<はじめに>

 ミニ隠居です、私のコラムをお開きいただき、誠にありがとうございます。最近コラムで分譲マンションに寄り道してました。そろそろ本来の、ミニ隠居の投資をコラムしないと存在意義が問われそう。マズイことになるかもです。

 そこで今回コラムは、管理会社についてです

 といってもミニ隠居は管理会社と契約せず、自主管理を選択しました。何故でしょうか?

<まず、管理会社を分類します> 

 管理会社を分類する切口は、こんなとこでしょうか?

 ミニ隠居の考えですが、管理費は、安定的な客付けのための費用です。その他のジャマジャマした業務は、自主管理でもなんとかこなせますから(管理会社の方、スミマセン)・・・。なので、客付け(リーシング)の期待差で分類を決めました。

①自社物件または(および)家賃保証(サブリース)契約の有無

②客付け店舗の有無

<自社物件、家賃保証(サブリース)契約の有無で選ぶ>

 ここはもう、自社物件も家賃保証(サブリース)契約も無い管理会社が良いに決まってます。が、有力な管理会社は多かれ少なかれ自社物件を持っており、たとえ自社で家賃保証していなくても、有力なサブリース会社と専属契約している事も多いようです。

 ここは、管理会社のHPを見たり、実際に聴いたりして、管理戸数の割に自社物件が多かったり、自社で積極的に家賃保証したりしていないかを探るべきと思います。アパート新築請負部門を持つ会社は、サブリース物件が多いと思われます。最近は、リフォーム請負に力を入れている会社も多く、自社でリフォームしたアパートを自社物件に準じる扱いにしているようです。

 管理会社から見れば、

・一般の大家の物件を決めても、手数料と毎月5%程度の管理料が入るのみです。

・自社物件、家賃保証物件の場合は、約100%の毎月の家賃収入の有無や敷金・礼金が入りますから、当然にプライオリティが高いです。

・自社建築、リフォーム物件は、工事部門を守るため、空室率を下げる必要があり、やはりプライオリティ高いでしょう。

 なお、この点を店舗営業に聴くと、さすがにこう答えるでしょう。

「正直、自社物件は、優先します・・・が、大家さんのも、がんばりまあす。」

<客付け(リーシング)店舗の有無で選ぶ>

 客付け店舗を持つ管理会社については、自社で客付けしてくれるから客付けに有利という考え方と、賃貸情報を他のリーシング会社にオープンにしたくないため不利の考え方、がありますね。確かに我々大家と、利益相反関係です。

 その点、客付け店舗を持たない管理会社は、最初から情報をオープンにするはずで、利益相反関係がありません。セミナーなんかでは、こちらを推奨する講師が多いようです。・・・でも、これなら客付け面で自主管理と差がないのでは?いえいえ、管理会社の管理世帯数は個人大家の比ではないため、店舗への影響力が違います。その点、(少々は)意味あるようです。

 ミニ隠居の考えは、その地域でNO1の客付け力のある店舗網をもつ管理会社を推します。利益相反があっても、です。そもそも他社で管理している物件を、積極的にリーシングする店舗は、少ないですから、他社に情報を出さないデメリットは、意外に少ないと思います。

 確かに需要が多く、紹介できる物件が少ない地域の店舗なら、他社物件も紹介するでしょう。しかし、ミニ隠居の物件のある地域は、賃貸需要が少なく、店舗には時々、本社から指令が飛んできます。

「他社管理の物件は、紹介するな。今は、売上ノルマのカウントから外す。」

 この情報は大家には判りにくく、普通に店舗で聴いても、大概は

「いえいえ、特に差別はないですよ、そんな事は・・・」

的に答えてくれますので、気づかない大家さん(セミナー講師も)がほとんどかも知れません。何しろ情報を出す管理会社も気づかない事さえ・・・。店舗の営業さん、いつだって如才なく、

「頑張って紹介させて貰います。」

<ミニ隠居が自主管理する理由は?>

 さて、自主管理ですが、客付けの積極性については、意外にマシです。もちろん自社管理物件ほどには、お客様に勧めては貰えませんが、他社管理物件のように排除もされません。

 もともとミニ隠居の物件は、築年数や立地に難が多く、積極的にオススメ物件にしてもらっても決まりません。あらかじめ広告を見てミニ隠居の物件に決めてから来店したお客様しか、決まりません。ならば特定の管理会社ではなく、自主管理で多くの店舗に広告を出して貰うメリットが大きいと感じています。※

注: ここのとこ、当たっているかどうか?自信を持っての選択ではないですが。なにげにパンダ物件(ミニ隠居の安い家賃を見て来店したお客様に、自社物件を勧めてしまう。)にされているケースも多いはずです。それでも広告が増える事(取扱店舗が多いこと)は、正義でしょう。

 当初は管理費を浮かせるために自主管理を始めましたが、最も重要な管理業務である客付けについても、間違いない選択かもしれないなあ、とこの頃は考えています。

 <なお最近・・・>

 複数の会社に管理を打診して、断られました。言い方が強引だったんでしょうか?いや、たぶん、冗談だと思われたのかも?

 「言い値の管理料を払って、言い値の家賃に設定し、リフォーム提案は全て施工しますが・・・?その代わり、ただただ満室にしてください。」