今回は楽待編集部からの企画コラム「賃貸経営をする上での判断軸」をテーマに書いていきたいと思います!

 

 

こんにちは!『キク』です。

 

前回は区分所有マンションの裁定取引(アービトラージ)を利用した投資法についてお話させていただきました。

 

※詳しくは前回コラム『#26 区分所有マンションの裁定取引(アービトラージ)投資法』をご覧下さい!

 

ですが、賃貸中を買えばいいと言っても、具体的にはどういったマンションを狙い・判断すればよいのでしょうか?

 

賃貸収入も売却益も狙える区分所有マンション投資の裁定取引(アービトラージ)ですが、いくつか重要なポイントがあります。

 

※コラムを書いていて長くなりすぎてしまったので全2回に分けたいと思います。

 

 

専有面積30~40㎡以上のマンションを狙う

 

なによりも一番大事なのが部屋の広さです。

 

それはなぜかいうと、出口を考えた時に、自己居住用に購入する買主はみなさんご存知の「住宅ローン」を使う方がほとんどですが、この住宅ローンには一般的に面積要件があります。

 

ですので、あまりにも狭すぎると、通常の住宅ローンが使えなくなってしまい、現金購入の方以外は購入不可となってしまっては、あまりにも買主を限定してしまいます。

 

その基準は金融機関によって異なりますが、一般的に専有面積が30㎡以上あればフラット35をはじめとした、様々な金融機関の住宅ローンが取り扱えます。

 

ただし、30㎡だと完全に1人暮らし用かつ、自己居住用として購入するには少し狭いので、やや購入者が限定されてしまう点と、40㎡以上が基準になっている金融機関もありますので、40㎡以上で探すことができればなお良しです。

 

またエリアの需要にもよりますが、3LDKなどを無理に狙う必要はなく、住宅ローンさえ利用できればOKです。

 

 

大きな価格差がある場合は早く売却したいが・・

 

さて、賃貸中の物件を購入するわけですから、利回りという点も気になるところです。

 

ここからは考え方や状況によって少し変わってくるかと思います。

 

まずは本当に大きく価格差がある場合です(例えば賃貸中を購入時3,000万円、実需向け売却時4,500万円など)。

 

このような場合は基本的には賃貸中の方が退去したら早く売却して、その売却資金を元手に次へ投資した方が良いと思いますので、毎月の収支がプラスであればいいように思います。

 

リフォーム費用や往復の売買諸費用を考えても、十分ですので退去したら即売却すべきです。

 

本来であれば相場の下落が怖いので立ち退き交渉してでも売却したいところですが、宅建免許を持っていない場合宅建業法の抵触やローン利用時の短期売買のペナルティ・今後の融資への影響を考えると難しいと思います。

 

また、ここまで価格差が大きい場合は物件価格も高額になりますので、相場の下落や築年数による価格の下落を強く受けてしまいます。

 

「入居者がいつ出ていくのか分からない」以上は「売却益のみに頼る」のはそれなりにリスクがあるというのを理解した上でご判断ください。

 

まぁ逆に相場が上昇した時は儲かると思いますので、「投機」的な取引と言えます。

 

 

表面利回りは10%~探し、実利回り9~10%は欲しい

 

実際は先述の用にここまで価格差が出るようなケースは稀ですし、あったとしてもまず業者との勝負になるので、個人が購入できるのはかなり難しいです。

 

そもそも1室だけの規模が大きくない区分所有ですから、大抵価格差は数百万円~1000万円も差が出れば十分です。

 

ですがこの程度の価格差だと、

 

・実需に向けに出来れば行いたいリフォーム費用(状況により50万~200万円程度)

・往復の売買諸費用(物件価格の10%程度)

 

を考えるとそれほど売却益が出ないことが分かります。

 

そうなると、不動産相場全体が下落したり、築年数の経過による価格の下落や現在の入居者がいつ出て行くかが分からない以上は、価格差だけでなく賃貸収入についてもしっかり意識すべきです。

 

私は現在東京都内がメインで、今は区分所有は求めてないですが、今後もし探すとしても最低でも表面利回りは10%以上で探します。

 

そして、最終的に価格交渉をしてネット利回り9~10%前後で落ち着くような物件を購入することができればOKという条件で購入します。

 

ワンルームなどと比べ、目標の利回りがやや低く感じるかもしれませんが、部屋が広くファミリー層が入居する為、入居期間が長くなる傾向があります。

 

さらに、分譲マンションですので、周りの同条件の1棟アパートや1棟マンションと比べると賃料も高くなる場合が多いと思いますので、入居者のマナーも良く、家賃の滞納なども少なくなる傾向にあります。

 

ですので、私としてはこの程度の利回りがあれば、状況によって売却してもいいし、そのまま持ち続けても運営には問題ないかな?と考えています。

 

ただ、ファミリー物件のように広くなればなるほど広さに対して家賃が取れなくなってくるので、なかなか探すのは難しくなってくるとは思います。

 

もちろんエリアによって異なりますので、仮に地方であれば空室期間等も考え、もう少し高い利回りでの条件が必要です。

 

 

まとめ 売却益だけを追うのはリスクがある

 

私としては、個人が区分所有マンションの裁定取引(アービトラージ)を利用するには、あくまでも賃貸収入をメインと考え「売却益も狙える」というスタンスでいることが大事だと思います。

 

次回は他のポイントや注意点などもご紹介していきます。

 

※区分所有マンションの裁定取引(アービトラージ)の概要については前回コラム『#26 区分所有マンションの裁定取引(アービトラージ)投資法』をご覧下さい!