明けましておめでとうございます!

本年もよろしくお願いいたします。

今回は3棟目のアパートの物件情報や、物件を発掘し、買付を入れるまでについて書きたいと思います。

3棟目のアパート物件情報

2017年11月に売買契約、2018年1月に物件が完成しました。1棟目、2棟目と同様、新築木造アパートです。

物件が完成するまでに売主が客付をしておらず、ゼロからの客付でした。途中トラブルがありながらも2か月弱で満室になりました。トラブルがなければ実質3週間程度で満室になりましたので、今後も空室リスクはあまり心配していません。

構造:木造アパート

築年数:新築

場所:板橋区

最寄駅:徒歩7分

価格:9,980万円

家賃収入:698万円

表面利回り:7.0%

室数:8室

借り入れについては、売主ご紹介の金融機関から借り入れしています。

自己資金を2割入れ、8割を借り入れました。金利は約1%で期間は25年です。

また、自己資金については並行して政府系金融機関に相談し、後日700万円のバックファイナンスをしました。金利は1%後半で期間は10年です。手持ち資金が少なかったので万が一に備えて借り入れしました。

新築木造アパートはやっぱり信用を毀損する!?

2棟目の物件を購入してから3棟目を購入するまで2年弱かかりました。この間、3棟目が欲しくて欲しくてたまりませんでした。

物件検索→資料確認→現地調査を繰り返していました。買付を入れて金融機関に審査をお願いした物件も多くあります。

なぜ3棟目を買えなかったのか。

そうです。属性に限界が来たのです。1棟目、2棟目で2億円以上の借り入れがあり、積算評価の低い新築物件を購入していたので当然です。

それでは、2年かかったとは言え、なぜ3棟目の新築アパートを購入できたのか。

主に大きく2つの理由があります。

1つ目の理由は、自己資金を2割入れたからです。

1棟目と2棟目はフルローンで購入しました。あまり個人の借り入れがなく、サラリーマン属性を活かせたためでしょう。金融機関が積極的に融資をしていた時代であったことも大きな要因だと思います。ご存知の通り一昨年位から融資が厳しくなり、多くの金融機関で自己資金を2~3割入れることが前提となりました。幸いなことに、この2年間で1棟目と2棟目のアパートが多くの現金を作ってくれていました。私は3棟目の物件は必ず買うべきと考え、自己資金を2割入れることを決めました。

2つ目の理由は、法人としての実績ができたからです。

不動産投資を開始した当初から、規模を拡大していくことを考えていたため、1棟目の購入時から法人を設立していました。1期目から黒字決算を狙っていたため、アパートが完成する直前に法人会社を設立し、その期に少しでも多く売上が上がるようにしました。アパート完成後3ヶ月程で16室が満室になったことで、売買に関する諸経費を計上しても、初年度から黒字決算とすることができました。3棟目を購入する頃には既に法人設立から2年半が過ぎており、創業以来3期連続の黒字決算が見えていました。金融機関の方からこの実績が評価されたことをお聞きした時は、不動産の経営者として評価されたようでとても嬉しく思いました。

上記の通り、大きく2つの理由により、ようやく3棟目のアパートを購入することができました。

次回は3棟目の物件を選んだ理由や購入後に発生したトラブルについて書きたいと思います。

本日もありがとうございました。