皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、「初めての融資の打診!~こんなところに融資の厳格化が・・・~」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

昨今の収益物件を取り巻く市場

 

世間的には賃貸収益物件への投資熱は多少冷めてきたとは言え、楽待コラムをお読みの熱心な読者さんのような、賃貸物件を探索されている多くの投資家さんは、これまで通り定点観測されていることかと思います。

 

そのため、熱が多少冷めたとみられる現状においても、投資判断基準に合致するような魅力的な物件が掲載されていた際には、迅速な行動を起こさなければ、すぐにサイトから消えてしまうような状態が続いていることかと思います。

 

個人的な感想になりますが、やはり長い期間、ポータルサイト等に掲載されている公開情報(要は売れ残りの物件情報)では、そう簡単には、現場確認・価格交渉まで駒を進めるような物件に出会えない印象かな、と感じています。

 

(私はそのような売れ残り物件を上手く安く入手し、再生してきた身ではありますが、最近はなかなか良いものに出会えていません・・・)

 

最近出会った、興味をそそられる収益物件

 

さて、そのような状況の中、先日久しぶりに興味をそそる物件情報を、とある仲介不動産屋さんから入手し、私は実際に案内してもらいました。

 

それは、私も普段利用している某沿線の駅から徒歩10分程度の所にある横浜市内の物件です。

 

ファミリー向けの部屋(3LDK)一戸とワンルームの部屋三戸が組み合わされた木造アパートで、有名どころの不動産ポータルサイトには一切載っていないような物件でした。

 

この不動産屋さんは、以前からこのアパートの売り出し情報は把握されていたようですが、価格面で魅力に乏しく積極的に動いてなかったようです。

 

ところが売り主さんが売却を急ぐということで、売り主さんからの大幅値引きの提案があり、その情報を入手したようです。

 

具体的には、

3000万円台前半から2000万円台半ばへの

約800万円ほどの値引きを

今回売り主側から行ってきた

とのことでした。

 

「鮮度の良い情報を」と言うことで私宛てに連絡をいただけまして、私は早速休日に見学してきました。

 

この物件は、築30年程度で法定耐用年数も過ぎた物件ですが、周囲の立地条件や競合物件の入居状態から10年程度は十分満室経営も可能と私は判断しました。

 

また、近隣の土地取引実績と比較しても、確かに物件価格がすでに土地値レベルで、これも私の中では大変魅力的でした。

 

加えて現状の空室はワンルームの部屋一戸のみという状況であって、それなりの家賃収入も得ていました。

 

ただ、そのような状況の中で、売り主さんはなぜその物件を売り急いでいるのか?

 

私はその理由を確認しましたが、答えとしては想定通り、

当該物件は遺産相続の一部で、

相続税を払うためにも売却を急いでいる

とのことでした。

 

これはまさに私の中で、「うまく遭遇しないか?」と常日頃から期待していた引退物件だったわけです。

 

売り主さんは相当売り急いでいるようだったため、値下げ後のさらなる大胆な指し値も通る可能性が充分にあるように、私としては感じていました。

 

初めての融資の打診!~こんなところに融資の厳格化が・・・~

 

この物件に非常に興味を持った私は、

これまでなら現金での購入にこだわっていましたが、

その考え方を改めまして、

取りあえず、融資可能な銀行と利率を仲介業者にあたってもらいました。

 

その際、最悪頭金を4割入れることも提案したため、私としては「これなら問題ないだろう!いけるだろう!」と期待しておりまして、数行にあたってもらいました。

 

しかしながら・・・

 

実はこの物件は、

建蔽率オーバー物件

だったわけなのですが、

それが理由で融資はできない

との回答が、ほとんどの銀行から突きつけられたのでした。

 

これまでも建ぺい率オーバー物件・容積率オーバー物件に比較的寛容だった銀行にあたってもらったのにも関わらずです・・・

 

私はさらに食い下がり、本物件は土地値以下物件であり、土地の担保価値で一定の融資の検討ができないか尋ねるとともに、加えて私の今保有するアパートを担保とすることも提案しましたが、

違法建築物への融資は、

銀行におけるコンプライアンスの観点から、

融資の検討対象とはならない

ということだったのです。

 

さらによくよく確認すると、やはり、

ス○ガ銀行事件以降は、

社内におけるコンプライアンス意識が高くなった

というのが、今回確認した多くの金融機関のスタンスだったわけです。

 

(ちなみに、その不動産仲介業者の社長曰わく、これまでだと、建ぺい率について、例えば「はみ出している部分が5%以内」ならば、所定の保証会社を利用すれば許容してくれるところもそれなりにあったようなのですが、そのような「以前なら審査を受け付けしていた銀行」も、ス○ガ銀行の事件以降の今となってはダメになってしまったそうです。)

 

ただ、唯一、ある一行のみが融資可能だと回答をくださいました。

 

しかしながら、その金融機関から提示された条件は「利息約4%」だったために、私としてはこの話は見送りました

 

売り主さんが売り急いでいる場合において、仮にうまく現金を保有しており、キャッシュで購入できれば当然それに越したことはありませんが、金利4.0%と金利1.0%では仮に借入2000万円、20年融資で試算すれば、支払総額は700万円程度も異なってしまいます。

 

そう考えると、月々の支払を同額にするならば、借入額を1550万円程度になるような大きな値引きが必要となることになります。

 

今回、現金購入派だった私は、初めての融資打診の経験をしましたが、今回の経験に基づけば、

確かにコンプライアンス規程の厳格運用等がキッカケの一つとなり

値崩れが起こる可能性が充分出てきそう

だな、と強く感じた次第です。

 

ちなみに、本物件は、他の投資家さんが、さらなる指し値を実行し、アパートローンではなく「事業融資」で決着がつき、しかもローン特約なしの違約扱いの契約となったそうです。

 

(それくらい難しい物件だったのかもしれませんね・・・)

 

本物件は個人的には非常に欲しかったのですが、不動産は縁ですので仕方ないですね。残念ですが、引き続き、焦らず物件を探していきます!物件探索に勤しんでいる皆様、ともに焦らずにじっくりと頑張っていきましょう!

 

以上、本日は、「初めての融資の打診!~こんなところに融資の厳格化が・・・~」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!