こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日のテーマは『(半)再生物件購入シリーズ・・・③

 

1日目:物件情報

1.水面下情報メールが届く

2.物件スペック

3.物件資料とヒアリング

 

2日目:現地確認

1.現地確認

2.仲介との打合せ

3.口頭による打診

 

そして、今日は

3日目:価格交渉

1.頭の中の整理

2.口頭打診への回答~次の一手

3.買付証明書

4.買付への回答

以上で書いてまいります。

 

今回は、価格交渉がテーマになりますが、サブテーマは私の『葛藤』です。

正直、

5,000万円で業者が売却希望の物件ですが、私の、算段が間違っていなければ、満額で買っても十分儲かります。

今回の価格交渉はリスク低減の意味合いの価格交渉というよりも、

1円でも利益UPを目的

とした価格交渉だと思っています。

そして、リスク低減の観点は『葛藤』で表現される別のものになります。

 

それでは宜しくお願いします。

 

1.頭の中の整理

現地確認時に仲介と打ち合わせを重ねて、4,000万円~4,500万円で纏まる気配を一切感じませんでした。

仲介に、

・リフォーム費用

・金融機関の担保評価

などを理由にして

「4,500万円くらいでの打診を探ってほしい。」とお願いをしました。

この口頭打診の目的は、

・仲介とブローカーの力関係

・ブローカーと売主の力関係

を、

回答の仕方で測ることと、指値限界値の確認でした。

 

別の視点から見ると、

今回の折衝では、

客付け仲介と駆け引きはしない⇒私は貴方を信じるよ?

スタンスで臨んでいます。

 

心の中では、4,700万~5,000万円、極めて、5,000万円に近い額でなければ、買えないだろうと思っていました。

 

結局、

5,000万円でも買うつもり

だったわけです。

 

ならば、

仲介には変な駆け引きすることなく、少しでも安くかつ必ず購入できるように交渉を進めてもらうことに注力してもらったほうが良いとの判断でした。

 

そこで探りを入れてもらうことで、

ある程度明確な金額が推測できる回答を得られるかどうかで、

・仲介とブローカーの力関係

・ブローカーと売主の力関係

が分かるとの考え方です。

 

ちなみに、仲介の推測は

4,700万円程度

でした。

※この金額は後に仲介と私の信頼関係にもつながる数字だと思います。

 

2.口頭打診への回答~次の一手

翌日、

金額交渉に加えて、若干細かい質問もまとめて、ブローカーへ打診をしてくれました。

得られた回答は、

 

ブローカー

「いや~。その金額じゃあ、持っていけないよ~汗」

でした。

 

この会話からは、

・仲介とブローカーの距離は悪くない

⇒会話の内容が明確で他の質問内容の答えは全て得られたので。

・ブローカーと売主の関係は売主強しかブローカー強しかのどっちか

⇒ブローカーと仲介の会話なので、ここで、ブローカーと売主の距離が近ければ、とりあえず売主に聞いてみるくらいの指値。そこから歩み寄りで4700~4800万円回答がでてきてもおかしくはない。

つまり

持っていけない=それくらいの関係

と判断出来ました。

 

つまり、先日のコラムで書いた

①売主業者&ブローカー&客付け仲介VS地主の婿養子

②売主業者&ブローカーVS客付け仲介&地主の婿養子

③売主業者VSブローカー&客付け仲介&地主の婿養子

の構図の中の

ブローカーを仲間に引き入れたパターン①へ持っていけたところで、

売主を落とし込めるほどの仲ではない

かなと。。。

 

この時点で、

読者の皆さんもいくらで決まったかほぼ分かるのではないでしょうか?

 

やっぱり

先ほどの4,700~5,000万円です。

 

3.買付証明書

従って、

4,700万円で買付証明を出しました

融資特約なしで(>_<)

ここから、

私は融資の事前審査にかかります。契約までにはある程度審査結果が見えるくらいの時間はあるだろうと予測しました。この時点で紹介から3日程度だったので、あと10日間くらいは現金買いと融資特約なしの購入者以外はまとまらないと判断していたからでした。

 

4.買付への回答

ここから少し回答に時間があきました。

この『時間』は、通常

・売主が買主を泳がせる

・元付が客付仲介を焦らせる

・客付仲介が買主を焦らす

などの作戦で使われます。

この時は、

他の満額買主の確度確認

かな?と考えていました。

 

つまり、

金額回答が出てくる=他での成約が薄い

わけです。

 

相手がプロの業者であっても、買場であれば、ここからが勝負所です。笑

リーマンショック時の購入物件はどれも引き合い期間が数か月でしたから。。。

 

出てきた回答は。。。

 

4,850万円

融資特約OK

刻む~!(+_+)

 

業者がよく使う方法ですよね。一見、歩み寄りのようですが、

刻むことでこれ以上は無理だとほのめかしてるかと。。

 

いつもなら、ここで突っぱねます。

 

一旦壊して、帰ってきたら、4,500万円以下で契約。

 

でも、今回は違います。

 

もう一つの観点である。

『時間軸』

が関わってきます。

 

私が勝手に良く、独り言で言う言葉ですが、

『間に合うかどうか』

です。。。汗

これが冒頭で紹介しました心の『葛藤』のことです。

 

この論点については、

『間に合ったら』発表します!(>_<)

 

おわりに

答え合わせは、

4,850万円でした~

 

途中で出てきた仲介の数字が4,700万円程度だったことから、仲介は指値幅を抑えていなかった可能性が高いと思っています。その上で精いっぱい頑張ってくれたんでしょう。少なくとも、私は感謝を伝えています。

しかし、

この案件は、150万円の指値成功よりも大事なことは間に合うかどうかです。

 

ここについては、忘れた頃になるかも知れませんが、

必ず

『間に合ったのかどうか』の結果発表をします!

 

さて、これで契約に臨むわけですが、あと2回に分けて、

・融資状況

・契約

のシーンでコラムにいたします。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございます!