こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日のテーマは『RC解体して悔い(杭)が残る』です。

 

このテーマはずいぶん前に読者のhanさんからご依頼いただいたテーマです。

 

hanさん大変長らくお待たせしました。汗

ずっと書きたかったのですが、経験のないお題目につき、人に話を聞いてみたりしましたが、中々具体的な数字を集めることが出来ませんでした。(まだ、実践コラム読んで下さってるかな?。。。)

 

さて、

 

去年から融資が締まったことで、読者の皆さんの中でも、

・投資額の安価な戸建投資

・土地値木造軽鉄アパート

そして、

RC一棟マンション

購入に興味がある人もいると思います。

 

なので、RC一棟マンションを購入するにあたり、注意する点を私なりに記してみたいと思います!

 

1.業者売主物件の歪みに注意

2.RC解体費用について注意

3.悔い(杭)が残る?

4.特殊事例(その1)

5.特殊事例(その2)

以上で書いてみたいと思います!

 

1.業者売主物件の歪みに注意

これはどんな物件種別でも同じことが言えるとは思いますが、

特に!

RC物件検討時には注意が必要かと思います。

ご存知の通り、

RCは法定耐用年数が47年となっており、他の構造と比べて圧倒的に、

融資を引っ張りやすい

という特徴があります。

 

昨今の融資引き締めの中でも、

どうしても物件購入したい

と考えているサラリーマン素人初心者投資家は一定数いると思います。

そういった人達向けに、

・融資付けにおける積算が高い歪み

・外観がカッコよく見える歪み

1棟マンションという投資家の虚栄心

これらを利用しただけの

全然優良でない物件

を売り逃げようとする業者の動きが見て取れます。

 

積算価格が高く評価されやすいということは、言い換えれば、利回りが低くて融資が付きやすいことも意味しており、

購入者側からすれば、

メリットも大きいように見えますが

実は

リスクもある!

ということに他なりません。

 

例えば、

良く、例に挙げられますが、

RC物件の固定資産税は半端ないです!

また、

RCだからと言って、少しは賃料が高く取れる場合もあり、新築プレミアが乗せやすいメリットは確かにありますが、

S造の物件より1%利回りを低く買ってよい程のメリットは一切ないと考えます!

 

私の過去の購入物件を振り返っても思いますが、

RC・重量鉄骨でも関係なく好立地の物件を表面利回10%程度で購入しています。

購入時期や立地を正確に比較することが出来ないので

あくまで感覚的なものですが、

むしろ

RCの方が0.5%くらい利回りを高く購入しています!

そうでなければ割に会わないのがRC不動産投資だとも言えます。

 

新築木造建売アパート投資でも同様のことが言えますが、

決して安易に、

融資が出るからと理由だけでRC物件に手を出すのはやめておいた方が良いと言ってもよいでのではないかと思います。

 

それじゃスタートが出来ないじゃないか!(# ゚Д゚)

という声が聞こえてきそうですので、次回は新築木造建売アパートに関する情報を共有したいと思います。必要ある人は、ご一考下さい!

今日はRCの話に特化します。

 

2.RC解体費用について注意

最近土地値投資が流行ってきているのでしょうか?

ここでも良く土地値という言葉を目にするようになりました。

この土地値投資。

基本的に、

RCでは難しいと思った方が良いと思っています。

理由は、

RCの解体費用がバカ高いこと

にありますが、

私的には似たような理由でもっと大事な理由があります。

それは、購入検討時において、

RCの解体費を正確に見積もることが非常に難しいこと

です。

 

例えば、

木造ならば坪○万円といった風にある程度、概算でも見積もりから100万円単位でずれることはそんなに多くはないかと考えます。

しかし、

RCの場合は、

例えば、前面道路と躯体がギリギリで建築されているような物件の場合、工事車輛でガッシャンガッシャンと簡単にはいかず、

ある程度敷地内まで工事車輛が入れるようになるまで

手作業解体

になる場合があり、そのコストUPは木造の比ではありません。(想像してもご理解いただけると思います。ハンマーでドッカンドッカン壊せる木造と違って、ドリルなどでズコズコと、倒壊しないように配慮しながら作業を進めるわけでしょうから、時間と労力は半端ないわけです。

 

実際に、たしか半年以上前に解体費用を見積もったことがありますが、結局購入叶わず、知人に譲った物件があります。

その時の解体費用が、

・検討時の私の独断と偏見見積もり=約600万円

・検討時の解体屋の概算見積もり=約800万円

に対して、

知人の実際に発生したコストは、

 

 

 

、、

 

 

、、、

 

 

約1,200万円でした!!

