こんばんは!

 

公私ともにめちゃくちゃ忙しいんですけど、泣きながら書いております!笑泣

あっ!

逆玉、間違えた、地主の婿養子大家です!

 

今日のテーマは『(半)再生物件購入シリーズ・・・④

1日目:物件情報

1.水面下情報メールが届く

2.物件スペック

3.物件資料とヒアリング

 

2日目:現地確認

1.現地確認

2.仲介との打合せ

3.口頭による打診

 

3日目:価格交渉

1.頭の中の整理

2.口頭打診への回答~次の一手

3.買付証明書

4.買付への回答

 

今日は4日目。

買付を入れて1週間くらい、焦らされながら待ちました。実際は、他が忙しすぎてあっという間でしたが。。。

その間に、

金融機関への審査打診を開始しました。

今日は、物件購入の舞台裏的な存在の

金融機関対策

の一助となればと思いつつ、私のやりとりの全貌を書こうと思います。

もちろん、

自分で言うのもあれですが、バックボーンや属性があるので、そのまま一般の投資家に当てはまることなんてないと思います。

それでも、

見方や捉え方によっては、参考になる部分もきっとあると信じています。

 

構成は、

1.13,000万円オーバーローンの話

2.某信金からの借り換えの話

3.本件審査の塩梅

4.融資特約なしで買付

5.4,850万円融資特約つき

6.条件予測

以上で書いてまいります。

 

1.13,000万円オーバーローンの話

10月6日バックナンバーNo236『融資事前承認!あとは金額のみ!【最終日】

11月19日バックナンバーNo266『1か月でまた金融機関の審査が厳しく?

で紹介した話ですので、忘れた方や、読んだことのない方はお読みください。

 

概要を説明しますと、

10月に非好立地(バス便)RC複合レジという、一般投資家ではまず融資が付かない物件で13,000万円のオーバーローンの承認を得ました。結局、物件購入には至りませんでしたが、

この一件で、

自身の与信の確度

がとれたつもりではいました。。。

それが、

1か月後に、半分未満の5,000万円の物件でかつ駅から徒歩圏の物件に対する同じ金融機関の

反応が全く異なりました!

もちろん、

この一か月で私の与信が変化することはありません。

つまり、

変ったのは金融機関の内情

です。

これを私は、

不動産融資割合30%以内説

という形でコラムにしたのでした。

 

後ほど、書きますが、まさか1か月でそこまで変化があるとも思わず、

確かに、

空室の多い再生案件ではあるものの、余裕で承認されるものと甘く考えていました。(反省)

 

更に、この案件では、

手土産まで用意していたのにでした。。。(;゚Д゚)

 

2.某信金からの借り換えの話

これも

10月4日バックナンバーNo234『金融機関との付き合い方に変化が【番外編】

で紹介した話ですが、

私は、これまでの13年間、

一度も借り換えをしたことがありませんでした。

ちなみに、

リーマンショック時に購入した物件では2.5%という比較的高い金利で全期間固定の物件もあるのにです。

それくらい、

金融機関との付き合いを長期視点

で捉えていました。

 

しかし、

数年前から、不動産融資、特にボリュームの大きい案件に対しては全く前向きは姿勢を見せない某信金に対して、

見せしめの為に

上の13,000万円の物件でダメなら借り換えると宣言しました。

結果、

その信金からの回答はまたしてもネガティブな回答であったため、

3物件×残債1憶円のうち

1件だけの借り換えを、今回の5,000万円の物件審査の手土産として別の信用金庫へ借り換えをすることにしました。

1件だけにする理由は、

戸建や細かい案件の融資はこれからもお願いしたいし、繰り上げ返済の違約金がないというメリットもあるので、

縁の切れ目

にしない為でした。

 

つまり、

次の1棟もの案件も打診することを伝えてあり、そこでネガティブなら、

また1件。

その次も同じ。

 

そんな風に、切り札を一度に使うのではなく、毎回プレッシャーになるように、

また、

本当は付き合いを続けたい

にも拘わらず、

やむを得ず借り換えをする

という、エクスキューズを作っているわけです。

ちなみに、

13,000万円が買えなかった理由は、売主の希望額に近い金額で購入者が現れたのですが、これは、別の信金に最初から打診して承認されていれば私が希望額で購入できたわけではありませんが、

某信金には、

その信金で融資回答が得られなかったので、あわてて他行にあたったが間に合わなかったことになっています。※私が仲介時代、エンドユーザーに使うと心が痛んでしまった、『嘘ではないけど本当ではない事』です。。。

つまり、

もともと、某信金がネガティブな回答をしてくるのを知っていて、最初に打診したわけです。。。

 

かなり、脱線しましたが、

そんなこんなで

小さくない手土産

を持っての融資審査なので、余裕だと思ってしまったわけです。。。反省

 

3.本件審査の塩梅

今回のシリーズの中で、4,500万円の口頭打診が不調に終わった時に、

4700万円+ローン特約無

が頭をよぎりました。

 

その為、

すぐさま、今回の信金へ支店長ベースでの見解をとりました。

すると、

11月19日バックナンバーNo266『1か月でまた金融機関の審査が厳しく?

