こんにちは!

ロジカル博士です。寒くなってきましたね。先日、間違えてスーツのジャケットなしで出勤したら、夜寒くて寒くて・・・。

 

さて、

最も利益・リスク管理に有効な手段は、言わずもがな「安く買う」ことです。

しかし、これができれば誰もが成功者で苦労をしません。(っていうか誰もが安うっていうことはありえないですね、それは相場です)

安く買うことができるパターンを考えてみます。

 

①大幅な指値を通す

 

普通にポータルサイトに掲載されている満額では安くない物件に、多くの問合せ・内見・買付を繰り返して、売主との利害関係が一致したときにこれが成功します。

他の方のコラムを読んでいると、この方法で安く買っているパターンはよく拝見しますが・・・

私はこれに成功したことはありません。

成功した指値は最大でも30%ぐらいです。

知り合いでも、700万円の戸建てを、240万円で指値通したという話を聞きましたが、どうやったんだ?? むしろよく700万円の戸建てを見に行く気になったなと・・・

必要なのは、

・値が下がりそうな気配をポータルサイトから読み取る 「洞察力」

・多くの問合せ・内見を行う 「行動力

・仲介・売主の心理をつかむ 「交渉力

・鬼指値に対する否定的態度を受け流す「忍耐力」 

あたりでしょうか。これらに自信のある方はこの方法が向いているかもしれません(私は向いていないようです)。しかも、自分の希望の価格・利回りで指値を入れるでしょうから、収益の安定感は抜群だと考えられます。

しかし、他の方も書かれていると思いますが、打率も低く、狙いの価格で買える確率は、数%しかないと考えた方がよいでしょう。

うまくやらないと、業者から「いつも大幅値引き交渉してくる投資家」として嫌われてしまうかもしれませんので、注意が必要だと思います。

 

② 捨て値物件・ミスプライスの一番手をとる

 

相続・売り急ぎ・査定ミス・売主の勘違い等、色々な理由があると思いますが、たまに明らかに相場より安い物件が出ることがあります。

こういう物件には、問合せ・買付殺到して瞬殺になるのですが、これを一番手で押さえに行く方法です。

私は主にこの方法で安い物件は買っています。

必要なのは、

・安いことに気づく 「相場観

・掲載のタイミングをつかむ 「検索頻度

・多数の物件の中から見つけ出す 「俯瞰力

・短い時間で良し悪しを判断する「情報処理能力

・すぐに問合せ・内見に動く 「瞬発力

ですかね。

基本的にいいものはほとんどないです。私の場合、物件検索は1回30秒ぐらいですが、1日10回程度見ています。トイレに行くタイミングとかでチラッとみちゃいますね。それでも、気になる物件はほぼないです。

万が一見かけたら、スルーせずに「んん??」って気づく能力は必要ですね。

 

指値とか悠長なことしていると買えませんので、満額買付が基本です。

私は10件中6件が満額買付(融資特約なし)ですので、この方法がメインになっていることの裏付けですね。①指値と組み合わせることも多いですから、ほぼこの方法です。

見つけて問合せたうちの、内見一番手にこぎつけられるのは「4つに1つ」ぐらいでしょうか。運よく内見一番手を取った場合は、50%以上の確率で購入しています。

私は内見二番手以降になったときには、見に行かないことが多いです。内見一番手の方がほぼ満額買付するので、意味ないと感じます(一番手が買わなかったのは何かある可能性高いし・・・)。買えなかった物件はさっさと諦めて、次いきます。

 

この方法のデメリットは、物件検索をし続けないといけないことと、買うタイミングを自分で選べないことでしょうか。

また、物件をしっかり調べる時間がなく、短時間で購入か否か判断する必要があるため、リスク満載の「クソ物件」を優良物件だと勘違いして買ってしまう危険があります。

とはいえ、内見時の打率は非常に高いですから、あまり時間の取れないサラリーマン大家さんには向いている手法だと思います。必要なスキルもサラリーマンが得意とするものも多いはずです。

 

 

③ 水面下で不動産屋さんに紹介してもらう

 

これができれば、一番楽ですよね!

もはや業者です。

これは営業マンに気に入られて、一番に紹介したいと思われるしかないと思います。

必要なのは、

・営業マンを惹きつける 「魅力・人間力

・高確率で買うと思わせる 「実績

・優良物件の紹介があったときに確実に買える 「資金力

じゃないですかね。

飛び込みで行って「お宝物件あったら連絡ください♡」って言って名刺渡しても、まず連絡は来ません。お宝物件を売るのは簡単で、ネットに公開すれば瞬殺です。買取業者に流してもいい。わざわざ買うかわからない個人に連絡するより効率的でしょう。あなたがめっちゃ可愛い娘(イケメン)だったらいけるかも・・・

 

お宝物件の情報が来る人は、「担当の営業にとっての一番のお客様」です。

どうやったら一番のお客様になれるんでしょうか??

例えば・・・

普通に売れる物件じゃなくて、営業マンが処分に困っている物件なんかを、利用価値を見つけてカッコよく買ったりしたら惚れるんでしょうね。少なくとも一人惚れさせた自信はあります(笑)

ただ、その人がお宝物件の担当になる確率はそう高くないので、めったに連絡来ないですね。

水面下で買ったことはないですが、その営業マンから来た情報で現在1件交渉中です。初の水面下購入なるかどうか。

 

自分に惚れた営業マンが100人いるとかなら話は変わってきます。バンバン優良物件の情報がくるんでしょうね。その領域だと、物件探しなんかしなくても紹介される中から選べばいいだけです。

難しいのは、水面下の紹介で買わなかったときは、自分に惚れてたはずの営業マンの好感度が下がって、それ以降紹介してくれなくなりそうです。

そう考えると、買い続けないといけないですね。モテすぎるのも困りものです。

上級者の手法ですね。

 

④ 競売

 

これは私はやったことないです。一度は経験してみたいと思っていますが・・・

競売資料をダウンロードしたことはあります。内見はできないですけど、写真や状況、マイナス面、査定の根拠等がわりと詳細に書かれていますので、入札の判断は可能だと思いました。

占有者とトラブルになる確率は高いと思いますので、弁護士が手配できることは必須で、状態も悪いことが多いでしょうからリフォームに関連するスキル、収益性と落札確率を両立する査定のスキル、さらに精神的な強さも必要だと感じています。

 

【簡単な入札手順の説明】

私が軽く調べた感じでは以下のようにやります。

①銀行で専用の振込用紙で振り込む

振り込むのは保証金です。

キャンセル防止でしょうね。裁判所の査定額(売却基準価額)の20%を振り込みます。

競売をメインでやる場合には「数うちゃ当たる」みたいに、たくさん入札する必要があるので、例えば20%あずけて10件入札するとかなると、相当な現金が必要になりますよね。

②その振込書に必要書類を添えて裁判所に提出することで入札ができます。

入札金額が書かれた入札書と、住民票(個人の場合)・謄本(法人場合)が必要です。

正直、買える確率の低い入札に平日がつぶれるのは、日勤のサラリーマンにはつらい・・・

 

 

安く買う方法・・・私がすぐ思いつくのは、この4つぐらいでしょうか。

慣れてくると、①、②、③のハイブリッドとかも可能かも知れません。

他にもこんな方法あるよーってありましたらコメントください。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

次回もよろしくお願いします。