こんにちは 子育てママ大家 五十嵐未帆です。

11月と12月にA銀行で固定期間の切れる融資があって

夏ごろからいろいろと銀行と交渉し

元利均等返済固定金利1.4%から最終的に

元金均等返済変動1%未満まで下げることができましたので、

どのように検討交渉したかなどお伝えしていきますね。

融資は平成25年11月と12月に受けた土地と鉄骨造建物分

4300万円と1億200万円

期間30年 5年固定1.4%

残債3770万円と8920万円

銀行提案の9月時点での金利

元利均等 固定2年1.12% 3年1.15% 5年1.2% 10年1.4%

変動1.475% 

元金均等でもよければ全銀協TIBORレートも

ありますよ。ということでした。

 

①まずは売却を検討

家賃下落もほとんどなく、外壁の汚れはありましたが、

部屋内はとてもきれいで内装設備も充実

商店街沿いで入居も安定しています。

最近購入したD物件の共同担保に入っていて

売却するとなると、共担を外すための

2000万円の内入れが必要

というわけでもう少し持っていてもいいかなと

売却はしないことにしました。

 

②借換えを検討

変動0.825%に金利変更の実績があるB銀行に打診

回答は

5年固定1%前半

共担内入れ2000万円をいれないでの借り換えの場合

D物件も併せての借り換えになる。

金利が低い変動金利にするには、

さらに物件評価が厳しくなり満額借換えが難しい。

またD物件が木造だったので、

融資期間がB銀行の場合30年ではなく22年となり、

こちらも融資額が減る要因になりうるということ。

そして借換えのための登記費用+手数料が必要

 

ということで、

固定だとあまり金利も変わらない

融資額が減る可能性や余計にかかる費用など考慮して

借換えはしないことにしました。

 

③固定と変動の見極め

固定にしておくと固定期間内に返済した場合

繰り上げ返済手数料が多額にかかる場合があります。

売却はしないことにしましたが、不動産市況の情勢を見て

売却が自由にできるようにしておく必要も感じていました。

A銀行の場合

固定期間終了間際に繰り上げ返済したほうが

変動よりも返済手数料が安く済むので、

固定なら2~3年かな?

変動1.475%は固定金利よりも高くてもったいないし。

と考えておりました。

 

そして、10月末に出された実際に適用される金利再提案

元利均等

固定 2年1.13% 3年1.15% 5年1.2% 10年1.4%

変動1.475%

固定がちょっと上がってしまった。。。

元金均等

変動1か月TIBOR(11月は0.06)+0.9の基準金利

 

TIBORの場合、金利の区切りは1か月単位なので

返済日に合わせて売却すれば

繰り上げ返済手数料はほとんどかかりません。

 

この検討についてフェイスブックに載せたところ

楽待でも有名な沢先生から

元金均等返済TIBORに一票

+0.6で銀行に投げてみたら?

とご意見頂戴し、検討して

元金均等にしても現況のTIBOR(0.06)適用では

返済額も数万円のアップで済むので、

支払いに困ることは無いし、元金の減りが早い方が

銀行に払う利払いは確実に減るので、

TIBORに焦点を合わせて資料を作成しました。

私の場合は売却検討や元金を早期に減らすことを

視野に入れて今回はTIBORを選択しましたが

今は金利の上昇局面ですので、

本来であれば

低い金利の固定を選択するのが定石かと思います。

ご自身の状況に合わせて選ぶようにしてくださいね。

 

④金利引き下げ交渉

さすがに+0.6は難しいだろうと+0.7で投げて

+0.8でまとまるように資料作成しました。

現在の金利1.4%

提案の固定金利3年1.15%

TIBOR(11月0.06)+0.9%の0.96%

TIBOR(11月0.06)+0.8%の0.86%

TIBOR(11月0.06)+0.7%の0.76%で

毎月の返済額、残存期間での支払利息総額を比較した表を作成

固定3年1.15%とTIBOR+0.7%で比較した場合

支払利息総額の差異は700万円となりました。

TIBORは変動なので確約された数字ではありませんから

この表のとおり行くことは、まずもってないのですが、

基準金利が少しでも変わると数字が大きく変わるということを

伝えられればという気持ちで作成しました。

銀行へは

「+0.7であれば現況の毎月返済額とほぼ同額で
キャッシュフローの悪化は防ぐことができ
残債の減りも早いので、
財務の健全化を図ることができます。

資本を厚くして財務体質をよりよくし、
また貴行から融資を受けて新たな賃貸物件購入して
事業の拡大を進めたいと考えております。

貴行へお支払いする利息が減るのは
大変申し訳ないところですが、
引き続き貴行にとって財務体質優良な
融資先でありたいと考えますので、
金利の見直しをご検討いただけましたら幸いです。」

というメッセージをつけて金利見直しをお願いしました。

〇結果

11月に変更の分は

変更手続きの数日前というギリギリのタイミングでしたが

+0.9から少し下がった下がった+0.87に

12月に変更の分は+0.85に下げていただくことができました。

TIBORは変動ですので、

もしかして当初提案固定金利よりもあがる可能性もあります。

固定への切り替えは手数料を払えば

いつでもできるという確認も得ていますので、

しばらく様子を見ながら元金返済を頑張り、

残債を減らしていきたいと思います。

 

〇まとめ

融資というと

どうしても「どれだけ多く引くか」と「毎月の返済額」

にばかり目が行ってしまいがちですが、

ぜひ融資期間全体での支払総額、利息の総額にも注目してみてください。

支払いは今は少なく感じていても期間が長ければ長いほど

莫大な金額になります。

金利がちょっと下がっただけでも元の融資額が大きければ

数百万~数千万円の利払いを抑えることも可能になります。

まずはぜひご自身で計算してみてください。

また、固定金利期間が切れるときは金利交渉しやすいタイミングです。

ぜひ少しでも有利な条件に変えられるように頑張ってください。

 

銀行に交渉するなんて無駄だと思っても

頑張れば意見が通ることもあります。

ご自身の頑張りで無駄なことなんて一つもないと思います。

ぜひいろんなことにチャレンジして、

うまくいったことも、うまくいかなかったことも

ご自身の糧にして

不動産投資を進める力にしていただけましたら幸いです。

 

長文お読みくださり有難うございました。

皆様とのご縁に心より感謝申し上げます(*^人^*)