ホームインスペクションをご存知でしょうか?

日本語で言えば住宅診断のことです。

このホームインスペクションが今年の4月から、

宅地建物取引業法で制度化されました。

これからの日本は人口減少に伴い、

住宅余りの社会になっていくという予測から、

空き家対策として中古住宅の利用を促進するための、

法整備の一環ではないでしょうか。

今後中古住宅を市場で流通させていくにあたり、

それら中古住宅の状態がどのようなものであるか、

建築物に詳しくない一般の消費者においても、

安心して住居を購入できるような対策でしょう。

 

宅地建物取引業法改正では中古住宅取引の際に、

ホームインスペクション(住宅診断)の説明が義務化されることになりました。

ただ、このホームインスベクションの制度は、

あくまでも「説明の義務化」であり、

診断の義務化ではないことに注意をしなければなりません。

要は中古住宅の媒介契約時にあたっては、

その媒介者は中古不動産(建築物)において、

住宅診断を行ったか否かの説明を行う義務が生じるということです。

 

ホームインスペクション(住宅診断)を行う者を、

ホームインスペクター(住宅診断士)と呼びます。

このホームインスペクターにはいくつかの種類があります。

現状国家資格として存在するものは無く、

各認定団体によって異なった資格が存在します。

ホームインスペクションを行うには基本的に資格というものは必要なく、

建物のことに詳しい人が診断を行えば、

それはそれでホームインスペクションを行ったということなのです。

ただし、宅地建物取引業法による、

「中古住宅取引の際にホームインスペクションの説明が義務化に伴う行為」は、

明確な資格が必要になります。

その資格要件は国土交通省の指針によって定められており、

『建物状況調査は、既存住宅状況調査技術者講習を修了した、

建築士が既存住宅状況調査方法基準に従って行うもの』とされています。

この内容から建築士資格という、

国家資格保持者でなければ行うことができません。

私も先日この資格を受講し修了試験に合格しました。

他にもホームインスペクターを名乗ることができる資格は、

各団体により認定されていますが、

それはホームインスペクションを行いましたよ!的な効果しかなく、

公の証明みたいなものにはなりません。

 

このホームインスペクションは主に、

中古住宅を購入する買主に大きなメリットがあると考えられます。

・その中古不動産に問題がないか、

 専門家がチェックすることで安心して購入することができる。

・欠陥物件や買ってはいけない物件を事前に把握できる。

・物件購入後どの程度の修繕費が必要になるかの判断材料を得ることができる。

・物件の現状を確認した上で、

 不具合個所や使用限界となりそうな箇所を指摘してもらえる。

・現状の物件状態を診断した報告書として残すことができる。

以上のような活用ができます。

 

売主に関してはあまりメリットが無いように感じますが、

売主としても、

買主に対してホームインスペクションを行った旨をアピールできるため、

自信を持って物件を売りに出すことができます。

ホームインスペクションの他の活用法としては、

「建物状況調査の結果を活用した既存住宅売買瑕疵保険への加入」があります。

ホームインスペクションの報告書をもとに瑕疵担保保険に入ることができます。

通常中古不動産物件は売主が業者である場合を除き、

瑕疵担保責任は付きません。

そのため、売主が業者でない場合の中古物件売買においては、

活用したい特典であると考えます。

しかし、この瑕疵担保保険においても国土交通省の指針に添ったかたちの

ホームインスペクションを行わなければならないのです。

重要な構造における診断も含まれますので、当然と言えば当然かもしれません。

 

このような制度が充実してくることにより、

これから中古住宅を買う入するにあたり一つの目安になるかもしれません。

ただこの制度にはまだまだ改良の余地が多くあり、

完全に安心できる制度となるにはまだまだ時間がかかるでしょう。

でも、今までは何だかよくわからない状態での売買が普通でしたので、

多少は安心して物件が買いやすくなる方向になるのではないかと思います。

現在のホームインスペクションの問題点についてはあらためて触れてみます。

 

戸田 匠