こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

昨日は、『利回りが1%UP!賃料UP作戦!』というテーマで、実際に私が遂行している、

決して安い購入金額ではない物件

実は安くで購入できたことになる事例

について、ああだこうだと書いてみました。

 

読者の方からコメントをいただく中で

『歪み』の存在に気付かない大家

『歪み』を利用した罠に嵌る大家

の存在がある可能性に気付いたので、

 

今日は、勝手に独断と偏見で

来年のトレンドになるかも知れない

再生物件利確案件購入

について妄想・夢想コラムを綴ってまいります。

 

趣旨は、

・儲かる可能性

・罠に嵌る可能性

両側面から捉えてみようと思います。

 

構成は、

1.再生物件利益確定案件とは?

2.再生物件利益確定案件がトレンド?

3.儲ける為の着眼点

4.罠に嵌らない為の着眼点

5.鍵を握るのは相場感

以上で書いてまいります。

 

1.再生物件利益確定案件とは?

再生物件利益確定案件とは

私が、昨日、思いついた

単なる造語です!(;^ω^)

※業者との世間話で専門用語的に使うと??マークが飛ぶかもしれませんのでご注意ください!笑

意味あいはご理解いただけると思いますが、

不動産業者

不動産投資家

が全空系物件を激安で購入し

①物件を再生し

②満室物件にし

③利益を確定させる為に

④売却をする物件のこと

です。

 

昨日のコラムで紹介した買い替え物件は、まさにそんな案件でした。

売主さんは、

★ここ重要★

大家ではなく

専業の投資家

でした。

株・FXや不動産投資などで生活しており、

頭の中には、

・チャートやグラフ

・金融情勢

・税務知識

・経済情勢

など、世界的なマクロ情勢を捉えた投資活動をしている感じを受けました。

でも、

不動産投資の肝である

物件の潜在リスク把握

不動産賃貸業の肝である

賃貸市場について

めちゃくちゃ疎い

印象でした。。。(;^ω^)

 

簡単に言えば、

売主の売却理由=そろそろ日本のミニバブル終焉と予測

⇒利益確定させて次の買い場に備える。

 

 

2.再生物件利益確定案件がトレンド?

ここでは、私の妄想・夢想を書きます。

再生物件が流行ってから5年以上が経過するでしょうか?

ここにも、再生型不動産投資を得意としている方々もいらっしゃると思います。

ただし、再生型にも大きく分ければ二種類あって、

①再生⇒売却型

②再生⇒運用型

だと思います。

 

そして、私の個人的な考えでは、

再生する物件の多くは、

再生を施さなければいけない

商品的寿命

構造的寿命

の原因を抱えていることがほとんどです。

中には、

その原因が、

売主のみにあり

所有者が変ることで長期スパンでの返り咲きを果たす物件もあるでしょうが、

現実的には、

再生物件は

上の二つの寿命の

延命をしたに過ぎない

物件も多いと考えています。

 

どういうことか?

 

再生から5年くらいのスパンを迎えると、

その延命された寿命に限界

を感じさせる物件も出てくると思います。

 

その時に、再生投資家の頭の中に抱かれるかもしれない思考が、

再生物件利益確定

だと思います。

 

この思考が生じる情勢の特徴は、

・ブームのイケイケ感終焉の雰囲気

・融資引き締まりによる出口戦略への焦り

などから生じるのではないでしょうか。

 

何事にも、

先駆者がいれば後発者がいます!

先駆者は、

2017年までにうまく利益確定させてきたことでしょう。

しかし、後発者は?

再生にも時間がかかります。

やっと再生し満室に出来た時には、

高騰相場が終焉を迎え先安観すらある!

そうなると、

余計に利益確定させたい( ..)φメモメモ

 

このトレンド、

簡単に言えば、

投資家と不動産賃貸業者の違いから生じるトレンド

だとも言えます。

言い換えれば、

投資家と我々大家との違い

です。

 

少し前のコラムで、私が発した

『間に合わない』

は、この心理を言っています。(言っちゃった。汗)

 

再生案件を抱えた私にとって出口は三つ

①再生して回して利益を出す

⇒大家・不動産賃貸業者心理

②再生して利益確定に間に合う

⇒投資家・不動産業者心理

③中期保有して利益確定させる

⇒みんなの心理

 

あのコラムでの『間に合わない』という言葉は、このうちの②の心理を色濃く出しているわけでした。

 

そして、この章で言いたいトレンドとは、

②の心理にある、

単なる投資家の利益確定案件

のことを言っているのでした。

 

ここで注意する点は、

単なる投資家と買取再販業者(特に転売業者系)の再生物件利益確定案件に潜むリスクは似て非なるものである可能性がある点です。

 

3.儲ける為の着眼点

ここから書く内容は、上級者からすれば当たり前すぎるのですが、念のために書きます。

簡単に言えば、

妥当な賃料で購入シミュレーションするかどうかなだけですよね?

 

でも、一応書かせてください。汗

 

もし、私のような再生物件利益確定案件を購入するにしても、

通常の利益確定案件

売り逃げ案件

は全く別物です。

 

この違いは、

レントロールの家賃が適正かどうか?

という当たり前の作業で見破ることが出来ます。

 

私は、購入時にシミュレーションをしますが、その土台となる家賃収入を

・現況家賃

・満室想定家賃

・推定最高家賃設定

・適正家賃設定

・推定最低家賃設定

を一覧表にします。

 

この中の

現況家賃と適正家賃

を比較して、対象不動産の家賃収入の伸びしろ下落リスクを確認します。

 

私の買替案件の場合は、

伸びしろが半端なかったわけです。

それだけ、

再生時に売主が焦って入居付けを行った

証拠です。

 

この『歪み』を見破れれば、

再生物件利益確定案件でお宝物件を購入できる可能性があるということでした。

 

4.罠に嵌らない為の着眼点

逆もまた然り。

上級投資家や業者は、

再生物件であっても、

あくまで

家賃収入の最大化

を図ります。

もちろん理由は、

家賃収入がUPすれば、より高値で売り逃げ出来るからです。

 

従って、

直近で満室になっている物件で、

過度に家賃が高く取れている場合

は要注意です。

 

最近、新築建売アパートの売主業者も同様のやり口を取りますが、

・初期費用サービス

・AD3か月以上

・フリーレント数か月

など、過度なサービス提供によって高め家賃で満室にしてから売り逃げる物件があるからです。

 

結局、

『歪み』をつく手法でも、

この罠に気づく為でも、

いずれにしても

賃貸の相場観が大切

だと思います。

※当たり前のことを言っていますね。汗

 

5.鍵を握るのは相場感

結局、物件購入で成功するためにも、失敗しないためにも、

賃貸市場の相場観

がカギを握るのはここの読者は知っていることと思料します。

 

しかし、

昨今の不動産投資ブームに乗じて参入した、

大家でも不動産賃貸業者でもない『投資家』の人達

は、その相場観が弱い場合があると思っています。

 

そして、

売買相場が先安感が出てくると、利益確定させようと売りに出します。

その中には、

明らかに上級者の動きを真似ているだけで、全て後手後手に回っている投資家もいると思います。

例えば、

来年になってやっと、融資が締まったことによる下げ相場感を感じて、売却するようなタイプの中には、

完全に出遅れ型の可能性があると思います!(‘◇’)ゞ

 

そして、

 

その中に、お宝が眠っているかも知れません!(>_<)

 

ここにいる、大家さんなら

そんな物件に出会った時に、気づけると思います!

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!