不動産投資を進めている/これからやりたい、サラリーマンの皆さん。リタイア後の所得の柱を作るためには「儲かる物件を買う」というのは当たり前ですが、それだけでしょうか?サラリーマンの場合、それ以外にも考慮した方がいいポイントがありますよ。

 

貯蓄体質(再投資できる)か!?

不動産は遅効性の投資です。なので、将来を見据えて、ゆっくりお金を貯められる貯蓄体質の方は成功します。このタイプの方は、CFをそのまま再投資(繰り上げ返済含む)して、複利の恩恵をたっぷり得る事で、時間とともに成功する事ができます。私ですが、サラリーマン属性の最大活用は、ローンを無理して組むではなく、不動産からのCFを使わないで済む(そのまま再投資できる)だと思っています。さらにサラリーマン所得の余力も、投資に回せると最強ですね!

逆に、貯蓄ができない浪費系の方は、ご注意ください。目先の成功を求めて、濁ったCFに飛びつき、さらにそれを消費してしまうと、減価償却後の真水のCFを先食いしてしまうだけなので、将来が苦しくなります。

 

一生のお金

以前、コラム#2で書きましたが「土地+物件生涯利益」これが不動産から生まれる純資産です。同じように会社勤めで、自分が退職までにいくら稼げるのか把握していますか?

例として生涯年収3億円とすると、税金、社会保障で8千万くらい取られます。案外社会保証は高いですが、会社が半分払ってくれる&将来年金として帰ってくるので、サラリーマンとして社会保障にお金を払うのはそんなに悪いことではないと思います。逆に早めにサラリーマンをやめてしまうと、その補填分も物件で確保する必要が出てきます。

この、税金・社会保障を除いた2億2千万円。最後の土地価格にもよりますが、ざっくり感覚として、1.2億円の新築木造アパート利回り8%を、残債なしで持つのと同じくらいの破壊力があります。何歳まで働くか?は、自分があとどれくらい稼げるか?と合わせて考えていく必要があります。

 

ライフステージに合わせた不動産投資

ライフステージに合わせて、不動産投資を進めると、無理なく引退後の資金確保ができます。人生の中では、貯めやすい期間、出費が多い期間がありますので、それをうまく平準化すると、無理なく成功できると思います。

[開始期]
就職、結婚してもしばらく共働き。この期間にしっかりお金が貯められる方には、不動産投資はとてもおすすめです!ここで頭金を作り、小さくともまずは不動産投資を開始します。

[維持・拡大]
出産で奥様の所得が減りしばらくは旦那の給料でとなると、この間はしっかり切り詰めて不動産のCFに手をつけない努力が必要です。その後、奥様にもパートやフルタイムに復活してもらい、そちらの所得を再投資しながら、返済を進めます。この期間で、青色事業規模や、法人化まで行けるといいですね!

そして子供が大きくなり、高校・大学などでお金がかかってくる期間は、リスクを取らないようにしましょう。

[ラストスパート]
・子供が就職したので、余裕資金を投資に回す。

・役職定年で給料が減る前、60歳で退職手前(それ以降は嘱託などで給料が減る)などに、減価償却の多く取れる物件を買う。(減価償却後は、自分の所得が減っていて、税率が下がるのが見えていると有効です)

・退職金を、繰り上げ返済に回す予定で物件購入。

この辺りが、サラリーマン終了期の戦略になってくると思います。

 

無理せず、ゆっくり返済を進めながら、ライフサイクルに合わせて進めれば、確実に儲ける事ができるのが、不動産投資のいいところです。60〜65歳で所得がかなり減る会社なら、60歳でやめる前提でプランするとか、さらに手前でリタイアする事もできると思います。

ただ、いろいろな歪みを狙って一気に行くとなると、時間の無いサラリーマンにはリスクが高いのではないでしょうか??逆に時間を味方につけて、長い期間の家賃収入で返済を続ける方が、サラリーマンに向いていると思います。

 

質問

皆さんに質問があります。不動産所得を得るようになって、会社との関係に変化はありました?よろしければ、皆さんの考えをお聞かせください。

①会社は変えず、定年までそのまま(の予定)

②会社は変えず、定年の手前で退職(の予定)

③より時間確保できる会社に転職(所得は下がってもいい)

④よりチャレンジング(リスクあり)な会社に転職

⑤その他

 

ちなみに私は④になります。