こんばんは!12月毎日二ストの地主の婿養子大家です!

 

先月淋しかったから12月1日に吠えたけど、(違った、吠えたのは逆玉大家でした

変わらないので毎日書きます!(^_^メ)

 

昨日までの購入実録シリーズ『契約編』は一旦終了になります。次回は『引渡編』を月末くらいから書こうと思います!

 

さて、今日は

過去のバックナンバー

2018年3月2日No20『売って終わりじゃない!買い替え事例!』

2018年3月3日No21『利回10%の物件を売却し、買った物件は?

で紹介した

売り手市場の中

安く買えなかった買い替え案件のその後

について紹介したいと思います。

 

構成は、

1.買い替え案件のおさらい

2.買い替え案件スペック

3.当時の目標

4.利回り1%UP?

5.本件の『肝』

以上で書いてまいります。

 

1.買い替え案件のおさらい

平成28年8月に、6年間所有した物件をある売却事由から、急遽売却することにしました。売却自体は成功に終わりましたが、売却することで、インカムゲインを失った私。

専業大家にとっては、売却は飯のタネを失うことと同義です。

同時進行で、買い替え物件を模索していましたが、残念ながら売却引渡日を先に迎えてしまいました。

それ以降は、売り手市場の中、

購入ラインを若干妥協してでも

機会損失リスク

⇒高騰相場を理由に物件購入が出来ないで時間だけが流れ純資産を増やす時間を失うリスク

を避けました。

 

そのおかげで、無事に買い替え物件を購入することは出来たのでした。

果たして、

買い替えは成功だったのでしょうか?

 

2.買い替え案件スペック

昔から私のコラムを読み続けて下さっている読者の方は記憶にあるかも知れませんが、一応、スペックを紹介します。

 

<買い替え物件スペック>

■エリア:横浜市主要区

■売出価格:13,000万円 表面利回り7.69%

■購入価格:11,600万円 表面利回り9.05%

■家賃年収:1,050万円

■借入額:12,500万円 ※諸費用+引渡後大規模修繕費400万円込

■投資利回り:8.4%

■返済期間:20年間(5年固定金利)

■駅歩:9分

■構造:重量鉄骨造3階建て

■築年数:28年

■満室賃貸中

言うまでもありませんが、

一般投資家が購入する物件と数字だけ見れば全く同等レベルだと思います。同じようなスペックの物件を購入されていたコラムニストさんもいますよね。

 

何が言いたいか?

 

購入金額が安いだけが安い買い物ではないと思います!

 

今日は、

不動産投資の『歪み』の立証をします!

 

3.当時の目標

売り手市場で利回りを望めない状況の中、私は下記の目標を掲げて買い替え物件を探して購入しました。

以下は、

2018年3月2日No20『売って終わりじゃない!買い替え事例!』から抜粋した5項目です。

これらをどのように達成しているかの確認をします。

 

①満室経営ができる物件

⇒購入から2年以上が経過し、退去1件のみ、空室期間は1か月程度。かつ家賃は1万円UPしました。UPさせた方法はコンセプトを取り入れただけです。リフォーム費用も約10万円程度でした。

満室経営が出来る物件を購入出来ています!( ̄▽ ̄)

 

②潜在的に利回りUPが見込める物件

⇒本コラムの主題です。上の①でも1部屋月1万円UPしましたが、次の章で紹介する例は、利回りが約1%UPする計画です。

従って、

利回UPが見込める物件を購入して、

きちんと利回りUPさせています!( ..)φメモメモ

 

③築年数が売却物件より新しい

⇒これは、購入時に確定している目標ですね。

築30年を売却して、築28年を購入しました。

しかし、RCを売却して、重量鉄骨を購入しているので、

耐用年数的にはマイナス評価ですね!汗

この穴は、

気合で埋めます!!(^-^;汗

 

④自主管理しやすい物件(利回りが下がる分を管理節約でカバーできる物件)

⇒これも購入時に確定している目標です。

自主管理しやすいどころか主戦場で購出来たので、経費率は激低です。

そして、

ここも、②の利回りUPへつながります。

※経費削減による自主管理の恩恵の話ではなく、収益UPの話です。

 

⑤オーバーローンが組める物件(売却で得た現金は次の買い時に使う為)

これも達成ですが、本旨とはズレますので割愛します。

 

4.利回り1%UP?

