おはようございます!地主の婿養子大家です!

 

今日のテーマは『2019年における築古戸建の売り方を考える!【2日目】』です。

 

今回は急遽シリーズにしましたが、

要は、

2019年に物件を売却せざるを得ない人の為に、何か役に立てる考え方の提供くらいは出来ないだろうか?と考え、私なりに考えてみたいと思います。

このシリーズを書こうと思ったには、もちろん理由があります。

完全な独断と偏見ですが、

融資が締まったこと

で、苦しい立場に追いやられるのは、

買主だけでなく売主も同じ

だからです。

 

融資が締まったことで、安く買えると期待しているのも本音ですが、

でも、だからこそ、

このコラムが届く方の中だけでも、役に立つようなものが発信したい。

そんな矛盾する想いの中で綴ってまいります。

 

構成は、下記の通りです。

1.木造・軽鉄アパート【1日目】

2.築古戸建【2日目】

3.築浅物件【3日目】

4.RC物件【4日目】

5.築古区分物件【5日目】

 

今日は、築古戸建について考察してまいります!

 

構成は、

1.実需とオーナーチェンジどっち?

2.実需のメリットデメリット

3.オーナーチェンジのメリットデメリット

4・更地売りは?

5.結論

6.成功事例と失敗事例

以上で書いてまいります。

 

1.実需とオーナーチェンジどっち?

戸建て購入・売却ともに必ずあがる選択肢でしょうか。

結論から言えば、

私は、所有物件のほとんどは

実需向け売却

を選ぶことになると思っています。

その理由は、後ほど深堀りをするとして、ここで確認しておきたいのは、

物件の特徴によっては、

どちらが良いという絶対はないという点( ..)φメモメモ

と思っています。

 

つまり、

・物件の特徴によって

また、

・売却の時期によって

当事者が、判断すべきだということです。

従って、

物件を購入する時も

物件を保有している時も

物件を売却する時も

 

いつでも何度でも

 

想像しておくことは大切だと思います。※保有することが目的で、絶対に売却しないなら別ですが。

 

妄想するのはタダですから。(;^ω^)

 

2.実需のメリットデメリット

ここでは、実需向け売却のメリットデメリットを考えてみます。

メリット

①購入者が住宅ローンを利用できる物件なら、今の融資情勢の中、最も、融資が付きやすいと言える

住宅ローンによる恩恵

②低額帯の物件購入者の内装・外装など物件に対するハードルは一般的に低く、費用対効果の高い修繕のみでも十分に売却が望める。

購入者属性による恩恵

③内覧が可能になるため、オーナーチェンジと違い、購入者への訴求を数字やデータ以外の視覚に訴えることが出来る。

内覧可能による恩恵

④低額帯の物件であれば、オーナーチェンジは投資が相手になるが、実需向けの場合は素人が相手になる為、指値抑制効果も見込みやすい。

購入者が素人である恩恵

⑤低額帯の物件における、実需売買でよくあるケースで、現金買いの購入者も多い。

現金買いの案件成就率UPの恩恵

などでしょうか。

逆にデメリットは?

デメリット

①賃貸入居者退去後の原状回復費用や資産価値UP修繕にコストがかかる。

修繕コストリスク

②万が一、実需でなかなか売れなかった場合、収入はゼロとなる。

空室リスク

③万が一、実需でなかなか売れなかった場合、管理コストがかかる場合がある。

管理リスク

などでしょうか。

ただ、私見ですが、デメリットについては、

経験や知識があればコントロール出来る

と思います。

例えば、

①修繕コストリスクは、購入時や賃貸客付け時、メンテナンスにある程度費用をかけていれば、費用の分散につながる場合あります。

また、

そもそも、売れるであろう魅せ方にはコツもあるとも思います。

簡単に言えば、ステージング力です。

いかに費用対効果の高い再生力を身に着けるか?

これは、賃貸客付けだけではなく、

購入者と賃借人の属性が同じ程度なのであれば

賃貸客付け時の再生力はそのまま売買でも活きてくる

と思います。

この考えの前提は、

住宅ローンを組んだ時の月々の返済が、賃貸の場合の賃料帯の似通っているかどうか?

当たり前ですが、基本、住宅ローンを組むと長期返済を組む場合もあり、月々の返済は、賃料よりも安くなりがちです。

つまり、

同じ属性の人でも、

実需購入の場合は背伸びしやすい可能性

があるわけです。

 

3.オーナーチェンジのメリットデメリット

次は、オーナーチェンジについてあれこれ考えてみます。

メリット

①融資付けメリット

例えば、

・かなり築年数が古く

・修繕に費用がかかる

・家賃が相場より高く

・長期入居者が付いている

物件なら、オーナーチェンジの方が、コスト面を考慮して手残りが多くなる可能性は十分あります。

また、

最近では、融資が付きづらいからと、オーナーチェンジの物件を購入される素人投資家も多いと思います。

その意味では、実需よりも売りやすい場合もあると考えます。

この場合、

実需向け売買で失敗した時の機会損失的なリスクがないのもメリットでしょうか。

つまり、

・表面上

・数字上

・データ上

収益還元法的に見繕った場合に、実需向けよりも高く売り抜けることが出来る可能性がオーナーチェンジにもあると思います。

 

②空室損がない

上でも上げましたが、オーナーチェンジの場合は、

賃料収入を得ながら

売却活動が出来るメリットがあります。

つまり、

機会損失のリスクがないため、

値付けチャレンジがしやすい

メリットがあります。

 

