こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日のテーマは『あなたは自分の物件の適正家賃を知っていますか?』です。

 

昨日のコラムでは、

1.11月退去の部屋が3件

⇒退去が出たけど退去前にすでに2部屋決まったこと。空室の心配をしていないことを紹介しました。

2.退去前に成約

⇒私の物件でも、退去前に成約することが多く、それが稼働率99.6%以上の下支えであることを紹介しました。

3.新築からの成約家賃履歴

⇒何かの参考になればと思って、新築からの成約家賃の履歴を過去10年で少し紹介してみました。

4.前回と同じ家賃設定で良い?

⇒そんな中で、単純に前回と同条件で惰性で募集することへの注意を促すことを目的として、家賃を5,000円アップ出来たことを紹介しました。

 

すると、さすがここの読者さん。

寄せられたコメントの中にすごく大切な考え方がいくつもありました。

今日は、

その方々のコメントを読んでどうしても書きたくなったので、急遽コラムを書くことにしました。

昨日のコラムを読んで、

「フーン、退去前成約が出来るなんて、良い立地でうらやましいなあ

「うちの物件は家賃が低いなあ。家賃が高いなんて羨ましいなあ

「退去前成約ばかりさせるなんて、賃料設定間違えてるだけじゃないの?

なんて思ってしまった読者さんに申し上げます。

 

「フーン、退去前成約が出来るなんて、良い立地でうらやましいなあ」

・・・・・

築古戸建でもリフォーム中契約してますから!』

何が言いたいの?

『立地が良いから楽に満室になると思っていると利回り低い物件掴んで満室にもできずに失敗しますから!』

 

「うちの物件は家賃が低いなあ。家賃が高いなんて羨ましいなあ」

・・・・・

確かに、

『高賃料帯は気を抜くとすごい勢いで家賃下落します』

でも、

『高賃料帯は純資産増加スピードも速いです!』

 

「退去前成約ばかりさせるなんて、賃料設定間違えてるだけじゃないの?」

・・・・・

『そんなやつ自主管理大家失格だろ!(;^ω^)』

 

そして、

 

ものごとは表を見たら必ず裏を考える!

 

これ

真理、原則、鉄則だと思います。

 

何が言いたいの?

 

昨日のコラムのコメントをお読みください。

ほとんどの方のコメントが、

私のコラムの裏側を示唆しています!

 

それであなたは?

 

さて、エンジンがあったまってきました。笑

 

今日のコラムに参ります。

 

構成は、

1.11月退去の部屋が3件

2.退去前に成約

3.新築からの成約家賃履歴

4.前回と同じ家賃設定で良い?

ここまではあえて同じタイトルで書きます!

そして最後に、

5.あなたの物件の適正家賃を知っていますか?

以上で書いてまいります。

 

1.11月退去の部屋が3件

昨日紹介した通り、

11月に退去が3件ありました。いろんなところで散見されたコメントがありましたが、

皆さん、

12月成約は厳しい

と思っていませんか?

もちろん、

・エリア

・間取り

などによって、物件の繁忙期も閑散期も異なるでしょう。

 

しかし!

 

その事実、あなたはいつから知っていますか?

 

私は、10年前くらいから今日に至るまで、微妙に変化はあるながらも、

毎年思い知らされています!((+_+))

そうです。

一度、二度、経験すれば誰でもわかります。

10月に退去通知が来たときに、真面目な大家ならこう思ったはず。

『う~む。まずいな~。下手すると3月まで空いちゃうかも。汗』

これ、

大家あるあるです。

 

何が言いたいか?

 

私は、

事前に半年前には半年後に更新がある部屋の数や種類を見ながら対策するわけです。

良くいろんなところで言いませんか、仕事は準備が9割みたいな話。

例えば、

1~3月に更新が多いと自ずと退去の数も比例しがちです

その前に空室を埋めておかなければ、220戸も管理しているとそんなに簡単に満室になんてなりません。そして、私は満室にならないと落ち着きません。

昨日のコラムにシレっと空室日数について書きましたが、

11月21日現在で

年間総退去件数15件予定

年間総空室日数250日程度

つまり、

1件あたり退去後に約2週間で入居しています。

そして、

空室日数は、同時期に重なっているものも多くあるので、一年のうち半年以上は『満室経営』をしていたことになります。

この

時間的余裕・精神的余裕

を私はすごく大切にしています。

皆さんも本業などで若いころに経験したことありませんか?