さて、本題に入りますが、基本的に再現性は低い話ですが、

来年あたり出てきてもオカシクはない『歪み』を持った話だとも思います。

 

この買い替え物件は、

複合レジ

です。

つまり、

テナント

があります。

そして、

この物件は不動産投資家が再生した

再生物件の利益確定案件

でした。

何が言いたいか?

全空物件の再生を経験したことがある投資家なら経験があるかも知れませんが、

物件再生後一発目の賃料が激低の場合

があります。

理由は単純で、

再生投資家は、借入をして物件再生をし、借金の返済は容赦なく再生時から始まるので、

1日でも早く空室を埋めたい

わけです。

そのため、

・募集賃料がもともと相場より低かったり

・相場よりかけ離れた賃料交渉が入っても受けてしまったり

する場合があります。

 

私の物件はそんな感じで、

長期スパンで見れば、賃料UPが相当額見込め、

購入時表面利回りが

9%⇒11%までUP

出来そうな感じでした。

 

その第一弾で

プロパン設置料で1万円UP

第二弾で

レジの1部屋1万円UP

今は、

第三弾で、

テナント賃料5.5万円UP

を遂行中でほぼ確定しました。

ここまでで、

月7.5万円×12かげつ=90万円

従って、

購入時表面利回り約0.8%UPします!

 

残りは、

・居室8戸

・テナント2戸

の賃料UP。。。

見込みでは、更に利回り1%程度はUPします。

 

5.本件の『肝』

今回主題が、テナントの賃料UPなので、多くの読者の参考になるとは思いませんが、頭の片隅にくらいには役に立つかもしれないとの思いから発信しています。

本件の『肝』の部分は、単純に利回りUPする事実ではなく

賃貸中テナントの賃料UP

にあります。

この手法の原点は、

2018年5月20日のコラムNo『再建築不可→可へ!価値1,000万円UP』で書いたことと共通点があります。

簡単に言えば、

物事の交渉は、

相手からお願いを受けた時に交渉する方が有利

だという点です。

 

今回は、賃借人に部屋の賃貸部分を少しだけ改修する必要が生じた時に

ついでに

賃料UPの交渉

をしました。

 

偶然のように見えますが、

ずいぶん前にも同じような経験を薬局(医療系テナント)で受けたことがあります。

・薬局

・介護系

などの医療系テナントでは、

法律の改正により、近年、

クライアントとの面談スペースを設ける必要性が急務

になっています。

つまり、あくまで私見ですが、

テナント系の物件で上記賃借人は、結構な改修工事や面談スペースの確保が必要だったりするわけです。

そして、

それらのテナントは、テナントを移してその必要を満たすのではなく、建物の有効スペースを利用してその場所の確保をしたがります。

例えば、

薬局の時は、水もガスも通っていない部屋を事務所相場よりも高く借りてくれました。※過去のコラムで書いたことがありました。

今回の介護系のテナントも、コストUPへの削減努力より、遵法性への対応を最優先させています。

今回は、

この動きに便乗して、相手のニーズを上手く満たす代わりに、もともと低い賃料設定を相手が納得する金額まで上げたわけです。(それでもまだ相場よりも安価です)

 

おわりに

余談が多くて、

『肝』の部分がぼやけましたが、

医療系・介護系のテナントは、

賃貸中でも思いもよらない恩恵がある貸出先

であり、

自主管理、管理委託関わらず、

店子さんとのコミュニケーション次第

で、大きな収益UPにつながることがある。という情報の共有コラムでした!

もちろん、

退去してからでも大幅に収益UPは出来ていたし、将来でも他の部屋含め出来る予定です。

そして、その恩恵は

再生物件の利益確定案件

から生じた事実も面白い点です。

ただし!

これらも、購入時に地道な相場調査が身を結んだ結果に過ぎないし、

逆に、

ババ物件売り逃げの場合

もあるでしょう。

 

何にせよ、

今の相場は高いから買えない(買わない)のも一手ですし、歪みを探すのも一考かと存じます。

 

購入シリーズの後でしたので、購入した後についてのコラムを書いてみました!

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!