こんばんは!毎日ニストの地主の婿養子大家です!笑

 

いよいよ、シリーズ第一章『契約編』の最終日となりました。

契約から、5日が経過しましたが、相変わらず

眠りが浅くございます!!汗((+_+))

戸建再生でも満室アパートマンションでもそうですが、

私は

契約~引渡し

が最も神経を使います。

この期間に

どれだけ綿密な準備をするか=どれだけスムーズなスタート切れるか

だと思っています。

管理戸数も多く、ほとんどが自主管理の私にとっては、本当に大事な要素です。

ちなみに、

11月退去⇒5件

12月退去⇒2件

のうち、5件が成約済みです。

残りの2件は、

12月23日と12月30日退去予定。

何が言いたいか?

よく客付けをモグラたたきで表現されますが、モグラたたきは管理戸数50~100戸まで。

200戸を超えてくると、正直、モグラたたきでは間に合いません。

埋めても埋めても常時空室(予定を含む)を抱えます。

息を吸うように空室を埋めていかなければ、、、

一年中、

空室のモヤモヤ感が続きます!(;^ω^)

なので、

不動産投資は

安く購入することが一番大事!!

というニュアンスのコメントをよく見かけますが、

もちろん大事なのは言うまでもありませんが、

購入作業を妥協するような人は不動産投資家不適合者だと思いますので、

あえて、

不動産賃貸業は

客付作業が一番大事!!

と言わせていただきます。

特に兼業大家の方々に於かれましては、購入作業は大切にされますが、

客付業務が御座なり

だったりしませんか?

 

余談でかつ偉そうですが、自分が一番力を入れている部分ではあるので、今回の再生案件への自分へのプレッシャーの意味も込めて発信してみました!汗

 

さて

今日のテーマは『(半)再生物件購入シリーズ・・・⑤

ここまで、

1日目:物件情報

1.水面下情報メールが届く

2.物件スペック

3.物件資料とヒアリング

 

2日目:現地確認

1.現地確認

2.仲介との打合せ

3.口頭による打診

 

3日目:価格交渉

1.頭の中の整理

2.口頭打診への回答~次の一手

3.買付証明書

4.買付への回答

 

4日目:価格交渉

1.13,000万円オーバーローンの話

2.某信金からの借り換えの話

3.本件審査の塩梅

4.融資特約なしで買付

5.4,850万円融資特約つき

6.条件予測

の流れで、契約までのストーリーを出来る限り細かく書いてみました。

 

そして、今日のテーマは『契約』です。

今回は売主業者の契約でした。

実録コラムなので、本案件で私が注意したことを中心に書いてまいりたいと思います。契約書類の見方等は、過去に何度もコラムに書いたことがありますので、素人、初心者読者の方は本コラムを読んで気になったことがあれば、質問でも結構ですし、過去のコラムを読んでみて下さい!

【初級者のススメ的コラム】

2018年3月13日No31『失敗したくない!購入物件資料の着眼点!

2018年3月14日No32『失敗しない資料分析!問い合わせ検討時編

2018年3月15日No33『失敗しないための資料分析!現地案内編

2018年3月16日No34『購入までもう少し!最後は買付理由書!

2018年3月17日No35『買付証明書を提出する前の潜在リスク確認!

2018年3月18日No36『私は不動産売買契約書をこう解釈する!

2018年3月19日No37『重要事項説明書の着眼点を確認する

これらの前提を踏まえた上で書いてまいりたいと思っています。

 

構成は、

1.契約前調査で判明した事項

2.メールでやりとり契約書(案)

3.チェック項目

4.要チェック(容認事項と特約事項)

5.契約当日の流れ

以上で書いてみます!

 

1.契約前調査で判明した事項

ここでは、

契約前に仲介会社が行った役所調査等によって新たに判明した事項とそれについて私の考えを記載。

 

①セットバック

これは、現地確認時に説明もあったし、私も勿論気づいていた事項でした。

上の図のオレンジ部分がセットバックする必要がありました。

図では分かりやすいように大きく描いていますが、

再建築時に建築対象面積に含まれないセットバック(道路後退部分)面積は、

約20㎡程度

でした。

この面積は、○千㎡とか大きな土地でなければ、

かなり大きなインパクトを持つ

場合があります。

特に、

出口が実需戸建用地容積率の大きくないエリアでは注意が必要だと思います。

私の物件の場合、

購入時の出口では戸建用地2宅地分で見て評価をしていました。

具体的には、セットバック部分を引いても、210㎡以上の宅地面積を有しており、周辺の建売戸建の事例を見ると、

戸当り100~110㎡程度

の面積が必要なエリアでした。

従って、セットバック部分の面積があと10㎡以上大きい場合には、

2宅地に分割した時の一つが、100㎡未満となり、売りにくい可能性がありました。

※容積率が悪い低層住居専用地域では、一定の面積未満にはそもそも分割できない決まりすらあります。

 

本件では、

セットバックしても、2宅地での出口が可能であることの裏付けになります。

そして、

一宅地当たりの実勢価格は

最大で2,500万円程度

見込めるため、土地の下皿をうまく売れば

5,000万円-(解体費+諸費用)

としてトラたぬできるわけでした。

※諸費用とは、建売業者の仕入れ時の仲介手数料や確定測量費用等です

 

