こんにちは。戸建リノベ専門大家だいです。

僕は現在、5棟投資物件を保有しています。

前回の投稿で、築145年の古民家物件投資のお話を紹介しました。

様々なコメントをいただき大変勉強になりました。

今回も実例として似た物件を紹介します。

 

 

一般的に不動産投資と言いますと、RCのマンションや木造アパートを想像させる方が多いと思います。僕が保有している物件は全て戸建物件です。

戸建物件には時々驚くほど低価格なのに掘り出し物があることがあります。

僕が保有する物件価格は、戸建の土地建物で、100万~300万程度です。

 

 

今回紹介する物件は、その中で一番安い100万円物件です。

築年数は50年以上の平屋古民家です。

 

たまたま地元の不動産屋さんのサイトを見ていて、いい雰囲気の古民家が載っているのを発見。早速問い合わせの電話をして、内覧に行きました。

 

外観は、建物自体はしっかりとした印象でしたが、空き家になってから10年が経過しているとの事でした。

建物の後ろ側にはかなり広めの畑スペースがありましたが、草が伸び放題で手のつけようがないようでした。

内部に入ると、シロアリ被害で畳と床が抜けており、ネズミの糞や蛇の皮や動物の巣のようなものまであり、人が住むことは想像出来ない物件でした。

 

価格も元の値段は400万円でしたが、

不動産屋さんの方から「100万円でどうでしょうか?」というありさま。

一般の方では、いくら100万円でも購入は見合わせるような物件です。

しかし、僕はこの物件をその場で買付しました。

 

 

□即買付理由

なぜ誰も欲しがらない物件を即買付出来たのか、その理由は3つありました。

ご紹介します。

 

①屋根瓦が比較的新しい

築年数が50年以上ですが、瓦を吹き替えたのがつい最近だったようです。見た目もしっかりとしていて、これならあと20年は持つだろうと思いました。

 

②家の傾きが見られない

家に傾きがあるのは大きく2つ理由があります。

1.地盤が軟弱で建物が沈んでいる

2.建物の構造に欠損(シロアリ被害、雨漏りにより木材が劣化)

どちらにしろ、傾きを修繕には、多額の費用がかかり過ぎてします。

その為に投資リターンがとりにくい物件となってしまいます。

(ちなみに、構造は入れ替えば治りますが、軟弱地盤は地盤改良工事は必要ですので。)

目安として、外観を観ると、屋根の軒先と桁材が並行であり、桁と柱が垂直であれば問題ありません。内部の床でビー玉を転がすか、水平器を持っていけば、素人でも判断がつきます。

空き家になってから10年ですが、家の傾きがほとんど見られないことに好印象でした。

 

③リノベーション後を想像して、自分が住みたいと思える立地かどうか

この物件の近くには、車で3分のところに日用品が揃うスーパーがありました。

また、病院や金融機関や電車の駅が比較的に近く、本道路より一本入った場所にあり、普段はとても静かな場所です。立地はとてもいいので、自分がここに住んでもいいと思える場所でした。

 

結局、物件購入後に自分の手でDIYリノベーションを行い、

物件購入価格:100万

諸経費:15万

改修費:335万

・キッチン入れ替え

・床下防湿工事

・内装工事

・外部塗装

・サッシ入れ替え

 

 

総額:450万

家賃:55,000円

表面利回り:14.6%

賃貸募集後1週間で入居者が決まり、現在は裏庭で家庭菜園を楽しみながら田舎暮らしを満喫されています。

 

(内覧用写真)

 

今回紹介したのは一つの実例ですが、僕が物件を見る際は、その3つ条件が合う物件を購入するようにしています。

自分の経験と目で見ることが一番のリスクヘッジになると思っています。

 

最後までご覧にいただき、ありがとうございました。