こんにちは、ロジカル博士です。

ここ最近は、新規に物件を購入したので、お休みしておりました。

購入物件についても機会があればお話ししたいと思っています。

 

さて、今回残念ながら、滞納が起きてしまいましたので、経緯をお話ししようと思います。これまで、良い入居者に恵まれて全く問題が発生していないので、運がよかったですね。

任意売却⇒リースバック物件でした。

 

リースバック物件の利点

このように考えております。

(1) 購入した瞬間から入居者が確定している

(2) オーナーチェンジと違って、内見が可能で中の状態が確認できる

(3) 相場よりも安く買えることが多い

(4) 入居者自身自分の家なので、長期入居がほぼ確定的

(5) メンテナンス責任の一部が入居者にある

このような特徴から、オーナーチェンジの上位互換であると考えていました。

 

リースバック物件の注意点

(1) ローンが払えなくなった人なので、滞納リスクが高い

(2) 相場よりも賃料が安いことが多い

(3) 金融機関の同意が必要なので、満額買付でもキャンセルになる可能性があり、競売期限があるので、ローンキャンセルが許されない

・例外として、高齢で子供に自宅を残したくない人が、自らリースバックを選ぶことがあります。この場合は、資産に余裕がありますので、滞納リスクは少ないです。別のリスクは死期を意識した単身の高齢者であるので、孤独死のリスクがある気がします。

(2), (3)は自分がどうにかすればよい話で、(1)もせっかく競売を逃れて住み続けられることになったんだから、必死に払ってくれるだろうと思っていました。

甘かったです・・・

 

物件情報

自宅から車で30分、住環境便利

築19年の注文住宅

駐車場2台

価格390万円、賃料5万(15.4%)。相場だと6~6.5万ぐらい

 

そこそこ新しい良い家で、メンテ費用の少ない長期入居の安定的15%だったらかなりいい条件だと思い、満額現金決済で購入しました。

購入した時の、売主の奥様の「本当にありがとうございました。これで住み続けられます、助かりました・・・」っていう言葉で少し戸惑いました。

手放したくない家を取り上げたみたいで引け目を感じていましたが、

見ようによっては、競売で追い出されるのを防いだ救世主とも見ることもできるんだなと感じました。

どちらにせよ、僕はただビジネスとして任意売却を購入しただけですけど。

 

最初は、しっかり支払ってくれていたんですが、5ヶ月目の家賃が振り込まれません。

大変な思いをして、入居を勝ち取った愛する自宅をこうも簡単に危険にさらすもんですか!?

入居者に連絡したら、申し訳なさそうにしていたんですけど、状況は厳しそうです。

私「こんばんは、今月の家賃が振り込まれていないようなんですけど、お忘れでしょうか?」

入居者「私今仕事をしていなくて、今月は厳しくて遅れてしまいました。来月に2ヶ月分振り込みます、申し訳ありません。」

・・・・・・

私「わかりました。よろしくお願いいたします」

仕事してない!?

保証会社の審査資料に正社員ー年収400万って書いてあったやん!

とりあえず、仲介の不動産屋に連絡して、保証会社に代位弁済をお願いすることになりました・・・

問題は、今月だけで済みそうにないように思います。仕事をしていないのに、どうやって来月二ヶ月分払うというのでしょうか?

保証会社に嘘が通じるとは思えないので、ものの半年で仕事をやめたということでしょうか?

ちょっと考えられないです。破産する人はこういう人なんでしょうか?

 

万が一強制退去になった場合、「追い出すみたいで寝覚めが悪い」ことと「おとなしく退去してくれるか」が心配です・・・

それにしても、保証会社は心強いです。特にリースバックには必須ですね。

 

今回は、リースバックの滞納リスクが顕現した一例をご紹介しました。

昨日滞納が確定したばかりの現在進行形のお話でした。進捗あればまたお話しします。