こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日のテーマは『2019年における築浅物件の売り方を考える!【3日目】』です。

 

今回と次回は特にですが、

2019年に売却せざるを得ない方に向けて勝手に書くことにします。

従って、

基本的に手段は選ばない方法も含めて売り切ることを目標に書きます。

そして、

少し強めの言い方をしますので、途中で嫌になったら読むのをやめて下さい。

 

シリーズの構成は、

1.木造・軽鉄アパート【1日目】

2.築古戸建【2日目】

3.築浅物件【3日目】

4.RC物件【4日目】

5.築古区分物件【5日目】

 

今日は、3日目です。

 

構成は、

1.2019年に売らざるを得ない人?

2.自分は大丈夫と思ってませんか?

3.築浅を買う人はどんな人?

4.収入源をMAXへ!

5.コストを最小限へ!

6.満室が絶対!

7.売却方法は非公開ピンポイント

8.契約はローンの事前審査後

9.おわりに

以上で書いてまいります。

 

1.2019年に売らざるを得ない人?

タイトルは、

2019年に限定していますが、別に来年だけに限定するつもりではありません。

私が独断と偏見でイメージしているのは、

・直近3年で新築建売アパート購入者

⇒給与収入で補填が可能な範囲の規模を超えて、複数棟購入した方や、同じエリアで複数棟所有している方。

・直近3年で地方RC購入者

⇒融資ジャブジャブだからと調子に乗って、低利回りなのに、オーバーローン高金利で購入した方。

・直近3年で急速拡大した方

⇒拡大方法までは申しませんが、数年で3億を超え、万一の時に本業収入では賄えないほどの規模に到達してしまった方。

 

当たり前ですが、全ての方を対象には考えていません。このコラムを読んで、

自分ヤバいかも?

って初めて思った人のことを対象に書いてまいります。

 

でも、何かと浮かれる年末なので、あえて書きますが、

自分は大丈夫だと思っていませんか?

 

2.自分は大丈夫と思ってませんか?

先に申し上げますと、

私はまだ自分は大丈夫だと思っていません!!(^-^;

もちろん、

万全を喫しているつもりではありますし、規模や賃料収入や純資産はかなりの状態にはなっています。

13年以上(もうすぐ14年)の年月をかけて

・残債利回は18%程度

・残債比現金保有率2割超え(今月契約予定の売却で3割超え予定)

・その他金融資産もあり

・地震保険にも加入

・年間稼働率99.7%予定

の状態まで来ました。

それでも、

万が一何かが起きたら?

破綻はしませんが、多くを失う可能性もあるでしょう。

 

ここには、無借金経営の投資家が数名いますが、

その方々と私、

どちらが金持ちかと言えば私の方が金持ちだと思います。

でも、

どちらが安全かと言えば、

無借金経営の方が安全

です。

 

読者の皆さんはどれくらい大丈夫ですか?

 

3.築浅を買う人はどんな人?

大丈夫じゃないかも?と一人でも思った人がいましたら、このコラムは意味があったことになります。

やっとの思いで買った物件ですが、

せっかく買えた物件ですが、

今は満室の物件ですが、

売った方が得策ならば、売りましょう!

 

物件が

あなたを金持ちにしてくれるわけでも、

幸せにしてくれるわけでもありません。

 

あなた(私)自身の力と努力だけが

あなたを(私)を成功に導きます!

 

築浅物件。

売った方が良い場合もあります。

それが分かるのも、決断できるのも、本人次第。

 

今日は、他の事は忘れて

築浅物件を一円でも高く売る為に出来る事を考えてみます。

 

さて、築浅を買う人はどんな人でしょうか?

築浅を激安で仕入れるのはプロです。

築浅を高く売らなければいけません。

プロの反対は素人です。

どんな素人に売りますか?

築浅だから買う人に売らなければいけません。

築浅だから買う人とは?

・融資が通り易いから買う人

⇒融資が通りやすい物件にしなければいけません

・管理が楽そうだから買う人

⇒管理が楽そうで、コストがかからなさそうに見せなければいけません

 

簡単に言えば、

築浅だからと考える人

でしょうか。

 

もっと言えば、

物事を簡単に考えている人

ですね?

 

4.収入源をMAXへ!

物事を簡単に考えているの特徴は、

物事の裏を取りません!

つまり、

表面上の数字を高く見せる必要があります。

良く言われることなので今更ですが、

①賃料は極力高く設定したい

・敷金ゼロ

・礼金ゼロ

・AD積み増し

・初期費用サービス

色々と褒められない裏技がありますよね。

でも、そんな小手先の小細工もありますが、

・家具付賃貸で家賃UP

⇒家具代がかかりますが、表面上の賃料UPにつながります

・無料インターネット

⇒最近普通についているところも多いですが、既に入居中でも共益費UPが見込めるかも知れません。UPさせても入居者さんにメリットがある金額設定なら。。。

・自動販売機設置

⇒実質の収益は、販売手数料-電気代ですが、表面上は、販売手数料だけが目に留まることになります。

・プロパン物件

⇒人によっては反対でしょうが、背に腹は変えられない場合、プロパン業者と設備無償貸与契約で様々な設備の付加サービスを無償で対応してくれます。場合によっては、それも賃料UPにつながるかも知れません。

・コンセプト導入

⇒単純なものでも、競合と差別化が出来れば賃料UPにつながります。例えば、猫飼育可能なだけでも効果が見込めますし、ちょっとした工夫で大幅UPもあり得ます。他には、シェアルーム可能にすれば、1部屋単位では賃料UPも見込めます。

・駐車場の貸し方改善

⇒もし駐車場が空いている場合は、外貸し・タイム○等時間貸し・部屋とのセット貸し。中には、法人が家賃補助を出してくれる人で、込々なら少々家賃が高くても駐車場代0円で家賃を高くでも借りる人がいます。

こんな小細工もあります。

ボリュームが大きくなければ、小さな賃料UPも大きな利回りUPへつながります。

 

5.コストを最小限へ!

