おはようございます!地主の婿養子大家です!

 

今日は『(半)再生物件購入シリーズ・・・①』です。

今日から、

出来る限り詳細を発信する為に、実録コラムを時々書こうと思っています。今回は、今月動きの出ている3案件のうちの一つで購入案件になります。

今日、11月29日が契約でしたので、取りあえずは何回かに分けて、契約まで書くことにします。

 

今日の構成は、

1.水面下情報メールが届く

2.物件スペック

3.物件資料とヒアリング

以上で書いてまいります。

 

1.水面下情報メールが届く

11月初旬、昨年物件購入をした時にお世話になった仲介会社から水面化情報のメールが届きました。

私はこの仲介から購入した物件のみを管理委託していますが、それには理由がありました。

それは、

未経験エリアなのでエリアの賃貸市場と入居者の特徴を把握するまでは地元密着のこの会社に管理委託をした方が無難だと判断

リニア開通景気における相模原(特に橋本駅付近)の情勢に興味があったので、この仲介との関係を深めたかった

③単純に自宅からの移動距離と管理戸数を考えると大型案件のこれ以上の自主管理は規模拡大の足かせになると考えた。

①と③は不安を解消する為

②は規模拡大のプラス材料

と捉えていますが、

①③の不安は、購入して約1年が経過するまでもなく、3か月くらいで自主管理でも全然大丈夫と思えるくらいになっていました。

つまり、

②の為に、

管理委託を続けながら仲介会社との関係を深める努力をしていました。

言い換えれば、

水面下優良情報を得るため

です。

私見ですが、水面下優良情報は、

基本的には

売手市場では業者へ

買手市場で初めて一般投資家へ

紹介されるものだと思っています。

それに加えて、

時々コメント欄でも散見されますが、やっと紹介してもらえる物件も、

業者が買わない物件

です。

 

何が言いたいか?

 

私くらいのレベルでは、

①業者が買わない理由がリスクを恐れている場合

⇒自分ならリスクをとれると判断で

②業者が買わないくらいの利益想定の場合

⇒自分ならもっと利益がとれると判断するか業者ほど利益を望まないなら

購入できる程度だと思っています。

 

この観点では、1点、我々『実践大家』に強みがあると思っています。

売買仲介不動産会社も不動産買取業者も

賃貸市場情勢に疎いこと

が多いことです。

 

つまり、

賃料相場の読みに『歪み』が生じる場合

があると思っています。

 

言ってしまえば、それくらいしかないとも言えますが。。。汗

 

脱線しましたが、そんな水面下情報メールをくれたのでした。

ちなみに、

昨年12月に物件を購入してから、その仲介業者から直接非公開情報を貰って検討したのは数回ですが、

・必ず現地確認をして仲介と会い

・近況報告をしたり

・指値でもNoでも返事は必ずすぐに

していました。

そして、それらの物件は未だ続いていた購入意欲の高い一般投資家が満額で買って行ったので、縁はありませんでした。

そんな中で紹介をしてくれた情報でしたが、

メールには

「私の条件には合わないかも知れないと思いつつ紹介しています。」

とお断りが入っていました。

 

何が言いたいか?

私は、事前にこの仲介には

・価格帯

・利回り

・駅歩

細かく基本的な検討ボーダーを伝えてありますが、その条件から外れていたわけです。

 

仲介時代に良く上司から言われた言葉があります。

「過度な先入観は持たずに物件の紹介をしろ。」

 

これは、何でもかんでも紹介しなさいということではなく、

・お客様のニーズを把握した上で

・明らかにダメな物件でなければ

・紹介する強い気持ちを持ちなさい

という意味でした。

 

つまり、

・もし私がこの仲介の頭の中に先入観を与えてしまっていたら

・もし仲介が先入観を持ってしまってレッテルを張っていたら

この物件を紹介して貰えなかったわけです

 

今回の物件情報は、

出来る仲介の方との、

先入観を作らない関係づくり

があったからこそ得られた情報だったと思います。

 

2.物件スペック

売出価格:5,000万円

表面利回:約11%

駅徒歩 :約13分

構造階層:RC3階建て

築年月 :約30年

土地面積:約70坪

現  況:7割空室

<その他>

・道路付けは南道路

2宅地分譲が可能

空室の内5部屋フルリフォーム済

相続案件業者購入後の転売案件

プラス材料は赤字青字注意点

 

3.物件資料とヒアリング

プラス材料は赤字青字は注意点

①売却理由

謄本から読み取ると

相続案件で、相続発生から3年後に決着をした模様。

仲介へヒアリングしたところ、

その3年間は、相続で大きく揉めていたこともあり、募集もストップしていたようでした。管理会社(のちの買主)が故意に入れなかったのかどうかは不明ですが。汗

相続完了後、7年間管理会社をしていた業者が買取り

買取後、業者は建売として売却する為に立ち退きを進めてみたものの、1戸のみ退去したが残りの3戸の入居者は退去しない意志が強いことから建売計画を断念。

もともと、元売主である相続人がフルリフォームを施していた部屋が5部屋あるので、そのまま回すことも考えたが、

ブローカーが

「転売してみては?」

と提案したところ、5,000万円くらいなら売っても良いとのことで、私の仲介のもとへ情報がブローカー経由で入ってきた。

※ちなみにフルリフォームの内容は全て戸当たり100万円程度だと思われるので、約500万円の再生コストが発生しないで済む。

 

②プロパンガス契約

ヒアリングの結果、プロパン物件ではあるが、設備無償貸与契約が一切ない状態であることが判明

つまり、

設備無償貸与契約をうまく活用できれば、物件再生費用が抑えられる状態でした。

 

③レントロール

レントロールを確認すると、賃料設定がかなり低く設定されていた。どうやら、周辺相場の最低賃料に合わせた設定だった。

インターネットで周辺相場を調べた結果、

賃料+5,000円/部屋

いけるのでは?

と感じました。

その相場賃料で設定を引き直すと、表面利回りは12%以上になります。

 

④土地値確認

路線価:12万円/㎡程度

周辺実践土地値:2,000万円~2,500万円(35坪)

周辺建売相場:4,000万円弱

このあたりから、謄本記載の抵当権3,500万円が買値だろうと予測。

つまり、

解体費を考慮すると更地で4,000万円が売主である業者の仕入れ値。逆算しても、大体そんなものだろうと思いました。

転売で1,500万円も儲かれば十分ですよね。これだから町場の不動産業者は潰れないんでしょうか。。。

相続案件って本当に最強ですね(;゚Д゚)

 

⑤自動販売機

自販機収入なんてたかが知れているだろうと思いますよね。私もそう思っていました。。。

しかし、この物件

3部屋しか入居していないのに、月平均4,000円以上の収入があり、満室想定だと、2倍以上の売り上げが見込めそうでした。

これは、あくまで付加価値なのですが、

低家賃エリア

では大きな収入源になります。

※このエリアは1Kが4万円程度です

 

現地確認へ

こんな感じで、資料とヒアリング調査から、すぐに現地確認をすることにしました。

現地調査を経て、買付を入れたわけですが、現地確認から実に約3週間後に契約をしました。

つまり、この間は

引合い(交渉)期間

です。

さて、

私はいくらで買い付けを入れたのでしょうか?

そして、

いくらで契約したのでしょうか?

そして、

どんな心の葛藤があったのでしょうか?

 

ちなみに、

全然大した額ではありませんが!(>_<)

 

次回に続く。

この物件3500万円で買えたら、ド素人でもぼろ儲けなんだろうな~。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございます。