こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日のテーマは『(半)再生物件購入シリーズ・・・②』です。

 

11月29日に購入契約を終えた1棟物件。

1日目では、

1.水面下情報メールが届く

2.物件スペック

3.物件資料とヒアリング

を紹介しました。翌日に現地案内のアポイントを取り付け現地確認へ。

ここまでは記憶では1日しか費やしていません。感覚的にはそれくらいのスピード感を持たなければいけない物件でした。

仮に、

同様の空室再生物件でも

億越えは融資付けの観点

通常の再生物件は再生コストの観点

から、時間をかけていかに安く購入するかを重要視したかもしれませんが、

今回は

・高属性の好きなRC物件

・再生コストがほぼかからない

・売値も5,000万円とお手頃

であることから、水面下であっても、

スピードが求められる予感

がしていました。

 

私の購入スタンスは、売主の土俵では戦わない。

つまり、素人売主相手に

時間をかけて大きな指値を通して購入

スタンスだと思っています。

従って、

今回は、現地確認する前に、自身のスタンスとは異なるだろうと覚悟をして臨みました。

この物件の何がそんなに魅力的なのか?

私の購入動機について考察していきます。

 

構成は、

1.現地確認

2.仲介との打合せ

3.口頭による打診

以上で書いてまいります。

 

1.現地確認

いつも通り、最寄り駅から歩いて現地へ向かいます

この作業も、面白いものでずっと続けていると、自分で歩く時間が限りなく本当の表記時間に近づきます。

概要では、徒歩16分程度となっていますが、

明らかにもっと近い

通常、私の歩くスピードはそこら辺の人の2倍速いですが、この時はゆっくり歩くように気を付けて歩きますが、

11分で到着(;^ω^)

途中で信号待ちしたにも関わらず。

おそらく、

売主業者は

・駅からの最短ルート

・駅の端っこから測る

のではなく、単純にネットで拾い上げたのでしょう。

 

現地では、

 

・境界杭がない

⇒相手は業者なので契約時に詰める戦法で、余計な交渉事を事前にするのは避けました。(測量のお願いのことです)

 

・屋上、外壁状態良好

⇒数年前に施工済みですが、状態は非常に良く、大規模な修繕が必要になるのはまだまだ先になる。

 

・室内リフォーム状況

⇒本当にフルリフォームを施しているので、内装、設備状況は非常に良い。強いて言えば、客付け力をつける為のワンポイントを加える『何か』がカギを握ると判断しました。この『何か』は、いかに費用をかけずに見栄えを良くする方法。いわゆる、ステージング的発想なのかと思料します。

 

・駐車場

⇒駐車場は1区画しか使用されていません。残りの区画の有効活用建物敷地内の空きスペースを有効活用する方法を、地元で私が最も信頼する出来る仲介店長(戸建7号でお世話になった方)と打合せをしました。その方法は、別の回に客付け編で紹介しようと思います。

 

・プロパンガス会社

⇒私がお願いするつもりのプロパンガス会社が目と鼻の先に事業所を構えています。ガス会社もおひざ元でのシェア拡大の為に精いっぱいの努力をしてくれそうです。

 

悪く言えば、

指値要因が見当たりません(;^ω^)

 

強いて言えば、

・リフォーム未施工の部屋2つ

・RC物件の解体費

この費用くらいが指値要因ですが、そもそも相手はプロですので、

指値要因なんて無意味です!涙

これは、自分たちが売り側の時もそうですが、

指値要因を踏まえた値付け

の前では、ク〇の役にも立ちません。。。

要は、

売主の希望金額付近で買うのか買わないのか?

それだけです。。。

 

2.仲介との打合せ

今回の案件では、仲介は客付け仲介になります。

図式は以下の感じ

 

元売主(素人地主)

   ↓

管理会社兼買取業者

 現、売主業者

   ↓

  ブローカー

    元付仲介

   ↓

 客付け仲介

   ↓

  地主の婿養子

 

見方を変えれば、

①売主業者&ブローカー&客付け仲介VS地主の婿養子

②売主業者&ブローカーVS客付け仲介&地主の婿養子

③売主業者VSブローカー&客付け仲介&地主の婿養子

 

ご存知の通り、

安く購入しやすいのは

③>②>①

になります。

 

大体の素人、初心者投資家の方は、

①の状態での購入状況を強いられることが多いのではないかと思います。

過去に一度大きな物件を購入してもらった位置づけになる私でも、本件ではやはり①の状態でスタートだと思っていました。

そのカギは、

ブローカーの存在です( ..)φメモメモ

素人・初心者の為にブローカーの紹介をします。

彼らは、元不動産会社の社員で、多くの人は、

会社に籍だけを置いています(+_+)

そして、

買取業者へは買取案件を

客付業者へは客付案件を

紹介します。

 

つまり、

情報屋みたいな存在

です。

 

赤字にしていますが、

不動産業に介在する人間にとって、何が最も大切か?

