こんにちは。

ベトナム大家です。

 

企画コラムの日なのに、すっかり24時を過ぎてしまいました。

でも、書きたいと思っていたことなので書こうと思います。

 

積算評価はほとんど意味がない

胡散臭い不動産屋やキラキラ大家などはよく言います。

物件価格>積算評価 になっている物件を買えば

買った瞬間に利益になるから勝ちだ、などと。

 

そんな美味い話があるワケがありません。

そんな物件があるなら、業者が自分で買っています。

 

それに、マンションなんかは積算評価は低いですが

今、(たまたま一時的に)価格が暴騰しています。

大阪だと、この2年で20~30%ぐらい上がっています。

 

株でもそうですが、指標がめちゃくちゃ沢山あります。

「PER」「PBR」「ROE」「ROA」「PSR」…など

意味が分からないし、追っても意味がありません。

もっと別のところで大人が株価を決めています。

 

では何を基準にすれば良いか

投資物件の場合、内覧したあとに買うかどうかは

自分なら住もうと感じるかどうか

これしかないと思っています。

 

最悪、自分が住めれば、自分の家賃が浮きます。

本来払うべき家賃を払わなくて済むということは

すなわち、家賃を貰えるのと同じ効果があります。

 

そして、自分が住もうと感じるということは

他人も同じように感じるであろう、ということです。

他人に貸すことができれば、「100倍の法則」により

いざというときに現金化できる可能性が高まります。

 

例)

築50年のクソボロ戸建(積算評価500万)

前面道路も42条2項道路、要セットバック

でも家賃8万円で賃貸中

売り出し価格800万円(利回り12.0%)

 

こんな感じの物件でも、世の中には利回りだけ見て

現地も見ずに買ってくれるバカお客様がいます。

 

つまり、「住める」は「売れる」の上位互換だから

住めるかどうかが最重要な指標だということです。