③瑕疵担保免責

実需の場合でも、もちろん売却の条件に出来ますが、実需購入者にとっては瑕疵担保はかなり重要な消費者保護のケースにあたります。

しかし、

オーナーチェンジ場合、そもそも賃借人がいる中、内覧もなく購入することになるので、自然と瑕疵担保免責がスムーズに通ります。

また、

瑕疵担保免責を条件に買い付けを入れたことがある方は分かると思いますが、瑕疵担保を免責にする行為には、実需では特に売価に影響が出る場合も多いと思案します。

言い換えれば

瑕疵担保免責=建物価値なし

みたいなところがあるからだと思います。

その点、オーナーチェンジでは瑕疵担保免責が普通のようになっている実務面があるので利点かとも思います。

 

デメリット

①実需向けに売れないこと

これを第一に挙げる時点で、

実需向け売買の方が高値で売れる可能性が高いこと

の裏返しかとも思います。

 

②購入希望者が投資家

上では、購入者が素人投資であることもあると述べましたが、普通に売りに出せば、購入者は投資家になるでしょう。

つまり、

売出し方には細心の注意

を払うべきだと思います。

言い方は、悪いですが、

カモが多く集まる仲介

に売却を依頼する方が売り逃げしやすいでしょう。

だから、キラキラ系大家はカモ狩り客付け仲介会社とタッグを組んでセミナーやったり大家の会やったりするのかも知れませんね。

余談ですが、素人・初心者読者の皆様、

未公開情報は優良情報とは限りません!

カモにピンポイントで未公開情報で釣り上げる方が簡単で広告費用もかからないからなだけの場合も

メチャクチャありますから!( ..)φメモメモ

っということは、

広告費実質ゼロ。だから、キラキラ大家は、仲介手数料ゼロで客付け業者に依頼出来るんですね!これが良く言うwin-winの関係でしょうか?正確にはwin-win-killですけどね。

 

③未来の賃料収入なし

売るんだから当たり前ですよね。。。でも、集合住宅と違い、戸建や区分マンション等は、入居=稼働率100%なわけです。従って、将来得られる賃料収入を捨ててまでオーナーチェンジで売却するには、

相応のメリットが必要です!( ̄▽ ̄)

 

4・更地売りは?

更地にして売却はどうなのか?と考えたことがない人は、

なぜ考えないのでしょうか?(^_^メ)

スミマセン、言いたいことは、可能性を全て妄想するのは大切ですと言いたいだけです。汗

更地にするには、

・解体費がかかり

・固都税が6倍になり

・購入者の裾野を狭く

しますね。。。

建売業者等の買取業者も、建物付きで基本的には仕入れOKです。

つまり、

わざわざ素人の我々がそこまでやらなくても、上物ありでも解体費込みの試算でだいたいの業者買取は可能だということです。

しかし!

実は、

パワービルダーは更地を好みます!

仲介時代に、

上物があるなら買い取らないけど、引渡までに売主が解体してくれたら買うといった担当者もいたくらいです。

要は、

引渡前解体特約付きの売買契約

です。

素人がそこまでする必要はあるとは言いませんが、

造成工事を得意とする業者が大手仲介業者を介して古家付きの物件を仕入れ、宅地造成、分筆だけして、しっかり利益を乗っけてパワービルダーに卸す。そんなことがあり得るくらい、我々の常識は業界の非常識だとの一例かとも思います。

何が言いたいか?

物件によっては、

更地であれば、パワービルダーが喜んで購入してくれるかも知れない物件かも知れないと言いたかっただけです。汗

完全に私見で裏はとっていませんが、パワービルダーが得意とするのは、

地価の低い

新築建売価格が安いエリア

あくまでも可能性ですが、

そんな売り方もあるかもしれないということを記しておきます。

 

5.結論

いつも、ああだこうだと妄想して、結論がないコラムもどうかと思うので、私の結論を言います。

私は、

全ての売り方で

最も高く売れる方法

最も安全に早く売る方法

この両方を、

・物件のエリア特性

・売却時期

にも気を付けながら、売り方もしっかり選ぶつもりです。

しかし、築古戸建投資の特徴を鑑みると、

件数的な可能性で言えば、

1位:実需向け売買

2位:オーナーチェンジ売買

3位:更地(古家付)で業者へ売却

となると思います。

 

6.成功事例と失敗事例

最後に、私が経験した事例を紹介して長いコラムの締めにいたします。

1年前くらいに従姉妹が相続した実家を売りに出すのを手伝いました。

査定額は、おおよそ下記の感じでした。

①業者買取額:300万円

②実需査定額:700~800万円

③修繕後なら:1,000万円~

まわりでは売れ残り2年以上のような不動産が一杯の田舎です。

私の判断は、

②で800万円売出。

売出開始後、1か月程度でかなり遠方からの問い合わせ。

3時間かけて内覧。750万円で現金買い。200~300万円かけてリフォームをして夫婦2人で住みたいという若年夫婦。

即決で売り。

売った本人は、

「安すぎたんじゃないか?」と不安気。

その後、お隣さんの犬の鳴き声が気になって生活できないと奥さんが悲鳴を上げ、引っ越し後3週間で、元居た街へ逆戻り。

従姉妹が、墓参りにいったついでに立ち寄った時には住んでいたので、転売とかそういった類の話ではなく、本当に、買っちゃってやっちゃったパターンです。

その後、

購入額にリフォーム代と諸費用を乗っけて売却開始。確か、従姉妹が墓参りついでに業者に挨拶しに行ったか電話で挨拶かでいきさつを聞いたと記憶してます。

1年くらい経過しても売れていませんでした。(その後半年経過しましたがその後は不明です)

実需で現況有姿売買の成功事例

過度なリフォーム後の失敗事例

かと思います。

金額絶対値の低さによる売り抜けやすさ

もあるとの教訓です。

 

以上、最近戸建関連のコラムをずっとお休みしていましたので、精いっぱい書いてみました!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年に売却成功する読者がいれば幸いです。