こんにちは!『キク』です。

 

前回に引き続き区分所有マンションの裁定取引(アービトラージ)の判断軸やポイント・注意点についてお話させていただきます。

 

※詳しくは前回コラム『#27 区分所有マンションの裁定取引(アービトラージ)の判断軸その1』をご覧下さい!

 

今回は前回よりは、購入する際の条件としての優先度は低いですが、成功する可能性は上がると思いますので、まとめていきたいと思います。

 

※区分所有の裁定取引の概要については前々回コラム『#26 区分所有マンションの裁定取引(アービトラージ)投資法』をご覧下さい!

 

 

現金購入の方がおすすめ

 

いくら売却益が出そうと言っても、基本的に専有面積が大きい区分所有マンションの場合、広さに対して家賃が高く取りづらい上に、管理費・修繕積立金で圧迫されてしまい、高利回りは狙うことは難しいです。

 

さらに、その上ローン借入を多くする場合は金利の負担も増えてしまう為、あまり多くはない毎月の収益をさらに減らしてしまう結果となります。

 

投資としてのリターンを売却益に比重を多く置いてしまう状況は、入居者がいつ退去するか分からない為、不動産相場の下落や、築年数による価格の下落を影響を受けてしまうリスクがあります。

 

また、区分所有マンションは担保評価も低いので、今後もさらに拡大を続けたいと考えている方にとっては、ローンを多く組んでしまうと足かせになってしまう可能性があります。

 

ですので、個人が区分所有の賃貸中物件を購入して実需向けに売却する方法は、基本的には現金購入の方がおすすめです

 

 

実需に需要のあるマンションか検討する

 

購入を検討しているマンションで、過去多くの取引事例を確認出来ていれば良いですが、小規模の戸数の少ない区分マンションや、周辺に分譲マンションがあまり多くないエリアの場合は「本当に実需向けに需要があるのか?」検討しておきましょう。

 

駅から距離や、エリアの世帯構成をあまり考えず、専有面積が狭すぎたり、広すぎたりすると売却まで時間がかかったり、想定していた売却額で売れないかもしれません。

 

また、賃貸と比べより分譲マンションの購入を検討されている方は、治安、小中学校までの距離、学区の人気度、スーパー・病院・公園・保育施設の有無といったような点を重視する傾向にあります。

 

 

築20~30年前後の物件を購入する

 

運良く2~3年程度で入居者が退去してくれればよいですが、基本的にファミリータイプのマンションは入居期間が長くなる傾向にあります。

 

その為、購入時に実需向けの売却想定価格より安く購入できたとしても、入居者が長期間入居した場合は、売却時に築年数によるマンション価値の下落幅が大きいとあまり美味しい投資とは言えません。

 

ですので、価格の下落が緩やかになる築20~30年前後の築古のマンションの方が今回の手法には向いていると考えています。

 

まぁ、前回の利回りや広さも考慮して探すと、該当するのは築古の場合がほとんどかとは思います。

 

また、いくら築古といっても基本的には新耐震基準のマンションを購入するのがおすすめです。

 

住宅ローンを見ても、特にフラット35などは旧耐震基準の物件に対して融資が厳しいですし、他の金融機関も審査を厳しめに見る傾向にありますので、買主の間口は広い方がいいでしょう。

 

また、所有している最中に建て替え問題が出てくる可能性もあります。

 

 

資金効率は悪い

 

いくら売却益が狙えるかも知れないといっても、1部屋分の家賃しか取れない物件の為に数百万円~数千万円程の自己資金が必要になります。

 

ローン借入に問題が無く、1棟ものの運営に自信のある方は、その資金を頭金に1棟アパートや1棟マンションへの投資に回した方が資金効率は良いでしょう。

 

 

まとめ 初心者・リスクを抑えたい方・ローンが組みづらい方におすすめ

 

前回・今回とご紹介した投資法に関してですが、以下のような方

 

・現金は余っているんだけど、極力リスクを抑えて安定運用したい方

・初めての不動産投資でまずは区分所有を買って学びたい、様子を見たい方。

・属性や収入的にいきなり高額なローンが組みづらいので、事業実績を作り、かつ売却益で自己資金の増加も狙いたい方。

 

にとっては上手く購入することさえ出来れば、比較的手堅く利益が出せますし、おすすめですので、参考にしてみて下さい!

 

※区分所有の裁定取引の概要については前々回コラム『#26 区分所有マンションの裁定取引(アービトラージ)投資法』をご覧下さい!