皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、「マーケティングのプロとは言え・・・~地元民なら難しいマーケティング分析など不要?!~」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

マーケティングのプロの専業大家Aさん

 

本日は、私の出身地である、関西のローカルエリア近くでのお話になります。

 

私はつい先日、元サラリマーンの専業大家であるAさんが手放すという物件を、知り合いの仲介不動産会社から紹介してもらいました。

 

Aさんは、年間家賃収入からローン返済と管理費、諸経費を引いた手残り額が、サラリーマン時の年収を超えたために退職されたそうです。

 

また、Aさんは、

サラリーマン時代は大手の会社のマーケティングを担当する部署に所属し、市場開発や販促のプロとして活躍されていた

そうで、

エリアマーケティングとしてエリアの所得、年齢構成などの民力情報から販売戦略を策定する等、情報の分析、活用が得意

とのことです。

 

つまりAさんは、賃貸需要の分析にも共通するスキルを有していることから、

マーケティングのプロとして、

物件選定に大きな自信を持っておられる

ようでした。

 

Aさんの賃貸物件取得戦略というものは、築浅物件も保有するが、基本的には築古一棟アパートがメインであって、空室の多い格安物件を購入し、得意のマーケティングで満室にし、基本は高利回りインカムゲイン中心の経営をされていると聞きました。

 

(ちなみに、今回私が紹介されたのは、Aさんが保有する築浅物件・築古物件の両方でした。)

 

今回の現所有している物件の販売目的は、新築物件を建てるために所有物件を整理するということでしたが、

私としては、

今回紹介されたAさんの物件に関して、

マーケティングのプロにしては意外な立地条件の選定であるな

と感じたのが正直なところです。

 

マーケティングのプロのAさんが今回売りたい物件とは・・・

 

マーケティングのプロであったAさんが購入した、今回売りたがっている物件とはどのような物件だったのか?

 

それは、

関西のローカルエリアにおける、

Aさんの地元とは程遠い

最寄りの駅の一日の乗車人数が800人弱程度の

田舎エリアの物件

でした。

 

この最寄りの駅近隣にアパートがないわけではありませんが、今回Aさんが売りに出している物件は、気の毒な地主さんがアパートメーカーの口車に乗って建ててしまった物件です。

 

実はこの物件は私も新築当時を知っており、確かに、新築の時は新築プレミアムの力でなんとかなるのでしょうが、いずれ空室で苦労されるのだろうという見方が強い、そんな築浅物件でした。

 

Aさんがこの物件をいつ購入されたかは不明ですが、今回Aさんが売りに出している物件は、その築浅物件に加えて、同じエリアに建つ築古物件も含めた2棟です。

 

この物件についても私は紹介を受けましたが、仲介不動産屋さんの話では、築古物件は特に客付が難しく、たまたまその物件の近隣で社員寮を探している会社があり、これがピタッとはまって満室になったため、まさにこのタイミングを逃すまい、ということで売りに出したようです。

 

このように客付けが難しいが故に、Aさんの狙いとしては、

今回、築古物件とともに築浅物件も同時に売って、

その駅周辺から引き上げるのが真の狙い

のようでした。

 

(どちらの物件も、田舎エリアの物件であるにも関わらず、利回りが10%には遠く及ばない低利回りの物件であり、特に客付けが厳しそうなローカルエリアでの魅力には欠けてしまう収益状況だったため、私は当然お断りしました。)

 

地元の人なら難しいマーケティング分析など不要?!

 

確かにAさんは、マーケティングのプロであって、客付の可能性もデータ分析では問題ない、と判断されたのかもしれません。

 

しかしながら、

私のような地元の人なら、

こんなところに賃貸ニーズがあるはずがないと

分かりきった話

だと、今回強く感じました。

 

要は、昔からこのエリアに馴染みがあると、

このエリアにおいて賃貸経営で飯を食っていこうなどとは、

考えが及び至るはずがない

と直感的に感じる

わけで、

地元の人なら「難しいマーケティング分析」など、

不要なのではないか?!

と個人的には強く思います。

 

私は今回の経験を通して、

地元民のような土地勘に関する感覚は非常に大切であって、

それがあれば投資の判断はそれなりに間違った方向にはいかないのでは?

と強く感じた次第です。

 

そのため、個人的には、やはりそれなりに認識があるエリア、土地勘のあるエリアでの投資を続けていくことはそれなりに適切な投資判断がしやすいと考えており、今のところはその方針で引き続き投資を進めていこうと考えています

 

なお、これは、狭まったエリアでのみ投資を続けていこうと考えているわけではなく、当然投資対象エリアを広げることも考えおり、日々、地域毎の実態調査は続け、広いエリアにおいて地元民のような肌感覚を自分自身の中でしっかりと磨いていこうと思っています。

 

(中には、土地勘が全くない遠隔エリアに一棟モノを、収益物件専門の営業マンの口車に乗せられて高額な融資のもと購入し、現在非常に苦しんでおられる方も実際私は知っています。やはり、上述のような感覚は非常に重要で、縁もゆかりもなく、まして事前調査もせずに業者に言われるがままの投資というものは、本当にリスクが高いと強く感じます。)

 

しかし、今回、上述のような、購入時の戦略とはまったくかけ離れた低利回り満室物件を、どんな投資家に売るのか、どうイメージして売るのか、その点も非常に不思議です。

 

個人的には購入しませんが、これらの物件がいつ売れるか、どんな方に売るのか、どのような価格で売れるのか、可能な範囲で注目していきたいと思います。

 

以上、本日は、「マーケティングのプロとは言え・・・~地元民なら難しいマーケティング分析など不要?!~」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!