サワディー・カー

タイ、チェンマイのMAYA5階の世界の「ノマドワーカー」が集まる「コワーキングスペース」(CAMP)で書いています。(背伸び言葉が滑っている?)

「民泊」立ち上げの地獄から解放され、今年2回目のチェンマイで計2ヶ月の滞在です。横にいる嫁は「辛いものもタイ米も苦手で ウォシュレットが必需のアンタが何度もタイに来るのかわからない。」と言いながら同伴してくれている。(感謝!昨夜、私の嫌いなパクチーをそんなに食うか!)

今やオシャレすぎるチェンマイ。でも私にとっては「腐ってもタイ」なのです。

30歳の時に55歳で早期リタイヤして東南アジアを旅する目標を立て、不動産的なことを始めた。(3年ほど遅れたが一応実現できているとするか、、、お金は大してないが、時間があるのは楽しい。昨日「99バーツ(350円)の食べ放題鍋」の店を発見。)

不動産賃貸は「投資」(まして投機)ではない

都心に新築アパートフルローンで買って家賃収入を得る。5年後に物件が値上がりして売り払い、儲ける。(キャピタルゲインを得る。)そしてどんどん大きい物件に替えたり、買い増したりして、何億もの資産を数年で築く。確かに成功者は存在するようだし、目指す人を尊敬もする。(でも「ローンが終わるまで銀行の物だから資産じゃないよね。」と皮肉りたい気持ちも。子供のための資産作りなら良いね。)

しかし私は不動産のレバレッジをほとんど使わず、使えず、コツコツと30年もの時間をかけてボロ物件を集めていた。

「地方投資家大家」の場合(大阪ディープ地区まで含む)

そうすると地方物件のコツコツ賃貸となる。「経営判断軸」と言えるものは意識しなかったがー今回のために振り返ってみた。

♪考え方はシンプル。地価が10倍の所でも家賃は2倍しか取れないのではないか?それなら東京の物件に借金して何十年もローンの不安に怯えて手にしても、豊かな老後の年金は作れない。「資産」は無くても(借金せずに)家賃がほしい。

☆A  中古物件であること

建物の価値は20年でゼロ円になるとされる。新築でも20年後には絶対リホームが必要。それなら0円物件(建物のみのイメージ)をリホームして今後20年をごまかすのが効率が良いと考える。(そんな人もいる。反論多し!)

中古物件の最大の利点は「とんでもない指値」がラッキーにも通ってしまうことがよく有ること。不動産に相場価格は存在しない、そして不動産は売る時で無く、買う時に全て決まるといつも思う。

☆B   地方物件であること。(しかし田舎過ぎない。)

キャピタルゲインは狙わず持ち続けるのを原則とする。土地価格は10年で半減するとまで覚悟している(10年内で土地代まで回収することを計算)

しかし今後言われる「コンパクトシティー」の内でなく、外に位置する田舎物件は絶対避ける。私の田舎の新築アパート乱立は絶対に危ない。だまされている。why?

車で2時間以内に行ける範囲としている。自分で見ることも出来ず、他人に管理させる事は私には出来ない。そもそも面白くない。

☆C 自分が住める、住みたい物件を探す

近い私の老後に借りてくれる人がいなくても、自ら住めることを意識した物件探し。そうすれば、交通機関や買い物等も意識でき、必ず借りてくれる人はいる。(映画館近く2件ゲット。)逆に条件が良いのになんとなく住みたくない物件もある。勘を信じてパスすべし。

☆D 差別意識からの解放

ふだん人権意識の高い立派なことを言う人が、不動産については 保守的を超えて差別的になる人が多い。(特に関西では色々な要件が絡む。)

軽い例だと、私の買った物件に「仏壇屋」の看板があった。(もちろん容易に取り外せる。) 仏壇屋さんであった物件を買うことが耐えられないレベルの人も存在する。「スゴイね、勇気あるわ」って何?   賃貸需要や家賃相場を探る上で社会意識(?)を探ることは重要だが、自分がはまってはいけない。10年後が見えるかの世界だビジネスチャンスが転がっていることも多い。(だから中国人に負けてしまう?)

☆E    法的瑕疵、物理的瑕疵も対象物件から外さない。

初期の頃「再建築不可」や「長屋の真ん中」の物件を買った。安さだけに目がくらんだ。しかしラッキーなことにどちらも周りの人が土地を広げるため高く買ってくれた。これって、キャピタルゲイン?

法的瑕疵の物件、安かったが、裁判所のお世話になることもあった。法律DIYの回数はアホな自慢である。しかしそのメンドくささを除いても、安く買えればよく働く優良物件。

☆F  「DIY」は何より楽しい。(どこまでもハマる)

中古物件= DIYとセットとなる

最初のボロアパート物件を 足場だけ組んでもらって全ての外壁を嫁と塗ったことがある(それからペンキ仕事は嫌になっている)

それでも最近はほとんどDIYをする。室内の造作のほとんど、サッシや玄関ドアの取り替え、ユニットバス工事(組み立て、配管を除く)まで、インターホンや古いコンセント・スイッチの交換などの簡単な電気工事。(ただし、費用対効果でクロスはプロに任せている。)

法的DIYで登記もする。(ちなみに政策金融公庫は、「所有権移転登記」「根抵当権設定」でも司法書士を使えとは言わないよ。)

裁判も弁護士なしがほとんど。

♪不動産賃貸遊ぶのに(知識向上、ユニーク体験)に事欠かない

 

G 超簡易的中古物件計算法。(100倍の法則)

キチンとしたシュミレーションや計算性格的にできない私。

家賃5円が予想できたら5万×100 = 500万、500万以下なら買う価値がある。と考える。(後は水回りのリフォーム費用と駅近等交通利便性から総合的判断)    でもこの100倍法則では 「都心で築浅 」を買うことは当然ながら不可能でし、廃墟マニアのレッテルを貼られますが悪しからず。

☆自分の資産が気になって「相続税」予想で計算してみてビックリ。私はそれなりの家賃収入が有ると思う。でも 地方の瑕疵物件が多いためか「資産評価」が低いのだ。「低い不動産評価で、大きい家賃収入、借金ほとんど無し」は自慢すべきか、情けないのか?とにかく私の投資スタイルは存在するようだ。

タイ語知らない人(私も)でも  マイペンライ、サバーイ、サヌックは聞いた事がことがあるかもしれない。それぞれ「全然気にしない」「心地良い」「楽しい」の意味でタイ人気質を表し、トラブルの素ともなるようですが、(あくまで私の考える)不動産投資に必要かもしれません。慎重すぎる心配症の人は不動産事業に向いてない。(逆にだまされやすいと思います。)

コップンカー

ゲ、ゲッ 、嫁が 「昆虫スナック」をかじっている。タイ化?退化?大家(たいか)