こんにちは、ロジカル博士です。

 

今回は、仲介(売買・賃貸両方)における、一般と専任について考えてみます。

「そんなの知ってるよ!」って思うかもしれませんが、一般論でいまいち納得できないんです。

 

「専任」と「一般」の一般論

(1) 仲介に頑張ってもらえるのは「専任」?

・自社のみなので、確実に仲介手数料がもらえるので、コストをかけて募集活動をしてもらえる。

ほんとかな? 物元物件だと時間がかかっても仲介手数料を取りこぼすことがないので、お客さんに紹介するのは後回しにするんじゃないでしょうか?

「一般」の物件は決めた不動産屋にしか仲介手数料がもらえません。特にいい物件は、すぐに売れてしまうのでスピード勝負です。自社にお客さんがいるときには「一般」の物件をまず勧める方が合理的に思えます。「専任」物件は、ゆっくり決めればいいのですから・・・

・専任はレインズにのせる義務がある

経験的に「一般」でも販売図面も作ってくれるし、レインズ、ポータルにも次の日ぐらいには載せてくれますので、客から見た専任のメリットは消えています。

・依頼者への報告義務がある

「一般」でも電話で聞けば状況教えてくれるし、逆にご紹介の前に「物件確認」がオーナーに入るので状況をリアルタイムで確認できます。

 

以上の観点から、この一般論には懐疑的です。一概に「専任」の方が業者が頑張るとは言えないでしょう。

逆に、頑張って客付けしてくれるのは「一般」である可能性すらあります。

 

(2) 「一般」は縛りがない

どの業者にも頼んでもいいし、何社頼んでもいいし、いつやめてもいい。

・・・これはその通りだと思います。

 

一般論ではあまり語られない論点での比較

(3) 広告費(AD)の効果は「一般」が高い

賃貸の場合ですけど、専任の場合、広告費を1ヶ月もらうことが多いと思います。早く入居を決めるために、ADを1ヶ月つけたとして、物元以外の業者の取り分は1ヶ月です。

一方「一般」の場合は、2ヶ月の取り分となります。同じコストで、AD1とAD2の物件がレインズに出ることになるので、AD2の方を紹介しますよね?

 

(4) 仲介業者との信頼関係は「専任」が強い

これは重要ですよね。

あの人はいつもうちに頼んでくれて、これからも物件預けてくれるから信頼を裏切るわけにはいかないよねってことです。

まあ、これは「専任」にしてもらうためにリップサービスの可能性もあるので、明確なメリットとは言えないかもしれません。

 

以上から、依頼者側からは(1),(2),(3)から「一般」の圧勝です。専任はあるかどうかわからない(4)のメリットだけです。

もちろん業者側からは圧倒的に「専任」一択なので、「専任」を強く勧めてきます。「一般」だと手を抜く宣言をするところもありました。そんなところには絶対頼まないですけど・・・。「一般」には踏み絵的なメリットもあるかもしれません(笑)

 

では私は「一般」で頼んでいるのか??

実は・・・賃貸募集でほとんど「専任」で頼んでいます

それは何故か・・・

面倒だからです!!

成功と成長のためには手間を惜しむな!!っていう人はいるかもしれませんが、そうは言っても、私はサラリーマンです。小さい子のパパです。土日しか動けない上に、土日も息子の相手をしなくてはいけません。

残されたわずかな隙間時間で、友人との交流や、不動産業務を行う必要があります。(コラム執筆も1本2時間以内と決めています・・・)。

最小限の手間で、業務を回す必要があります。

 

最初の方は、上述の考えで「一般」でやってました。

例えばある物件では、決めてくれた業者に管理もお願いする前提で、3社に客付けをお願いしました。

業者回りも手間がかかるし、仕事中に物件確認されても電話でられない。条件変更するときも3社に連絡する必要があり・・・と手間がかかります。結果、1ヶ月で賃貸ついたのですが、各業者の実績は以下の通りです。

A社:業務連絡2、内見2

B社:業務連絡4、内見6(客付け成功)

C社:業務連絡1、内見0(何もやってないな(笑))

結果的に、ほとんどB社だけと一緒でした。

実は、B社の担当者の自信が半端なくて、

「3社ですか?負ける気がしませんよ、専任でも一般でもどっちでも一緒です」

みたいなこと言ってて、「なんやこいつ」って思ったけど、実力は確かだったようですwww

次に別物件では、B社を専任にしたら、一回打ち合わせして鍵を渡しとくだけで、2週間で決めてくれました。賃貸募集実働1日以下です。超楽!!

もうずっと、B社の営業範囲であればB社専任でお願いしています。

 

費用対効果・コスパがいいのは、エリアごとに信頼できる客付け業者に「専任」で任せるのがいいと考えています。

新しいエリアだと、いい業者がわからないので、「一般」でお願いした方がいいように思います。例えると、新入社員ばかりで誰にリーダーを任せるか判断できない状態に似ていますね。

(まだ業者開拓していないエリアだと、業者探しが面倒なので購入の優先順位も下がってしまいます・・・)

 

(5) 「専任」の方が圧倒的に楽

ほぼこのメリットだけで「専任」を選んでいる私です。

不動産にあまり時間の取れない、サラリーマン大家にとっては時間効率は最重要事項のひとつです。

手間がかけられる人は「一般」一択だと思います。

 

結論

一般論で言われている、連絡義務とか、違約金とか、公開非公開とかはどうでもよくて、

手間がかかるけど、客付け効果が高いのが「一般」

客付け効果は限定されるけど、楽なのが「専任」

という観点で見た方が核心をついているのではないでしょうか??

 

サラリーマンで例えると

サラリーマン的な観点で大袈裟に言うならば、賃貸・売却プロジェクトリーダー

自らやる=一般

任せる=専任

と考えるとしっくりきます。時間をかけられる場合は自らやる方が早く客付けできそうですが、時間の取れない兼業大家で、中途半端になるぐらいなら任せた方がいいでしょう。

売却の場合は影響する額が大きいですので、費用対効果の観点から自ら動いた方が良い場合が多いと感じます。

また、リーダー選出も人選が大切ですので、能力・やる気のある業者を選ぶマネジメント能力が必要になりそうです。

 

読んでいただいてありがとうございました。

次回もよろしくお願いします。