おは養分

どうも!水戸大家です!

今日は私のリノベ事例をお話させて頂きます。

購入経緯

今年の前半に横浜市内の某駅徒歩15分の物件を買いました。

築47年木造、4室中1室入居。

共用部廊下に穴が開き、そこから入居者さんが落ちたという逸話を持つ物件で、

前オーナー様としても「ボロボロだし、直してまで持ち続けようとは思わない…」

とのことだったので相続税路線価×㎡数よりも大幅に安くお譲り頂くこととなりました。

 

難点

取得自体は大幅に相場よりも安く取得させて頂くことが出来ましたが、

難を上げればきりのないような物件でした。

・室内はリノベ必須

・共用部廊下、階段交換必須

・雨漏りによる室内の腐食

・シロアリ

・ボロボロのドア

・なんとなく漂う負のオーラ

ほぼ全とっかえが必要なレベルの修繕が必要な物件でした。

こんな感じです。

 

廊下に鉄パイプがあるのがわかりますでしょうか?

これが例の落ちた部分を補強している部分でした。

で、室内の黒ずんでいるのが腐食ですねw

リノベしたらこうなりました

今回は、大規模リノベをやってみたい!という欲と、中長期的な入居を考慮して、資金を投下することを決めていました。

結果として、大体1,600万円くらいかけました。ここまでやる必要ある?と言われるかもしれませんが、やってみたかったんですw

今はこんな雰囲気になっています。

古臭さは完全に払しょくするのは難しいですが、負のオーラはある程度消せたかなと思います。

 

もともと2DKという間取りの物件でしたが、

時代に合わない、使いづらい、中途半端だ、と感じていました。

DINKS層をターゲットに出来る一室の大きさ、エリアだったので、

1部屋潰して1LDKにすることにしました。

で、私は『室内は万人受けする必要はなく、内見してくれた人ひとりにヒットすればいい』と考えているので、

各部屋コンセプトを変え、特徴のある内装にしました。

こんな感じです。
①『パステル調』

②『モダン調』

③『おは養分』

 

風呂は結構良いものを入れました。

(シャワーホルダーは上下するタイプは壊れやすいので違うのにすればよかったです…!)

募集

敷金、礼金なし。

クリーニング費用入居時4万の消費税

更新料1.5ヶ月分

賃料10%アップしてくれれば入居費用ゼロプラン※

ででおこないました。

※仲介手数料、保証会社、火災保険、初月賃料無料等貸主負担、2年未満解約は賃料の2ヶ月分違約金発生

この価格帯の賃貸だと初期費用40〜50いきますが、

ターゲット層が纏まったお金を持っていないけど、

毎月の数千円なら払えるということも多いんですよね。

そこを突くためにこういう条件にしました。

結果

募集1か月ちょいで、満室になりました。

…と思ったら1室キャンセルがでましたwまぁ賃貸ではよくあることですねw

賃料は若干下げましたが、

それでも内装ほぼ新築で良い感じで回ってくれるので結果的には成功かなぁといった感じです。

 

今回は完全に実践をただお話しただけになってしまいましたが、

ご参考にして頂ければ幸いです^^