みなさんこんばんは！

 

清掃会社かつ、商業ビルのオンボロビル内で貸し会議室も運営しているじゅんじゅんです。

モリノモッコガンさんの「貸し会議室投資」のコラムを読んでなんだか危ない投資法ではないか？と感じたので自分自身の状況を検証してみたいと思います。

 

今の貸し会議室ブームの状況

私の所有している商業ビルは５Ｆビルで元々マンションを事務所使用に仕様変更したビルです。

駅から徒歩１分以内３０歩でこれる駅前オンボロビルです。

 

最初は１８㎡のワンルーム４Ｆに１部屋でした（エレベーターはない）

当初このあたりで小規模の貸し会議室をオープンしたのは私が初めてだったと思います。これまで貸し会議室と言えば、だだっ広く何十人も収容できるような大きなものばかりだったのです。

１時間１０００円、１時間単位という安さで大好評で、２０１２年くらいから開始しましたが、ずっと右肩あがりで、

最初は1万ちょっと、翌年は３万ちょっと、さらに翌年は５万程度とどんどん増えていきました。（月額売上平均）

運営して３年目あたりで、貸し会議室のポータルサイトから連絡があり、そこに掲載することで売り上げがあっという間に倍増しました。（下記にそのポータルサイトからのみの売上を記載しています）

ただ、ここ１年ぐらいで、周囲に貸し会議室、レンタルルームがちらほらできはじめました。

同時にポータルサイトに登録される部屋も増えて顧客の取り合いが激化してきています。

時すでに遅し・・・！な気配です。

そして、月によっての変動がとても激しいです。

正直ピークは過ぎたのかなと思います。

いえ、正確に言うと、ブームは来ていますが、参入者が増えて売上は下がったというべきか。

 

売上比較

すいません、サイト内で図を作ったらうまくいかなくて・・・（汗）スクリーンショットで（汗）

分析する

なお、２０１６年頃から３部屋開放しています。

部屋の広さ１８㎡　区分マンションタイプ４Ｆ・・・自社の会議室のため不明。

部屋の広さ２２㎡　区分マンションタイプ３Ｆ・・・賃料　６５,０００円

部屋の広さ３５㎡　区分マンションタイプ３Ｆ・・・賃料　７０,０００円

設備、エアコン完備、１部屋インターネット使い放題、
他Free Wi-hi（ポケット）、ホワイトボード、椅子、ミーティングテーブル、１部屋ウォーターサーバーあり。

上の売上は３部屋合計の売上となります。１時間１０００円で

広めの部屋は１２００円

なので、１３５,０００円以上なら賃貸より得という状況です。

はい、実際ほとんど超えてません。それも一部屋の分含まれてないわけですから、区分マンションを借りて貸し会議室や、レンタルルームを行うことがどれほど利益にならないかおわかりいただけますでしょうか？(；ﾟДﾟ)

 

当然利用者も駅から近い場所が便利なわけなので、駅近で借りたいのです。駅近の都心なら区分マンションでも賃料結構すると思いませんか？そんな駅近で便利な部屋なら家賃設定を間違わない限りそもそも空室になりません。

しかも時間制で満室ってかなり無理がありますし、１日丸々借りたい・・・という人は早々いないので、時間によっては、デッドアワーがあります。

たとえば、「９時ー１２時まで、　１４時ー１７時までの予約」

・・・だと、12時ー１４時までの２時間は無駄です。その空の２時間綺麗に希望者が入ることは稀です。

もちろん、賃料設定を上げれば売上金額は多少変わるかもしれませんが、ちゃんとした会議室にはかなわないわけですよ。

そんなに立地がよい場所で、レンタルルームのニーズがあることがわかれば、ちゃんとした企業が貸し会議室事業を行います。

そうなると、ハッキリ言う。勝てない！

２０１８年６月以降に売り上げが激減しているのをご覧ください。

理由は、駅を挟んで反対側に大手企業がこの地に目を付け、大規模貸し会議室の運営を始めたのです。

２時間３００円の価格破壊を行いました。こうなると駅近の安さで選んでいた方はそちらへ流れていきます。

当然設備も新しいし、整っています。

また、それに加えてレンタルルームを行う空き室が近場に増えまくり、集客サイト内に競合も増えてしまったのです。

こうしてここ最近の売り上げは激落ちし、もはやほぼ直接のリピーターさんで、売上は上記に加えて＋５万/月くらいです。

 

私が貸し会議室を始めた理由

売上を上げることがもちろん理由の一つではありますが、

はじめは、自社の会議室が普段会議を行わないため、物置化していたので、もったいないから一般の方に会議室を使ってもらおうと考えました。

そして、案外盛況だったので、後から出た空室も空室期間はレンタルルームにし、同時並行で客付けを依頼し、賃借人が決まったら、レンタルルームを辞めるというような方法で、空室期間も最大限利用するためです。

なので、設備は最低限です。

空室活用のための貸し会議室、レンタルルームの場合、移動できるミーティングテーブル、ホワイボードそして最小限の設備でどれだけ売り上げを上げられるかが大事であり、設備を整えレンタルルームを運営するのが目的になってはいけません。

あくまでも、目的を見失ってはいけないのです。

したがって、もともと自社の会議室１室のみ。

今は空室があるので３室になっちゃってますが、基本は１室。この一室はインターネットを室内に引き込んでいますので、使い放題、ウォーターサーバーもあります。

私はそもそも空室のオーナーであり、空室を空室のまま放置しているよりは、電気代よりは稼げる貸し会議室を運営するのは、何もしないよりもメリットがありますし、維持費もかかりません。（開放するなら電気代はかかる）

また、自社の事務所の中の室内ですので人の入れ替わりの際の掃除スタッフをわざわざ雇う必要もありませんが、これ、区分所有などで貸し部屋を行うとかなり難しいと思います。（何に使われているかわからないというのも危険）

仮に、一切ノータッチで、自由に使ってよい部屋で１日貸しなら民泊とそう変わりません。さらに、宿泊しないとしても住居専用のマンションに知らない方が出入りするのはまずいです。

そうなると、貸し会議室用の部屋として借りるのは「雑居ビルの区分マンション」ということになります。

当然立地がよく、賃料も妥当なら借り手はいるわけですが、いないとなると「安さ」が必要になりますよね。

どう考えても私には採算があうようには思えません。

 

上記理由から、

今現在空室でお困りの大家さんにはお勧めできますが、わざわざ投資のために部屋を借りてまですることは危険だと私は思います。

なお、会議室投資自体はやり方と目的によりますが、アリですし、空室をうまく活用するといった点では良い活用方法の一つだと思います。

 

皆さんの参考になれば幸いです。