こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は、何か書くためのモチベーションが上がらないので珍しく時事問題的に

鉄道会社と再開発と不動産投資と私

というテーマで好き勝手に独断と偏見を綴って参ります!

 

構成は、

1.過去の事例(神奈川県)

2.鉄道会社と再開発の関係性

3.再開発と不動産投資の関係性

4.私(あなた)はどうする?

以上で書いてまいります。

 

1.過去の事例(神奈川県)

再開発で思いつく駅と私の経験を紹介します。

完全独断と偏見で印象の強い駅をあげます。

 

第一位:武蔵小杉駅

駅周辺にはタワーマンションが連なり、今や、神奈川県の住みたい街ランキング上位不動の存在となった『武蔵小杉』。

再開発に始動は30年前くらいでしょうか。

それが、

平成20年くらいに初のタワーマンションが新築されてからは不動の地位を確立しています。

8年前くらいに、隣接駅徒歩2分くらいの物件を検討したことがありました。武蔵小杉にも徒歩圏内。この頃には既に再開発の値上がりが囁かれていたので、それも加味して検討していました。

残念ながら、物件ボリュームが私の初の借金物件に相応しくないほど大きかったため、義父の知人に譲ることになりました。

物件を購入した知人は、半年後には、購入額の2億中盤から9,000万円も高く売却したのでした。(私なら100%5年保有後に売却してます。。。汗)

 

第二位:東戸塚駅

東口に4棟のタワーマンション。西口に1棟のタワーマンション。計5棟のタワーマンションがあります。

ここも、30年前くらいでしょうか。

特徴として、商圏が無茶苦茶狭いイメージですが、何故か、高年収・高属性のサラリーマンに人気の駅としての地位を確立されています。

東海道線は止まりませんが、湘南新宿ライナーが停まるため、

武蔵小杉か東戸塚か?

的な探し方をする人を何人も見てきました。

 

第三位:みなとみらい

これは、駅と言うよりはエリア全体の開発とでも言いますか?

同じく、タワーマンションが数えきれないくらい建築されていますね。

2位を東戸塚駅にしていますが、地価の高低ではみなとみらいに軍配があがりますよね。

後で、書きますが、キーワードは

何もなかったエリア

です。

 

特別枠:海老名駅・辻堂駅

この二つも同じくして、言い方はあれですが、

何もなかったエリア

です。

それが、今や大きな商業施設が完成し賑わっています。

収益物件の観点から言えば、

横浜市の主要部と遜色ない利回りで市場に出てきます。

完全に独断と偏見ですが、2位の東戸塚と同じくポテンシャルの意味では

完全にポテンシャルを凌駕してしまっている感じです

 

逆の事例駅

地価の観点やポテンシャルの観点からは、非常に高いポテンシャルを有しているのが、

・横浜駅

・戸塚駅

・大船駅

ですが、

再開発という観点では、非常に大きな問題を抱えていました(います)。

※田園都市線の沿線エリアは主戦場から少し離れるので今回は無視していますが、この沿線や他にも強いエリアは勿論あります。

 

さて、上記三つの駅が抱えている問題点について、独断と偏見を書きます。

一応、

申し上げておきますが、経済評論家やその類のデータ等を一切調べずに、不動産に携わる中で、感じている肌感覚ですので、読み物としてお読みください。

この3駅。

地権者が小さくバラバラ過ぎる

ので、

鉄道会社が再開発するにあたり

ハードルがかなり高い(かった)

と思います。

 

言い換えれば、上のランキングに示した駅では、

地権者が少なかった≒大地主が多かった

更に言えば

中途半端な発展をしていない田舎の中で

ポテンシャルの高い立地のエリア

が鉄道会社やデべロッパーの力により、目覚ましい発展を遂げました。

 

2.鉄道会社と再開発の関係性

何が言いたいか?

鉄道会社も再開発で大型商業施設を建設するにあたり、

地権者が多いと、開発がうまく進まないことが多く、

非常に

中途半端な再開発に留まってしまいがち

だと思います。

 

例えば、

大船駅

この駅は、

横浜市と鎌倉市の間に位置するエリアにある駅です。

従って、

再開発をするにあたり、

横浜市と鎌倉市の両方の舵を取らなけれいけませんでしたが、どうも、鎌倉側の地権者とはうまく進まなかったのか、

横浜市側のエリアにて再開発が始まりました。。。

 

しかし、

上で挙げたランキングの街は、

鉄道会社やデべロッパーが一手に開発出来るため

再開発を施すことで、

街全体の開発発展

につながり、

非常に統一感のある街の形成されやすい

感じがします。

 

そのようなエリアの地価の特徴は、

二束三文⇒目ん玉飛び出る地価上昇!

かなと思います。

 

3.再開発と不動産投資の関係性

・駅前再開発

・新駅構想

・リニア開通

など、

不動産投資を志す方なら、地価上昇の観点から、気になったことありませんか?

私は、メチャメチャ注目しています。

 

今の神奈川県で言えば、

・リニア開通の『橋本駅』

・東横線とつながる『羽沢駅』

これらの駅の隣接駅周辺の動向に注視しています。

また、

これらと連動して、

私鉄がピンポイントで選ぶ再開発駅

にも注目しています。

 

要は、

鉄道会社が発展させようと考えた『駅』は、

発展後は(ポテンシャルとの乖離が激しいので)手を出せないので

発展するまでに、投資先を見つけたいわけです。

この考えがもとで、

都会の田舎

での大家力UPを目指してこの数年活動してきました。

発展する前に買えば、

安いけど賃貸運営に苦労する可能性があるから

だと思います。

また、

この考えは、転売業者と異なり、

中期間保有後の売却

つまり、

過去のコラムで紹介したことがありますが、

10年戦略における売却物件

の位置づけです。

 

10年前との違い。

それは、

不動産の先安感がなかった10年前よりも、今後の10年を考えると、

資産価値部分での値下がりリスク感応度

を高めなければいけないという自問自答の結果です。

 

4.私(あなた)はどうする?

私は、こんな感じで考えて準備を進めています。

実際に昨年から購入した一棟ものの全てが、該当する買い方になっています。

これは、

インカムゲインだけ

で不動産投資を考えていないからかも知れません。

しかし、

物件の情報が入ってから、購入する理由を探すように

『再開発するから』と考えるのと、

再開発⇒資産価値上昇するエリアと考えてから物件と出会うのはその意味は全く異なる気もします。

 

あなたはどうしますか?

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました!