こんにちは!「新米大家」です。

先日は、大勢の大家さんが集う忘年会に参加させていただきました。

その中で、「立地」について少し話題がでたので、僕の既存物件についての整理

も兼ねて、検証していきたいと思います。(今回は、区分所有は除いて検証します。)

 

1.保有物件の確認

 

A.木造ワンルーム 1棟

B.  木造ファミリー 1棟

C.重鉄テナント  1棟

D.  重鉄テナント  1棟

E.重鉄複合レジ  1棟

F.RCファミリー  1棟

合計        6棟

2.僕が、重要視している「立地」条件

今回は、あくまでも「ミクロ」的な視点でみてみたいと思っているので、以下の項目をピックアップして検証してみます。

①道路高低差なし

②全面道路幅6m以上(田舎なので)

③駅徒歩5分

④角地

⑤商業地域(近隣商業地域)

⑥整形地(正方形、長方形)

①~⑥の番号は、①から順に現時点において僕が重要と思っている順に番号をつけています。(他にも細かく言えば、色々ありますが最低限押さえておく項目を記載しています。)

3.検証結果

①道路高低差なし。 6/6 

 これは、A~Fの全ての物件に当てはまります。

 

 個人的には、いくら利回りが高くても、路線価と比較して割安でも、道路高低差がある物件は、回避しています。(出口が付きにくいからです。)

②全面道路幅6m以上 6/6

 これも、A~Fの全ての物件に当てはまります。但し、角地物件で、片方だけというものや、6m幅の一方通行道路も含んでいます。

 僕の場合は地方都市での運営なので、どうしても道路幅(車社会なので)は外せません。なので車が無理なく出入り出来る「土地」であることには、拘って物件選定をしています。

③駅徒歩5分

 これに当てはまるのは、A、C、Fの3つです。3/6

 車社会とはいっても、やはり駅近物件といのは魅力的であり、出来るだけそのような物件を購入したいのですが・・・すべての条件に当てはまるのはないので・・・ 但し、ワンルーム系であれば、やはり「駅近」は地方でも最優先事項に当てはまる気がします。

④角地

 これに当てはまるのは、B、Ⅾ、E、Fの4つです。4/6

 これは、結果的にですが既存保有物件の内、4つが角地物件でした。角地物件ではないA、Cについては、土地面積が小さい(田舎の基準 60坪以下)物件です。

⑤商業地域(近隣商業地域)

 これに当てはまるのは、A、C、D、Fの4つです。4/6

基本的には、商業地域の物件は優先的に選別して購入している(過去のコラムでも少し記載していますが、基本的な戦略としては、ワンルーム撤退 → ファミリーレジ・テナント物件への移行をしたいと思っているからです。)

⑥整形地

 これに当てはまるのは、A、B、C、Fの4つです。4/6

 

地域にもよるでしょうが、やはり土地面積が小さい(僕の地方の感覚では100坪以下)については、ここも必修のような気がします。 整形地でない、DとEの物件の土地の面積は、比較的に土地が広い物件となっています。

4.個別物件が上記項目の内、何項目当てはまっているか?

Aの物件  6項目中5項目

Bの物件  6項目中4項目

Cの物件  6項目中5項目

Dの物件  6項目中4項目

Eの物件  6項目中3項目

Fの物件  6項目中6項目

というような感じになりました。 全ての項目に当てはまる物件は1つのみです。(これは、直近で買ったお宝物件です。)

 

収益物件については、基本的には「ホールド」の考え方を持って購入にあたりますが、零細サラリーマン大家としては、どうしても最悪の場合の「出口」は頭の中に入れておかなければなりません!

そういう意味では、「全体の利回り」も大切ですが、「土地の換価性」については特に吟味していかなければならないと思っています。

→ここは、考え方の違いもありますが、初心者は、「利回り」も重要ですが、まずは「立地」重視で取り組むのがよいのではと思っています。(ここで言う「立地」はあくまでもミクロ的にみた場合です。)

 

僕の主戦場としている県でも、新築アパート業者(〇〇ケン・・・等)が過去に建てた中古アパートの「売り」がでていますが、上記項目に3つ以上当てはまる物件はほとんど皆無です。(ネットで検索してみる限り)

→ということは、かなり安い値段で土地を購入していると推測できます。基本的にアパート以外に利用価値がない土地である可能性が高い・・・と推測できます。

このような「土地」については、最悪の場合の「出口」は非常に厳しいのではないか?と思っています。(首都圏とかは・・・見方は全然違うのでは・・・と思いますが)

以上、今後物件を購入予定の初心者向けに僕なりの「立地」についての考え方を綴ってみました。

本日も、長々とお付き合いありがとうございました。