こんにちは、かっちんです。

不動産投資で収益をあげる方法の一つとして、長期で融資を組む方法があります。

長期で融資が組めれば、月々の銀行への支払い額を抑えることができて、キャッシュが残るからです

 

ただし、この場合、法定耐用年数を越えて融資期間を組むケースもあって、減価償却費を費用として計上できない期間を抱えることになる場合もあります

また、融資期間が耐用年数内であってもいわゆるデッドクロスを迎えると、税金の支払いがかなり重くのしかかってきます

 

そこで、多くの書籍やネットなどで推奨されている方法として、耐用年数越えの木造物件を買って、それを短期で償却することによって、税金の支払いを抑えましょうというものがあります。

今日は、この方法について、少し考えていきましょう。

 

この方法、本当に節税になるのか?

言うまでもないかもしれませんが、念のために、この方法の仕組みを確認します。

木造の耐用年数は22年。中古の場合

1.償却期間内の場合

22年-(経過年数×0.9)を償却期間をとする。

2.償却が終わっている場合

償却期間×0.2とする。

つまり、耐用年数越えの木造物件は22×0.2=4.4 → 4年で償却できる。

仮に建物価格が2400万円の物件であれば、600万円もの原価償却費が計上でき、所得(利益)を圧縮できます。

ちょっと待って、本当にこれでいいのか?

この説明では、欠落してしまっている点が2つ存在すると、僕は感じています。します。それは、「その物件からの収入」と「5年後の地獄」です。

まず、その物件を手に入れることによって、減価償却費は稼げるかもしれませんが、収益物件なので、収入の金額も上がるわけです

例えば・・・

4800万円(土地2400万円、建物2400万円)で利回り12パーセントだとすると、減価償却は先述のとおり600万円/年計上できますが、収入も576万円/年の上昇となります。

まさか、収益物件を買って、空室(収益が上がらない)を望む人もいないでしょう。

新たに上昇した分の収入が非課税になるという点はものすごく大きいのですが、もともとの税金を圧縮できるわけではありません

 

そして、「5年後の地獄」となります。償却しきった後の5年後からは、税金が跳ね上がるでしょう

 

僕が思う、耐用年数越えの物件を購入するメリット

今の税金を減らす力はほとんどないということを、認識しましょう。

ただし、全体に占める税金の支払い率を下げる力はあります。

利益が1000万円で300万円の税金支払いはきついですが、税金が変わらず300万円でも、利益が1500万円あれば、ゆとりを持てます。

税金を減らす発想ではなく、全体に占める支払い税金の比率を下げることが重要ですね