こんにちは、かっちんです。

昨日のコラムで「耐用年数越えの木造物件を買って、短期で償却することって、節税効果がないのではないか?」ということを書きました。

税金を増やさない方法としては良いのですが、税金を減らすとなると、なかなか難しいものがありそうですね。

そんな、築古物件の購入テクですが、今日は少し減税の可能性を探ってみましょう。

まず、物件価格の半分が土地値、半分が建物価格として、昨日は例を示しました。

そして、木造の償却しきった物件の場合だと、4年が新たな償却期間となるため、年間の減価償却費を算出するには、次のような式が成り立ちます。

物件価格×0.5×1/4

つまり、年間の償却額は12.5パーセントです。

ところで、耐用年数を超えている物件を、どれぐらいの利回りで購入するつもりでしょうか?

僕なら、利回り1ケタなんて、よほど無視の対象とするでしょう。

12パーセントとか、15パーセントとか欲しいところです

 

ということは、減価償却費が欲しくて築古の物件を買っても、新たに手に入れた減価償却費よりも家賃収入の方が上回るのは、普通のことでしょう

 

ずばり、この数字に手を加えましょう。

先ほどの式の「物件価格×0.5×1/4」のうち、「×0.5」の部分を工夫したいところです。(というか、それ以外には工夫の余地がありませんので)

つまり、土地と建物の比率を、できるだけ建物の比率が大きくなるように計上することです。

これには、2つの方法があります。

1つは、契約書に建物の金額を大きくして、土地と分けて書いてもらう方法です。

この方法の場合、売り主が消費税課税業者だと、消費税の納税額が大きくなってしまうため、難しくなります。非課税業者(ほとんどの個人売り主なども)だと関係ありませんので、すんなりOKをもらえると思います。

 

2つ目の方法は、土地と建物を一括する形で契約を結び、こちらで建物価格に比率を高めてしまう方法です。ただし、この場合は、その按分の根拠が必要になります。

そこで、力を発揮してくれるのは、「固定資産税評価額」です。

地方自治体は税金を取るために、耐用年数を超えたボロ物件(失礼)にも、ちゃっかり固定資産税を課税してきます。(価値を認めてくる)

そこで、土地の評価額と建物の評価額の比率で按分してしまう方法です。

そうすると、あら不思議。ボロ物件のはずが、役所目線では土地よりも価値あり!と判断している物件が、なんと多いことか

一番避けたいのは、売り主の言うがままに、土地の価格を大きくした契約を結んでしまわないことです。この場合は売り主が消費税を節約できるだけで、買い主である大家は、売却するまでは何のメリットも享受することができません。