 

 

な、なんで???汗

 

 

3.悔い(杭)が残る?

はいそうです。杭が残るんですよね~。汗

建て替える新築建物の構造計算がある程度進んでいたのに、解体したら、杭がガッツリ入っていたそうです。

それに伴い

新たに構造計算しなおして

杭打ち場所を変更して

既存杭の杭頭カットしたわけです!涙

これはまだカットでも、予定していたボリュームの建物を組めたからよかったものの、万が一、抜かなければいけなければ???想像するだけでも怖いです。

 

先日のishiさんのコラムでは、ishiさんはそれでも強引に

最悪の場合で土地値計算

をされていましたが、

※杭頭カットではなく杭抜きでのコストを踏まえた計算

 

そんなことは今の僕レベルでも出来ませんし、読者の皆さんの大多数も難しいのではないかと考えます。

 

でも、せめて、対象不動産周辺における地盤状況が分かれば、

ヤバいかどうかの推測の役には経ちます。

例えば、知人物件の場合、私が周辺の現場の支持層までの深さが約5m~7mくらいだと分かってもいたので、まだマシです。

 

これが、ズブズブの20mくらすの杭だと、、、

 

途中で折れてしまう恐れすらありますから!(;゚Д゚)

 

これが本コラムのタイトルで冗談交じりに書いたことですが、

マジメに、

建物解体して杭(悔い)が残らない事を祈るばかりですね!苦笑

 

一応、自己責任の上で私見を述べますと、一般的な単なる箱型マンションで、

歪な形状をしていない場合は

1棟目の杭は残したまま、杭頭をカットして、別の個所に逃がして杭を打つことで何とかなるケースも多いと思います。これが、唯一の救いだったりもすると思います。

 

でも、現存の建物が、

自宅併用RCマンションの場合には・・・・

万が一のリスクがある場合がありますので共有します。

 

4.特殊事例(その1)

それは、壁工と言われる工法を用いたRCの場合の注意です。

壁工とは、

言葉通りで、壁で構造体支える工法の事です。

これに対して、一般的な賃貸物件だと

ラーメン構造になっているのではないかと推察します。

 

ラーメン構造と壁工の見分け方は、

ラーメンは梁や柱が張り出していて、綺麗な長方形や正方形の間取りを有していません。

対して、壁工の場合は、

柱・梁が出っ張らず、綺麗な間取りを入れる事ができるため、オーナーが自宅併用マンションを建てる場合に、自分の家の間取りを優先させたいが為に、壁工を選択したりもするかと思います。(実際に、私がマイホームをRCでプラン入れたときがそうでした)

 

それで、壁工の場合、

基本的には、耐力壁の下にはほぼ必ずといってよい程杭を入れなければなりません。

つまり、

ラーメン構造より杭の数が圧倒的に多い

場合が考えられるわけです。

 

そうすると、

2回転目の建築時に、新たな杭の打ち場がないことが想定されると、

抜かないといけません!( ..)φメモメモ

万が一

逃げ打ちが出来たとしても、杭頭カットの本数も尋常じゃありません。。。

 

この例は決して多いわけではありませんが、自宅併用マンションを購入する場合の購入者の意図などを考えると、この可能性を排除して損はない気がしたので書いてみました。

万が一でも、

自分が買った物件だけ該当してもOUTですから。。。

 

5.特殊事例(その2)

次は、生コンの営業をしていた経験を生かした警鐘をします!笑

 

生コンクリートには、ご存知の通り強度があります。

業界では、これを呼び強度と呼ぶのですが、

この強度があまりに高い高強度コンクリートだと、

ドリルの歯がやられます( ..)φメモメモ

また、

医療系に使う為に建てられた建物などは、

壁厚が半端ない物件があったりします!

これも上記同様にコストUPにつながるという意味で一応書いてみました!汗

 

おわりに

今回のコラムは、RCを検討していない人にとっては必要のない知識かも知れませんが、

今は検討していなくても、

将来検討するかも知れませんよね?

実際、今RC検討している人や、実際に購入した人で、

去年の融資引き締めが若干なりとも影響したりしていませんか?

 

不動産投資ってそんなもので、

儲ける為に、歪みを作る側(不動産業者)の思惑で

いくらでも流行りは変わったりするとも思いますし、RCが地震に強いことも事実。

いつどこで、自分の考えが変わるかもわかりませんから、

せっかくクソ長いコラム読んだので記憶の片隅にとどめ置き下さいませm(__)m

 

本日もくそ長いコラムを最後までお読みいただきありがとうございました!