それは

情報だと言えます

 

そして、ブローカーである彼らは、

情報と人脈

だけで飯を食っています。

 

つまり、私の仲介会社の方がいくら信頼できる仲介でも、

私がブローカー以上にお金になる人間

である可能性はゼロに等しいです。

 

これがishiさんのような不動産業者や懇意にしている買取業者等であれば、その付き合い方によってパワーバランスは異なりますが、

単なる一般の不動産投資家では、分が悪いです。。。

 

従って、本件においては、

売主との交渉に入る前に、

出来うる限り慎重に仲介と打ち合わせをして、

・仲介会社とブローカーの力関係

・売主とブローカーの力関係

を把握して、

理想は①の状態へ持っていくことですが、

少なくとも

②の状態へ持っていかなければ、

満額購入する優良おカモさんしか物件を購入できない可能性が高い

と思いました。

 

物件は、リスクはあれどこのご時世ではそれくらいの物件だと思っていました。

 

仲介に探りを入れます。どうやら、そのブローカーは、毎日のようにその仲介へ出入りしているくらいの関係なようでした。ブローカーの人がみんなそうかも知れませんが。汗

 

救いは、

この仲介がこの物件で契約出来るのは私が購入したくなること。

だけでした。

 

つまり、

融資付け困難な物件であることから、

現金でも購入できる投資家か買取業者で決まる案件だと判断していた為、その仲介では私だけが対象になっていました。(買取業者には、引渡後に空室を埋めてから転売するまでリスクを取って購入する案件ではなかったようです。)

仲介の彼らも、

最近の融資否認の連続から、

融資付確度の高い買主以外とのやり取りでかなり無駄な時間と労力を費やしてきている様子にも映りました。

なので、

一般投資家での融資特約付き契約の場合

事前審査の承認がなければ契約しないスタンス

でした。

 

言い換えれば、

融資付けは問題ない私にとっては、

値段交渉期間が約2週間ある

状態でした。

※よーいどんの状況でしたので、事前審査に要する時間のことです。

 

この期間に、

・売主思惑調査

・ブローカーの売主に対する発言力

・客付け仲介とブローカーの力関係

などを妄想しながら、

少しでも安く購入したい

と思っていました。

 

3.口頭による打診

ここで物件のスペックをもう一度載せておきます。

売出価格:5,000万円

表面利回:約11%

駅徒歩 :約13分

構造階層:RC3階建て

築年月 :約30年

土地面積:約70坪

現  況:7割空室

<その他>

・道路付けは南道路

2宅地分譲が可能

空室の内5部屋フルリフォーム済

相続案件業者購入後の転売案件

 

まずは口頭で探りを入れました。

ここで探りたかったのは、

仲介とブローカの指値幅と彼らの力関係

です。

 

私は、

4,000万円という数字をつぶやきました。笑

即座に、仲介が興奮気味に

「その金額ならうちが買います!!」

と言います。

そりゃあそうですよね。

でもね、

ってことは、

★ここ重要★

『私は業者が買わない金額までしか下がらない物件を検討しているんです!!』

私のデビューコラムで紹介したような仲介が思いもよらない指値要因が思いもよらないタイミングで発生しない限りは、この事実は現実ですね。

それか!

らが取らないリスクを我々がとるか?

 

ってことで、

5,000万円付近じゃないと

ブローカーに持っていけない

ブローカーが売主に持っていけない

と推測しました。

 

じゃあ、

どうせ、すぐに買付入っても契約までには時間がかかる。

取りあえず、

・内装リフォーム代

・金融機関の担保評価

など適当な理由をつけて、

4,500万円くらいで探りを入れてほしい

と仲介にお願いをしました。

※このお願い仕方は、私の中では、仲介を信用している証です。

 

もちろん、

本気で購入したい気持ちを伝えた上

です。

 

これで、売主から

明確な回答が得られなければ

・仲介とブローカーの力関係

・ブローカーと売主の力関係

が弱いか、

売主の指値幅が

4,500万円付近ではない、

4,700万円以上かな?

となると思いました。

 

逆に

ここで、明確な数字が得られるようであれば、

あとは歩み寄りの法則で付近でまとまる。

 

おわりに

業者売主の水面下情報。

結局は、

業者が飛びつくような条件ではないことが良く分かる事例だと思います。

ただ、彼らと我々の違いは、

我々は、

不動産投資は時間をかけて利益を上げるビジネス

と捉えているのに対して、

不動産業者は、

転売や仲介など、

時間やリスクをかけないで利益を上げるビジネスを前提

にしているところだと思います。

ここに、

業者物件であっても

少しでも安く購入する為の努力をする意味がある!

と思います。

正直、この交渉やあれこれ考えるのが楽しいだけとも言えますが。。。汗

 

最終的には、どうなったでしょうか?

一度も触れていませんが、

私は本当に金融機関の融資付けは100%大丈夫なんでしょうか?

ローン特約なしで現金で買っちゃうのでしょうか?

満額でローン特約付きになっちゃうのでしょうか?

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございます。