こんにちは! 「新米大家」です。

早いもので、「大家」になって4回目の年末になります。

今回は、「2018年不動産賃貸業の総括」を綴りたいとおもいます。

2018年2月のコラムにて、2018年度の方針(目標)をコラムに書いていましたの

で、そのコラムも踏まえて総括してみたいと思います。

 

1.2018年の方針

2018年2月に書いたコラムにて、最大の「方針」は、ワンルーム1棟アパート2棟の【売却】です。

【売却】方針の決め手になったのは、楽待編集部の連載コラム【日本全国「ご当地」不動産最前線】の福岡特集の取材でした。(このシリーズ無くなったと思っていたら、久し振りに富山編がアップされていました。)

この取材の中で、かっこよく、福岡市内におけるワンルーム市場が飽和状態にあることや、新築物件の建設ラッシュであること、ワンルームマンションの家賃が他都市と比較しても安価であること・・・等語っています。((笑))

そんな中、【なぜ、結論が出ているのに所有しているのだろう?という疑問も湧きました。】

ということで、ワンルームアパートの【売却】活動については、2018年2月より2棟同時に開始しました。

 

2.結果は?

僕の場合は、①北九州市に1棟、②福岡市に1棟のワンルームアパートを保有していました。スペック的には、圧倒的に②福岡市内1棟アパートが高いのですが・・・

【売却】できた物件は、①の北九州市の物件です。(👏)

①の北九州市の物件については、2017年夏頃から急激に入居率も落ち込んでいたことや、購入してから気付いた(正確には、購入してから怖くなった)擁壁の問題がある物件でした。

購入時に、相応の利回り(多分14%位)で購入した物件で、15年元金返済にしていたので、譲渡益とCFがほぼイコールの金額での売却となり、結果としては、良いタイミングで【売却】ができたと思っています。

②の物件については、【立地】その他申し分ない(現時点では・・)物件でCFも自己資金大量投入しているので、CF的にも問題ない物件ですが・・・5年後、10年後を見据えると、やはり今年が【売却】のチャンスかな?と思っていたので、【売却】活動をしました。(この物件は安く売却するつもりもなかったので、話がくれば、対応するレベルの売却活動でした。)

3件~5件位角度の高い話は頂きましたが、結局は【価格】が折り合わず【売却】ができませんでした。但し、一つだけいい情報も入りました。この物件に【買付】が入った後、不動産ディベロッパーから、条件付きで【買付】を1番手にしてほしい。(金額は、満額)という依頼がきました。

この条件とは?・・・・

隣地が購入出来れば・・・ということでした。隣地は、人が住んでいない古屋で所有者は高齢の方です。この土地と僕の保有するアパートを合算すれば、そこそこの建物が建ちます。(間口が広い整形地になります)

道路幅6m以上あり、間口が広い100坪以上の土地は、今の福岡市の中心部でも出物は中々ない状況です。

しかし・・・隣地の現所有者は、現段階では、売りませんでした。

ということで、将来的な【出口戦略】としてみると、不動産ディベロッパーとしても、隣地と一体となった場合大変魅力的な【土地】になるという当初の予測が正しいことが分かっただけでも、十分売却活動については意義がありました。

→ 今は、この物件に関しては、一旦売却活動を中止していますが、3月位から再度始めるつもりです。(これは、法人の決算の関係です。)

値下げして売却するつもりは、現段階ではありませんので、売れるかどうか・・・ですが

 

結果としては、当初の【売却】方針の目標については、50%の目標達成となった1年でした。

3.その他の事象について

僕の不動産賃貸業の基本的な戦略としては、【ワンルーム撤退 → ファミレジ、テナント物件への移行】を目指しています。

その中で、5月にネットで見付けた【ファミレジ+テナントの重鉄複合物件】及び10月に購入できた【ファミレジのRC物件】を購入することができました。(基本的には、購入活動はしないつもりだったのですが・・・というよりも、築古戸建て位に留めるつもりだったのですが・・・)

いづれも、表面利回り14%以上、及び最悪の場合の【土地】の出口が想像出来る物件でしたので、無理をして購入してしまいました。((笑))

これは、ある意味無計画での【購入】でもあるので、反省する所もあります!

後、【楽待】のコラムを通じて、様々な【大家さん】と呼べる方達とお話ができるようになったことが、今年1番の【収穫】かな・・・と思っています。

手法や規模は違っても、【真摯に不動産賃貸業】に従事している姿は、本当に励みになりました。

何はともあれ、無事4回目の年末が迎えれそうです。

 

以上、今回も長々とお付き合いありがとうございました。