今回は、新築区分の売却について記載したいと思います。売却は大きく4つのパターンがあると思います。

 

① 業者が謄本ベースでアプローチ。不安を煽り買い叩き。

② 業者が謄本ベースでアプローチ。すごく高い値段で買いたいお客様がいます!

③ (新築時の)販売業者の買取サービス

④ 仲介活用

 

①、②業社が謄本ベースでアプローチ

①の方は、とにかく今が売り時。消費税増税、オリンピック後は必ず下がるから、今すぐ連絡くださいというパターン。1600万〜という感じで連絡がきました。

②は、とにかく高い金額できます。ただ、絶対にこれでは売れません。必ず色んな理由をつけて、「あ、それですとXXX万は下がります。」というオチになります。

 

③ 販売業者の買取サービス

これで売る人が結構いるのではないかと思います。私もまずは買取価格を確認しました。今の地合いですから、当初の想定ほどは下がりませんでした。この金額を(価格③)とします。

(価格③)で買うということは、仲介で売買するのなら仲介手数料分考えても、それより上で売れる可能性は高いのでは?と思い、そちらにチャレンジ。

 

④仲介活用

仲介を経由して売るには、まずはいくらで賃貸しているかの確認が必要です。サブリース会社に確認したところ「教えられません」と門前払いでした。サブリースだと意識が薄いですが、オーナーは個人でもビジネスの主体であり、サブリース会社側が借り手で守られるべき立場となります。売却前提でしたら、新築区分はサブリース無しでやった方が正解だと実感しました。

サブリース解除を紙で申し込んで、その後なら教えますということでした。で、その解約条件が素晴らしく、

・6ヶ月前の申し込み
・解約手数料は家賃1ヶ月
・解約を急ぐ場合、違約金は残期間の家賃(ビックリ)

残期間のサブリース手数料(10%)かと思いきや、残期間の家賃全てでした。仲介会社に聞いた話では、買う側からサブリースを外せと言われ、泣く泣く6ヶ月払って売却した人もいるとの事です。仲介手数料3%と同じくらい取られますので、サブリースのまま、販売業社に買い取ってもらう人が増えるのでしょう。

私の場合、解約を申し込んだのが10月に入ってからで、解約できるのが翌年4月末となってしまいました。この申し込みの遅さが最大の失敗でした。

 

専任媒介

家賃を確認の上、年明けの売却に向けて、専任媒介で申し込み。数日後に連絡がありました。「HIROり〜まんさん。申し込みの物件、賃貸募集が出ていますよ。募集賃料は、現行-2000円です。」

運悪く、2月に退去予定の連絡があり、サブリース会社はすぐに入る価格で募集。オーナーは何にも言うことできず。。。と言う状態になりました。サブリースがなければ、繁忙期に向けて小細工ができたものの、サブリースはオーナーの立場が弱いです。

このドタバタで結局専任媒介の3ヶ月で決まらず、一旦仕切り直し。

 

一般媒介

次は一般媒介で契約することにしました。何社か目星をつけて、1社目に連絡。先方からは、是非専任でと言われましたが、一般でお願いしました。伝えた条件ですが、

・仲介手数料を払った残りで、(価格③)+170万
 (売り出し価格などはお任せ)
・2週間で目処が立たなかったら、次の業者にも一般媒介で申し込みをする
 (その間は御社だけですので、頑張ってください)

とお願いしました。

結局1週間後に契約でした。業者さんも仲介手数料を値引きして決めてくれました。業者さんは、「さっと売れるのが一番」と言うことで社内承認をったそうです。ありがたい事です。

ちなみに買主は、企業の福利厚生用で、節税物件としての購入でした。借主がいある間(高く貸せる間)は投資として使い、外向けには福利厚生の充実として使い、手数料などは利益と相殺と言う使い方です。また一つ勉強になりました。

 

一見便利なサブリースは、こんな事にもなりますので、ご注意ください。もし、どうしても使いたい方は、サブリースの相見積もり(それぞれの解約条件の確認)をお勧めします。