みなさん、こんばんは、かっちんです。

今日は管理会社について、チクリと言わせていただきます。

今や賃貸経営に欠かせない存在となった管理会社。でも残念ながら賃貸経営のシステムそのものがわかっていないのではないかと思えてしまうような管理会社も存在します。

賃貸経営のシステム

今さら過ぎて書くのも恥ずかしいぐらいですが、賃貸経営とは、大家は借り主に部屋を提供し、その対価として入居者から家賃を頂く仕組みです。

当たり前すぎるほど当たり前であり、疑いようがないぐらいに単純なシステムなのですが、これがわかっていない管理会社もあるように思えてなりません。

私が過去に購入した物件での実録です。

半分以上が空き状態の物件であり、どの空き部屋も目を覆いたくなるようなひどい状態でした。

当然リフォーム前提で購入したわけですが、リフォーム費用を管理会社に見積もらせると、なんと100万円以上もかかる部屋がいくつもあるではありませんか?

家賃は4万円台を予定していましたし、入居のサイクルは2~3年というのが一般的な地域です。100万円掛けてリフォームしても、家賃が年間で50万円ほど。

もし、2年で退去されたとしたら、何のための賃貸経営かわかりません。

この例は、荒れ放題の中古物件で起こったことですが、そうでない通常の退去部屋でも、このような高額な原状回復工事費用を請求されるケースはけっこうあります。

僕のところに相談に来てくてくれる大家仲間でも、法外な原状回復工事費用を請求された例は決して少なくありません。

管理会社とは

管理会社は工事をしたいものだと思ってください。だって、設備はなるべく新しいほうが故障も少なくクレーム対応に走らなければならないリスクが減りますから。

結局、何かトラブルが起こって走るのは大家ではなく、管理会社なのです。極力、新しい設備に更新してその心配を減らしておきたいと思うのが自然でしょう。また、中には施工業者からのバックマージンがあるというケースも無きにしもあらずでしょうし。

ちなみに、冒頭で紹介した100万円以上の見積もりの出た部屋ですが、知恵を絞ってこちらで手配をしたところ、20万円から30万円ほどでリフォームすることができました

リフォーム代を回収するのに1年以上もかかるようなリフォームって、そもそも賃貸経営をするうえで無理な提案だと認識するべきでしょう。

それでなくても広告費や納税、管理費など、手元からお金が出ていくことばかりですから。

また、数年後に退去された時に、入居者負担を請求できる時代でもありませんしね。

高額な原状回復工事費用は、鵜呑みにせず、まずは削減できるところを削減しましょう。(僕は)家賃の2か月分以内には抑えたいと思っています)

そして、どうしても納得できなければ合い見積もりをとって対抗することも必要です。