おはようございます!最近忘年会が立て込んでいてさっぱりコラムがかけていない恐妻家大家です・・・

本業も期末になり追い込み中でもあります(汗)

 

昨日は列島に寒波が襲ってきましたね・・・

仕事休みながら、自宅と会社の所有物件の雪掻きで休日出勤でほぼ1日潰れたのでコラムは中途半端かもです汗

そもそも重機動かせるの私だけってどんないじめでしょうか??

しかも昨年はホイールローダーだったのに、今年はクボタの小さいトラクター型の除雪機で効率悪い・・・

本日は管理会社に関して書いていきたいと思います。

管理会社も大きく分けて賃貸仲介会社主体の管理会社とサブリース主体の管理会社となっているかと思います。

ちなみに私は現在2社との管理契約を結んでいます。

1社は賃貸仲介メインの会社、もう1社はサブリース主体の管理会社です。

自分は中古購入なので、基本は上手く回っていればその管理会社を継続して使うようにしています。

3棟の物件数なので、自主管理出来ないことも無いのですが、あえて管理を委託しているには複数の理由があります。

まず一番大きい理由は、売り物件情報の入手です。

管理オーナーさんが、物件を売りたいと思った時に一番最初に相談するのは管理会社である可能性が非常に高いと思うからです。

事実、1棟目の管理会社さんからは、この1年で6棟の非公開売り物件情報が優先的に回って来ました。

残念ながら、条件的に合わなかったり、良物件は先を越されたり等の理由で現在迄買えておりませんが、かなりいい所まで行った物件も御座います。

幸いなことに、管理に関しても融通が効いて、修繕は全て自分で業者を決めてコストカットも可能な優良業者さんに管理を委託出来ています。

クレーム処理能力も高く、現在まで特に労力を費やさずに現在に至ります。

客付け力もソコソコと判断しており、今の所概ね満足しております。

 

さて、ここからが本題です。

私の経営エリアには絶対手を出してはいけない管理会社がございます。

具体的には書けないのですが、管理委託をした段階で破滅の道をまっしぐらの会社さんです。

その管理会社の特徴はここ数年で管理件数を激増させています。

客付け力もあり、営業力も強い会社で、傍から見たら優良会社です。

 

しかし、実態は・・・

 

まず、その管理会社さんに委託すると、必ずする事はガス会社の変更です。

エアコン無償交換、モニター付きインターフォンへの無償交換、ガス給湯器の無償交換等々の設備充実の提案で大家は皆ころっと騙されます。

そして、電力供給会社の交換で入居者メリットを強調します。

 

結果・・・

 

言わなくても分かると思いますが、交換した設備の所有権はガス会社に帰属します。故にガス会社の交換ができなくなります。

そして入居者さんのガス料金は聞いたこと無い位高くなり、退去が続出です。

経営不振になったオーナーさんはヤバイと思い管理会社の変更を考えますが、実はガス会社の経営は管理会社の経営者と同じ人・・・

大量の設備交換の代償で、ガス会社変更に際し、法外な設備買い取りと違約金を請求されます。

そして管理会社変更も鍵と契約書を人質に上手くいかない状況を作られます。

そして、その管理会社経営者は某30年一括借り上げ会社出身の半グレときたものです・・・

地域内の他の管理会社もトラブルを避けるためにその会社の管理物件には手を出さないため管理変更もままなりません。

結局甘い言葉に騙されたオーナーは経営不振に陥り捨て値での売却を余儀なくされます。

地元の少し勉強した人間はどんなに高利回りでも、高立地でもその物件には手を出しません。

しかし、都会の人々が、田舎の好条件に目がくらみ購入していきます。

購入した方々は、きっと茨の道が待っているのでしょう。

さて、不動産業者勤務の人間が、ドミナントエリア戦略なのは何故なのか少しはおわかりいただけたでしょうか?

自分の地域の物件なら、事情は多少なりわかります。しかし、必ず居る不良業者の存在は他のエリアで判断つきかねます。田舎でもこの状況です・・・果たして都会では・・・

皆様も最低限の情報を得られる範囲での購入をオススメいたします。

本日も駄文に長々とお付き合い頂き誠にありがとうございます。