ここでのテーマはコスト削減です。

・管理が楽そうだから買う人

につながる考えかもしれませんが、

表面上の数字を見る場合、

・固定資産税

・水道光熱費

以外は、目に見えるものしかコストとして判断出来ない人も多いと思います。

 

①管理費

これは、

理想は自主管理かも知れませんが、例えば管理費5%以上払っている方は、管理費3%にしてもらうか、それ以下でも管理をしてくれる業者を見つけるのも一つです。サブリースが外せる人は、サブリース無しの方が利回りも高く見えます。もちろん、サブリースを外すことは客付けリスクを自身が負うことにはなりますが。。。

 

②日常清掃費

これを、管理会社へ委託すると、月2万円~かかるのではないでしょうか?

シルバーセンターやDIYで表面上の数字を抑える事はいくらでも出来ます。

 

コスト削減については、

自身の運営から削減努力は考えるべきものですが、売りぬく時と運営し続ける時は必ずしも一緒である必要はありません。

 

6.満室が絶対!

これは、昨今の融資引き締めにも関わってきます。

今日、無事に今月引渡予定の半再生物件の融資本承認が下りました。

融資審査の時に分かったことですが、

私の打診した信金は、空室が多いと、稼働率のシミュレーションの掛け目が厳しくなりがちとのことでした。

例えば、

私の場合は、3部屋だったので、3部屋でも返済時にどれくらい持ち出しになるか?という発想ですが、ここを単純に8掛けなのか7掛けなのか、その匙加減が現況を参考にされる部分があるように感じました。

つまり、

買付が入り、購入希望者が融資審査される場合に、その時点で満室かどうかは今後非常に重要なファクターになりそうな印象を受けました。

正し、勿論、一部屋程度の空室を慌てて相場より安く貸す必要はありません。。。

 

7.売却方法は非公開ピンポイント

これは賛否両論あるかも知れませんが、観点としては、

非公開が必ず高く売れるという意味ではありません!

それよりも、

市場に公開され売れなかった場合の悪影響の方が大きい

という意味です。

もちろん、

テクニカル的には、

セミナーでカモを集めてピンポイントで売りつけることが得意な人もいますが。汗

私はこれまで一度も物件を公開して売却したことがないので、公開した場合の恩恵を経験したことはないので比較できたわけではありませんが。。。

 

ただ、

私がここで想像するに、

築浅を好むターゲットは、

・自分だけが紹介されている

・自分は川上情報を得ている

・自分だけは良い物件が買える

・自分は築浅なら融資がつく

・必要なら自己資金充当も辞さない

このような、

自尊心をくすぐられると弱い人

です。。。

みなまでは申しません。涙

 

8.契約はローンの事前審査後

これは、

ある意味元付仲介の売主を萎えさせる手口にもなりつつあると思います。

契約を経てからローンブレイクで白紙解約になったことを想像してください。

萎えますよね?

正常な判断が出来なくなり、また、弱気になり、

家賃収入が安定して入る状態でも簡単に値下げするようにコントロールされてしまうかも知れません。

今は、

金融機関情報を持った仲介・投資家が強いと考えます。

従って、

・購入希望者が普通なら融資が通るほどの属性だったのか?

⇒築浅で融資が通らないなら、問題はほぼ購入希望者の与信にあると思いますが。仲介は、さも高属性だったのに融資が通らなかったというかも知れません。

・別の金融機関なら通るのかもしれません

⇒一つや二つの審査結果で一喜一憂するくらいなら、皆も融資付け苦労しませんよね?どんと構えて待つくらいでちょうど良いかも知れません。

 

なので、

契約はローン事前承認後で構いません!

ちなみに、私も良く使うブラフですが、

担当や支店長の口頭の回答≠事前承認

です。

融資事前承認には本審査と同じくらいの日数がかかります。約2週間~3週間でしょうか。

そして、

事前承認後に審査が覆ることは、そんなに多くなく、条件が変更される程度だと思います。

くれぐれも、1週間程度で

「事前は大丈夫でした~(>_<)笑」

みたいな見え透いたブラフに引っかからないようにして下さい。汗

 

9.おわりに

色々書きましたが、

読者にどう思われるか、若干不安は残しつつ、私なりの気持ちは込めて書きました。

役に立てば良いなという気持ちと、単なるババ引きへの加担なのかという気持ちがあります。

私は、

売却するからと、半年計画みたいに、賃料UPを図ったり、コスト削減したりは一切しません。家賃も、下がった部屋はそのままで売りに出します。

それは自分なりには拘りがありますが、自己満足であり過信なのかも知れません。

 

何が正しいかは、自分で決める。買うときも売る時も。

 

ここでは精いっぱい考えられることを書きました。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。