②大規模修繕時期の錯誤

これは、

現地案内時に修繕後3年程度と説明を受けていましたが、実際はもう少し前だったことが判明しました。

しかし、現地確認で、

施行内容は非常に優秀だったため、あと5年~10年は大丈夫だと判断出来たので購入判断に変更点は加えませんでした。

 

2.メールでやりとり契約書(案)

私は、契約前に必ず事前にメールで

・契約書(案)

・重要事項説明書(案)

を送ってもらいチェックしてから契約に臨みます。

目安は大体、契約1週間前~3日前くらいでしょうか。

 

印刷して、赤ペン持って、30分から1時間くらいかけて全項目をチェックします。

私にとっては、この作業が契約当日はハンコだけみたいな状態で、

落ち着いて

売主から色々な情報を引き出したり

面前で細かい事を交渉したり

するために重要な仕事です。

※売主業者が個人業者なら、面倒なことを契約前に言われるとひっくりかえったりしますし、面前の方が私はうまく交渉しやすいです。

例えば、

過去には、消防点検と設備不良の是正工事約100万円浮いたこともありました。汗

 

3.チェック項目

もちろん私は全項目を赤ペン持ってチェックするんですけど、ここでは、素人、初心者の方に注意点的な事項だけピックアップします。

①手付解約期日

⇒大体1か月くらいでしょうか。基本、仲介も売主も短くしたい事項です。初めて契約に臨むような方は、極力長くしてもらえるように仲介にお願いしましょう~

 

②融資特約期日

⇒これは引き渡し1週間~2週間前とか、契約から1.5か月くらいとかでしょうか。これも、①同様に、売主は短くしたい事項です。

融資の審査には3週間~1か月以上かかる場合もあります。

自分がお願いする金融機関の審査期間プラスアルファ

万が一のことも考えて、余裕を持った期間で設定してもらえる方が無難です。

また、記載事項は、

詳細まで記載しておくのも重要です。

例えば、重説や契約書に地方銀行等と記載されて契約し、1行だけに審査をお願いしていて、融資特約期日ギリギリにNGが出ても、

「何故、他の地銀には打診していないのか?」と白紙解約を認めてくれないような悪徳仲介や業者がいてもおかしくないかと思います。そして、最悪の場合は違約金を請求されたり、払った仲介手数料の半金を返さないと言われたり。。。

融資承認の確度が取れていないような方は、

・銀行名

・融資期間

・金利

出来る限り、詳細を記載してもらうように心がけるのがベターかと思います。

 

そして、最も大切なチェック事項は次の二つです。

 

4.要チェック(容認事項と特約事項)

全ての仲介や売主業者が真っ当ならここまで言いませんが、

残念ながら、中には悪質な業者もいると思います。

容認事項とは、

契約の当事者が、何か重要な事項を許容して契約するための記載事項である場合があります。

従って、適当に流し読むのではなくて、全てを理解した上でそのリスクを許容できるのかを考えて契約した方がよいです。

特約も然りです。

例えば!

私の今回の契約。

シレ~~っと、下記文言が入っていました。

『瑕疵担保責任の範囲は建物の変形及び雨漏りのみになります』

売主は宅建業者。。。

この特約は、有効でしょうか?無効でしょうか?

無効に決まってんだろ~が!(# ゚Д゚)

 

私の記憶では、

宅建業者は買主が宅建業者でない場合

瑕疵担保責任について、

その期間のみ

引渡から2年間⇒瑕疵の発見から1年間

へ変更することが認められています。

それを、

瑕疵の範囲を限定して、

買主に一方的に不利となる特約は無効

ではないでしょうか???

 

っていうか、RC造の物件で、

・建物の変形

・雨漏り

限定って、

あんた、

 

 

、、

 

 

、、、

 

法律で定められている

瑕疵担保責任果たすつもりないだろ!

一番起きやすい給排水管の瑕疵はどこ行ったの?( ;∀;)

 

素人、初心者の皆様ご注意を。。。

 

5.契約当日の流れ

当日は、買主である私が13時。売主は14時に仲介会社へ。

書類への署名捺印に15分。

売主が来るまで、さら~っと、重説、契約書確認して、30分くらいは仲介と雑談していました。

売主が登場して、

・物件状況報告書

・設備表

・重説の容認事項の変更点

・契約書の読み合わせ

に30分程度。

売主が署名捺印しながら、

・世間話

・細かな交渉

をして契約終了。

 

私は、

この二つの為に売主に会うと言っても過言ではありません。

従って、

私は、

持ち回り契約(売主買主別々に重説と署名捺印)はしません!

※あくまで個人的な考えですが、素人、初心者の方の為にあえて書いています

 

おわりに

私は、契約は契約日までが大切だと思っています。

そして、契約当日は、別の情報収集に注力します。

今回のシリーズでは、『契約編』として、契約までの流れを細かく書いてみました。経験者や中級以上の方にとっては退屈なコラムだったかも知れませんが、

私がこの時期に物件購入をしている事実

は、議論を呼んでも良い事象だと思います。

 

皆さんは、買えていますか?

 

それとも、

 

今買うのは、間違いですか?

 

せっかくなので

『今』について

私の実践コラムを読んでくださったのなら、お考えをお聞かせください!笑

 

冒頭に書きましたが、

不動産投資は購入作業

を重要視します。

しかし、

不動産賃貸業は客付作業

も大変大切な仕事だと思います。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!

 

読者の皆さんが2018年を良い不動産の年だったと思ってもらえるような、コラムを書けたらよいな。と、ここまで書いてふと強く思いました。