こんにちは。戸建リノベ専門大家だいです。

 

先日、不動産屋さんから

「戸建で物件が出てきたので、内覧しませんか?」

と連絡が入りました。

 

この不動産屋さんとは本業の仕事でご一緒することがある仲です。

だいたい1カ月に一回は、物件が出ると連絡をいただけます。

今回も僕が好きそうな物件だと言って声をかけていただきました。

 

今回の物件情報

戸建物件木造2階建

物件価格:250万円

築30年

駐車場2台(縦列駐車)

京都の地方の田舎に住んでいるのですが、立地はスーパーや学校も比較的近く、近隣には人気の分譲地があるので、まずまずの立地です。

ハザードマップでも水害被害はないことと、土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)でないことを確認しました。

僕が狙っているエリアは比較的人口も限られており、売り物件を自分一人でおおよそ把握出来る規模感です。(約100物件程度)

そんな感じなので、場所を教えてもらい家賃の想定価格(ここだと戸建で最低でも5.5万円の家賃と仮定)とわかるので、物件価格と合わせて物件改修費用が分かれば、投資利回り計算をすることができます。

 

ここでの計画は、

「収入」

家賃収入 66万円/年  (5.5万円/月 )

 

「支出」

物件価格 250万円

諸経費(登記費用) 25万円

計:275万円

 

改修費用構想

100万円パターンだと、

総費用375万円(100万+275万円)  表面利回り17.5%  (回収が5.71年)

 

200万円パターンだと、

総費用475万円(200万+275万円)  表面利回り13.8% (回収が7.24年)

 

300万円パターンだと、

総費用575万円(300万+275万円)  表面利回り11.4% (回収が8.77年)

 

表面利回20%を想定すると、

逆算で改修費用80万円で総費用330万円以内に収める計算です。

 

このような計算を簡単に行い、内覧に備えます。

内覧で、実際の物件の状態や改修範囲と概算費用をその場で検討していきます。

 

・改修費用が自分の想定よりかかるなら、まずは物件価格の交渉をしよう。

・物件の状態と立地が思ったより良さそうなら家賃設定を上げれるか。

 

などを内覧前から検討しておくと、現場に行って、すぐに不動産屋さんと交渉出来ます。

 

最期までご覧いただきありがとうございました。