<はじめに>

 ミニ隠居です、私のコラムをお開きいただき、誠にありがとうございます。今回コラムは、新築マンション投資についての考察です。

 実はミニ隠居がマンションに引っ越して、ちょうど1年が経過しました。記念日にコラムを考えています。そこで、いつもと趣向を変え、

 新築マンションを利用した投資について、調べた事をコラムします。

<新築マンション投資の大まかな分類> 

 新築マンション投資を大まかに分類すると、保有してインカム・ゲイン(家賃)を得る手法と、短期間でキャピタル・ゲイン(売却益)を得る手法です。

 今回コラムはキャピタル・ゲインを狙った投資です。※

コラム:実はインカム・ゲインを狙った投資が主流です。3大都市圏のタワーマンションでは、完成引渡し前にかなりの数の部屋が賃貸募集サイトに載せられています。当然に完成直後から増大します。売却サイトに乗る物件(課税の関係で完成直後と、5年後が多い)と比較しても、明らかに賃貸サイトの物件が多いです。

 ミニ隠居のマンションの場合、完成前の見学会で見かける人は、ほとんどが年配の契約者でした。実際の入居は、半数くらいは若い人でしたので驚きました。賃貸マンションにも、なってるんだなあと感じます。

<短期のキャピタル・ゲイン投資>

 東京を始め大都市ではタワーマンションなどレジデンス(住居)系の大規模プロジェクトが、まだまだ立ち上がっていますね。人気も継続しており、立地の良い物件のほとんどは、完工引渡前に完売してます。

 当然ですが、短期のキャピタル・ゲインを狙った投資は、販売が好調で、値上がりが続いている時期にのみ成立します。

 大規模プロジェクトでは、土地を探してから完成・引渡しまでの期間が長く、6年以上もかかるケースがあるほどです。つまり、当初の事業計画は、完成の6年前に設定されます。この間にマンション相場が高くなると、売値が相対的に安くなり勝ちです。

 また、何百戸を分譲するためには、やはり値段を(周辺の中古並に)低くする必要があります。1戸だけ売るなら5千万で売れそうな部屋も、500戸も完売させるには4千5百万にしないと・・・ですね。

 しかもデベロッパーが値付けして発表した後も(時期によっては)どんどん周辺相場が上がってきます。

 この結果、完成引渡し時には、新築マンションが築浅中古よりかなり安い現象が発生します。ですから、短期のキャピタル・ゲイン投資なんて変な投資が成立してます。※

①マンション相場が上昇している時期に、完売しそうな新築マンションを契約。

②完成引渡し後、直ぐに売って利益確定。

(完成引渡し前に中古の売却サイトに載せる人もいます。マンションが、ほぼ完売したタイミングから、売却サイトが賑わいます。)

コラム:ミニ隠居の経験です。モデルルームの受付で質問があるとき、まず名前と契約部屋番号を伝えます。ミニ隠居が話している隣の受付嬢に

「部屋は、****号室、****号室、****号室、****号室・・・」

なんて言ってるおじさんが居ました。思わず「・・・凄いですね。」と言ったら、受付嬢は、別に珍しくもない的に冷静に微笑んでました。スーパーの大安売りモードですかあ。

<とはいえ割のいい投資では>

 とはいえ、新築の分譲マンション投資は、今のように相場が上昇している時にしか成立しない、あまり割の良い投資では無いと思います。やはりこんな、特別な人向けでしょうか。

①お金の運用に困っているほどの富裕層

②相続上の資産を圧縮したい年配者

③資産を日本の不動産に変えたい中華系富裕層など

 そもそも新築マンションは割高です。マンション価格をザクッと(デベロッパー目線から)分解してみます。色んなコストが(どうしても)入ってるようで、(本来は)投資案件として最初から不適当な運命では?※

①土地価格、建物の建築費(建築会社に委託する部分):60~70%

②モデルルーム費、宣伝費、構造設計費、周辺住民対策、行政許可・認可費、融資費用、営業費、設計・開発費(社内の)、など:20~30%

③利益:0~20%

コラム:想像しているほどデベロッパーが大儲けしているわけでも、なさそうです。ただし、社内人件費の割にプロジェクトが巨大だから、利益率が低くても利益額は大きそうですが。