おはようございます!「新米大家」です。

昨日は、コラムにて「不動産コンサルタント」について、少し私見をお話しましたが、ある方のコメントに「不動産賃貸や不動産投資にコンサルタントは不要です。仕組みがあまりにも簡単だからです。・・・」という内容を頂きました。

僕は、このコメントは物凄く本質を突いていると思いましたので、今回は、他の商売と不動産賃貸業の違いを少し僕なりにかみ砕いて書いてみたいと思います。

1.商売の基本

商売の基本は、「物を売る」(サービスを提供する)その対価として「お金」(フィー)を貰うということです。(当たり前ですが・・・)

ただ、これを「商売」をしている期間ずっと、絶やすことなく繰り返さなければなりません。1ヶ月や2ヵ月ではありません。1年、5年、10年、20年です。

この継続して「お金」を得るということが、「商売」をする上で一番難しいことです。

「商売」の事例をいくつかだしてみます。

(1)建設業

建設業は、所謂「請負業」です。「請負業」というのは、契約をして物(建物)が出来て初めて、対価としての「現金」を貰うことができます。この場合、例えば小さなアパートを建設するにしても、契約から竣工迄は、少なくとも4か月~6ヵ月位は時間がかかります。(手付金、中間金はここでは省いています)

但し、6か月後に次の契約がなければ、今後に入ってくる「お金」もありません。

資金繰りの面からいうと、景気に最も左右されやすく、かつ資金手当てが非常に難しい職種の1つと言えます。(但し、一度に大きな利益を得るチャンスもありますが・・・)

(2)飲食業

飲食業については、一定の固定客を確保できれば、毎日必ず「売上」はあがり「現金」が手に入ります。但し日々の「売上」については、大きなブレが生じます。また、天候や気温等にも左右されやすいと思います。最大の難点は、生鮮食料品の仕入れにお金がかかります。(逆に、仕入れを少なくすると、機会の損失を被る場合があります。)

(3)小売業(アパレル等)

小売業についても、飲食業と似た性質があると思いますが、生活に必要でないもの(嗜好品)程、「売上」が上がれば、「利益」(お金)も入ってきますが、波もあります。何れにしても、翌日、翌週、翌月、翌年の売上見込みについては、計画が立てにくい業種です。(流行等もありますから・・・)

(4)サービス業

サービス業についても、例えば今流行りのマッサージ等は、いつ「お客」が来店するか分かりません。同じ時間にバッティングもします。(みんなが利用したい時間帯というのがあります・・・例えば仕事帰りとか)

又、1日の最大の「売上」も限界があります。(従業員1人の1日の対応する数には、時間的に限界があります。)

ただし、仕入れはほとんど発生しません。(人件費が経費の大半を占めます)

少しだけ例を出しましたが、何れも景気に左右される。流行に左右される、仕入れが発生する・・・と言った側面があります。

2.不動産賃貸業に置き換えて考えてみると・・・

不動産賃貸業については、「入居」が決まれば、前家賃がもらえます。これは、「入居」している限り続きます。(滞納は、少し外して考えています)

入居期間中は「仕入」も発生しません。「景気」にも左右されません。「流行」にも左右されません。 もっと言うと・・・「人件費」も発生しません。

*厳密にいうと、「景気」後退による「退去」は発生しますが・・・

1日の「売上」も計算できますし、少なくとも1ヶ月先の「売上」も計算できます。

例えば、1ヵ月の家賃総額90万円とすると、毎日3万円の売上が見込めるのです。退去が発生した場合でも、実際の資金繰り・運営について1か月間考える「時間」があるのです。(考えて行動するかしないかは?・・・各々の判断でしょうが)

突発的な修繕やクレームの発生はありますが、基本的に「商売」として考えると、毎月ランニングで掛る費用も計算できます。(借入金返済、利息、光熱費、管理料、保険料、税金等)

長期的な、売上の計画も他のどの業種よりも立てやすいです。(但し個別物件でみると、右肩上がりは期待できませんが・・・)

毎月、安定した(計算出来る)「現金」が入る商売は、「不動産賃貸業」しかないと思っています。(厳密には、「権利」「資格」で定期的に入る商売はあります)

結果として、

「商売」としては、他のどの「商売」よりも一番単純且つ安全だと思います。

入居さえ決めれば、問題ないはずですから・・・

しかしながら「注意点」はあります。どのような不動産戦略を取るにしても、「不動産」を高く買わないことです。ここでは、「利回り」だけを言っている訳ではありません。

自分の「力量」にあった適切な「不動産」を適正な「価格」以下で購入することです。

まずは、「入居付け」が1年、3年、5年、10年 且つ、最悪の場合を想定した「出口」を自分自身でイメージでき、且つCFが回る物件を探すことができれば、自ずと不動産賃貸業が軌道に乗るのでは・・・と思っています。ここには、不動産コンサルタント等は必要ないはずです。(あくまでも自分自身の物差しで図るのですから・・・)

本当に不動産コンサルタントが必要になるのは・・・購入してから3年後、5年後、10年後に想定外の出来事(空室率の悪化)が発生したときに、入居率改善等を助言(僕のイメージではリノベ等の対策等を指しています)が必要な時ではないか?と思っています。(そのようなコンサルタントというか建築士に銀行員時代一度だけお付き合いさせていただきました。)

 

色々、思うところを書きましたが、サラリーマンは、一度入社すれば国の法律が守ってくれます。(労働基準監督署等)なので、会社に行きさえすれば、必ず翌月には給料(労働の対価)がもらえます。どんなに成果が上がらなくても解雇はできません。(成果がないと出世は望めませんが・・・)

*サラリーマンは年金も入ってきますし老後も安泰です。

そのサラリーマンが、「入口」(購入時)を間違いさえしなければ「商売」で一番単純な「不動産賃貸業」は、少なからず「成功」する確率は高くなるはずではないかと思って、僕自身は3年前に不動産賃貸事業に参入しました。(趣味の延長としての側面もありますが・・・)

 

以上、今回も長々とお付き合いありがとうございました。