皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、「今の時代、事故物件は身近な問題です。」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

今の時代、事故物件は身近な問題です。

 

事故物件というものは、仮に事故が発生した場合、管理会社にとっても対処が極めて難しい、非常に深刻な問題のようですね。

 

確かに、宅建士の更新講習でも事例紹介がなされるなど、重要テーマとして取り上げられたりしています。

 

このテーマについては、借家人を善管注意義務違反に問えるような事案では、その保証人や相続人などが、大家に対する損害賠償の責任を負うなど、法律的には対抗できるようですね。

 

しかしながら、実際大家が被る損害というのは、実損だけでありません。

 

結局のところ、

機会損失など、顕在化していない大きな損失についての賠償は認められず、

多少損害賠償を受け取ることができたとしても、大きな損害は免れない

ことになってしまうことかと思います。

 

個人的には、事故物件に対して大きな関心は持ちつつも、遠い世界の話と思っていました。

 

ただ、最近、知り合いの管理会社の方に聞いたところ、

単身者アパートなどは潜在リスクは大きく、

管理会社にとっても、事故対応の経験や知見は、今の時代においては必須

との見解をお持ちでした。

 

例えば、舅や姑と家族との少し折り合いが悪く、それが原因で高齢者が一人で暮らすような場合も実際にあるようですが、このような場面でのリスク回避としてはどのような対応を行えばよいのか?

 

一つのリスク回避の対応としては、

様子伺いの方法や頻度などを契約で「明示」し、

この約束が不履行の場合においては、

契約更新しなくてよい定期借家契約とする

などの対策が挙げられます。

 

このように、契約にリスク回避の条項を盛り込むことは、極めて大切なことかと思います。

 

幸い、私の物件では入居者さんなどがお亡くなりになった事例はありませんが、仮に事故が生じた場合は、特に匂いが大変だそうですね。例えば、死後10日も経過すると建具に匂いが染みつき、専門業者に依頼すると、消臭費用としては安くて20万円程度から、高い場合だと80万円程度もの見積もりが上がってくると聞きます。

 

ただし、高額な費用をかけても、あまり効果がない場合もあるようですね。

 

(ちなみに、「蚊取り線香を四六時中燃やすのが一番だ」と、管理会社の担当者は話されていましたが、実際の効果はどうなのでしょうか・・・)

 

管理会社としてはもちろん、仮に事故が発生してしまった場合には、大家さんの損害も最少にし、保証人、家族の負担も可能な限り小さくするために、前述の消臭費用や匂いによる近隣退去者損失の最小化、早期現状回復による新たな入居者探しなど、色々と努力はなさるようです。

 

しかしながら、

亡くなった方の家族としては、莫大な請求を恐れて、

いきなり弁護士を連れてくるケースも少なくない

ようです。

 

さて、2015年には単身高齢者の割合が世帯数の1割を超え、約289万人となりました。2019年現在ではさらに増加していることかと思われますが、これからの日本の人口構成を鑑みると、入居率の維持・向上に向けて、単身高齢者を重視する必要は当然あります。

 

今後、益々これらの問題の未然防止、対応力が管理会社に求められるとともに、大家としてもそのリスク回避の対応が必須になっていくのではないでしょうか?

 

以上、本日は、「今の時代、事故物件は身近な問題です。」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!