・日々の業務に追いやられたり

・忙しさにかまけたり

・精神的に追い込まれていたり

すると、

自分のポテンシャルを出せなくなりませんか?(;^ω^)

 

大家の入居付けという仕事は、

一年間ずっと準備期間であり

1か月以上前に通知があり

上司の理不尽な無茶ぶりに比べれば、必ず対処できるものばかりなはずです。

人口0人の村でもなければ

住んでくれた人がいる物件で

対処するかしないかだけ

 

そんな風に自分に言い聞かせています。

大家界共通の理念、

それは、

空室は悪!( ..)φメモメモ

 

そんなことが言いたいです。。。

 

2.退去前に成約

退去前に成約!素晴らしい!

でも、これには必ず下記振り返りが必要です

それが、

家賃設定が安すぎたのか?

ではないでしょうか。

 

私の場合、募集開始する前に競合物件の確認もしますし、直近の成約事例の確認もしながら、

最後に、

信用している出来る仲介複数人

にヒアリングします。

私の場合の注意点は、

競合の極端に少ない物件の場合は

相場があるようでない

点だと思います。

特に相場の上昇時に関しては

いくら出来る仲介でも経験から事例を持ち出すことはできず、

あくまで、

経験からの推測

になるわけです。

 

この点に、値付けミスがないように細心の注意を払います。

目安は、5,000円まで。

その理由は、

空室損と照らし合わせて空室2か月

       と

値付けミスによる2年分の収入減少

が同等レベルであれば、早く決まって長く住んでもらえた方が得な場合が多いと思います。(退去時には原状回復費用も少なからず発生するし、更新料ももらえることを考えると。)

 

そんな考えから、

早期成約=良かった

ではなく、

早期成約=当たり前⇒振り返り

を習慣にしたいと思っています。

 

3.新築からの成約家賃履歴

私見ですが、

RC>重量鉄骨>軽量鉄骨>木造

の順に賃料が高くなりやすいと思っています。

※建築メーカー、特別な仕様やコンセプトを除外して

 

昨日のコラムで挙げた事例を思い出します。

私の

単身重量鉄骨造の家賃設定は、RCワンルーム系の相場を避けて設定しています。

なぜなら、

RCワンルーム系の相場が崩れ始めると悪影響を受けるからです( ..)φメモメモ

 

何が言いたいか?

 

新築物件を長期で回すなら

格上物件との競合は避ける方が無難

だと思っています。

築年数が経過すると、いとも簡単に競合から弾かれる要因となりえますし、

その傾向は、

木造アパートが一番顕著

だと思っています。

気になる方は、

前回のコラムのコメント欄をお読みください。ヒントがたくさんあると思いました。

新築物件を手掛ける投資家の方は、是非、頭の片隅に置いて下さい!

 

尚、これも前回のコラムのコメント欄にありますが、

私のファミリータイプの賃料帯は、賃貸物件以外にも

マイホーム

が脅威となっています。

 

これには、

・住宅ローンの裾野が広がり

・こなれた中古物件が増えて

・住宅ローン減税も増額され

・国の後押しも影響している

と思います。

 

同様に、ファミリータイプの物件購入を検討される場合には、

必ず

周辺エリアの

・新築分譲マンション

・新築建売戸建て

・中古戸建

の相場から逆算して、

35年住宅ローンで生じる月々の返済額検討物件の賃料を比較してください。

私見ですが、実需仲介の経験上、

購入者は『マイホーム』に対しては

月々の負担を若干背伸び

することも多いです。

つまり、

毎月10万円家賃⇒マイホームなら5,000万円くらいまで

毎月8万円家賃⇒マイホームなら4,000万円くらいまで

※35年返済金利0.7%で計算

同じくらいのボリュームの分譲マンションがボンボン建つと将来の脅威になりますし、その後は、周辺中古相場へも影響する(値下がりする)場合があります。

 

4.前回と同じ家賃設定で良い?

前回と同じ家賃設定で良いか?答えはもちろんNoのままです。

ただ、

今日のコラムでは、

前回の家賃設定が適正か?

今回の家賃設定が適正か?

しっかりと把握した上で臨むことが一番大事だという、至極当たり前のことを書くために、こんなにも長いコラムを書いたのでした。。。汗

 

5.あなたの物件の適正家賃を知っていますか?

あくまで独断と偏見ですが、

自主管理大家や専業大家はこの点について、結構しっかり把握している方が多いと思います。

理由は、

募集時に仲介業者を回ったりするので、情報に触れる機会が多いのも一つですが、最も大きな理由は、

調べないと落ち着かないタイプ

が多い気がします。。。汗

なので、今回のコラムは、

特に

管理委託している丸投げ大家さんへ発信

しているつもりです。汗

 

またまた私見ですが、

適正家賃は、管理会社からの一方向の情報では正確に出てこないと思います。

多方面からの情報を得て

入居者の気持ちになって

自分の物件を見て初めて

自分の物件の適正家賃が把握できるのではないかと思います。

 

そして、その準備は

退去通知が来る前から始まっている!!

 

自戒の念を込めて。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。