相続税には、あらかじめ、基礎控除というのがあります。ですので、ほとんどの家庭では、相続税を支払う必要がないです。

基礎控除… 3000万円+600万×法定相続人

法定相続人とは、法律で決められた、相続を受ける権利のある人です。

一般的に夫、妻、子供2人で、夫が被相続人の場合、妻+子供2人の3人が、法定相続人となります。

その場合、3000万円+600万円×3=4800万円。

ですので、4800万円の相続財産以内であれば、お金はかかりません。

 

相続の基本② 生命保険の控除って知ってます?

生命保険は、亡くなった時に遺された家族のために支払われるお金です。遺された家族の生活費を守るため、生命保険の一部は、相続財産から控除されます。

生命保険金の控除… 500万円×法定相続人

上記例の場合、500万円×3=1500万円。

よって、1500万円の生命保険に加入しておけば、その分は相続財産から省かれます。今は、90歳の人も加入できる、現金1500万円で一時払い終身保険1500万円を購入できる相続対策向けの生命保険商品もあります。

基礎控除:4800万円+生命保険:1500万円=6300万円。

↑トータル6300万円の相続財産は、非課税で相続できることになります!

相続の基本③ 普通養子縁組を活用!

養子縁組には、普通養子縁組と特別養子縁組があります。ここでは、説明を省きますが、相続対策には、普通養子縁組を使うことが有効です。

先ほどの例で、夫、妻、子供2人。子供2人のうち、孫がいる。もしくは、結婚し、奥さんがいる場合、子供の奥さんもしくは、孫を普通養子縁組とします。

そうすると、法定相続人が1人増えます。

よって、

基礎控除: 3000万円+600万円×4=5400万円

生命保険金: 500万円×4=2000万円

→5400万円+2000万円=7400万円 もの非課税枠が!!

ってことで、1億円の土地があるからと言って、1億円に対する相続税が掛かるのではなく、基礎控除、生命保険金の控除を計算した上で、相続税額を算出すると、意外と相続税が多額にならなかったりします!!

 

次回、相続対策については、『1億円の価値』の土地、本当に『1億円の評価』なの??っていうテーマで書いてみたいと思います。

 

読んでくださり、ありがとうございました。