で紹介した通り、

想像を遥かに超える形で当該信用金庫内のルールがたった1か月の間に変わった様子でした。。。

これは、完全に誤算でした。誤算というか、慢心だったと思います。

自分なら融資は大丈夫だと。。。

 

ここで判明したのは、

・空室再生案件の収益還元の見方

⇒3/10稼働なら、3部屋の収益で毎月返済がド赤字にならないかを厳しく判断

・手土産(借り換え)と今回の5,000万円の融資は別物

⇒スル○問題以降、融資対象を全体で判断する見方が二次的に落ち着くようになってきてはいましたが、それでも物件単体でそこそこ回るならある程度の信用棄損は全体でなんとでもなりました。

しかし、

物件単体で審査が厳格化

されてしまっていました。

※これは金融機関の言い訳の場合もあるので、私なりに十分、腹を探ってもなおそう思ったのでした。。。

でも、

それでも借り換え案件の担保枠が15,000万円あるので、どう考えても否認されることは100%ありませんが、

要は

担保割れする分を

・自己資金

・共同担保

どちらかで補う形になることが見えました。

 

4.融資特約なしで買付

上のようなやり取りを経て、

4700万円+ローン特約無

で買付を入れたのでした。

ここで、

すぐに回答が帰ってきて

①金額UP+ローン特約無の場合

⇒他に付近で買付は入っているが、融資確度が不明

②金額UP+ローン特約有の場合

⇒他に買付すら入っていない可能性が高いか、他の札は融資が難航

と私なら推測します。

 

しかし、回答は②でしたが少々時間がかかりました。

つまり、

他の札が難航している可能性がありそうでした。

前回のコラムでコメントを頂いたので恐縮ですが、

『間に合わない』のが一番いやなので

本来なら、ここで一旦寝かせて泳がせるくらいの案件ではありますが、

今回は、

エイや!

したわけです。

ここでの差額は150万円のUPではありません。

もし、仮に推測が100%当たっていれば、

4500万円でも買える可能性はあります。

『間に合わなくても良ければ』笑

ちなみに、この『間に合わない』ですが、賃貸客付けに間に合わないだけだと、30点です。笑(スミマセン。焦らすわけではなく、現在進行形なので、今は言いたくないのが本音です)

 

5.4,850万円融資特約つき

結局は、

4850万円融資特約付で契約しました。

契約が確定すると、

金融機関の姿勢が変化しました(>_<)

ここまで、前向きな発言はしながらも、前回、承認した13,000万円が流れたせいか、

厳しめの回答が多かったのが、条件(金利)は濁しながらも100%大丈夫的な発言をしていました。汗

何が言いたいか?

金融機関開拓の為に、色々金融機関訪問をされたり、ヒアリングされたりもするでしょうが、

真の対象金融機関の姿勢が見えるのは

契約の確度が出た時点

だということですね。

当たり前のことですが、何が言いたいか?

 

この融資引き締め情勢でも、

ある程度打診しながらも

本気で物件を探して

本気の指値を通して

ローン特約で契約して

本気で金融機関を探しまくる!!(>_<)

これ、

リーマンショック時から参入して、この10年で形を作れた成功投資家の方々は当たり前のようにこなしてきたことですよね?

 

6.条件予測

まだ、

確定していないので予想なってしまいますが、一応、入ってきた情報なので共有します。

打ち合わせで、金融機関担当者が言っていましたが、

貸付金利が上がっています

すでに、ご存知の方も多いかもですが。念のため。

 

おそらく、本案件では、

金利は1.5%くらい

になると予測しています。

これは、私の場合

0.5%程度上がってきた感じです。

 

独断と偏見ですが、

この感じ、

 

 

、、

 

 

、、、

 

 

リーマンショックの後に似ていません?

 

おわりに

これも独断と偏見ですが、最近読者減っていませんか?

いや、熱心な読者はそんなに減っていない気がします。

素人、初心者読者が減った気がします!

人と同じことをしていても成功しない!

不動産投資ブームに、カリスマ大家さん(誰か知りませんが汗)言っていませんでしたか?

今、頑張って探さないで、いつ安い物件探すの?

5年後ですか?

ここでは、最初に

地方高利回り絶対主義中島さんが購入していました。

埼玉さんが物件購入しました。(2年探してやっとでしたっけ?)

ishiさんも購入しています。

私も購入しましたし、購入します。

購入しろ!

とは言っていません。焦って買っても失敗します。

購入案件で忙しいなら良いことです。

コラム読むのやめて、物件検索しなくなって、金融機関開拓もやめて、

努力をやめてませんか?

 

偉そうにすみません。でも、25憶も投資して、5,000万円の物件購入してもなお眠りが浅くなるような奴がそう思うのです。

私は、

買えなくても、買わなくても良いですが、

努力はやめません!

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。