こんにちは。戸建リノベ専門大家だいです。

 

前回、不動産物件の内覧前の検討について紹介しました。

今回は、実際に内覧をしてきたので、その結果をご報告します。

 

内覧前検討

物件情報

戸建物件木造2階建

物件価格:250万円

築30年

駐車場2台(縦列駐車)

 

表面利回20%を想定すると、逆算で改修費用80万円で総費用330万円以内に収める計算です。

 

家賃想定価格:5.5万円/月 66.0万円/年

物件価格250万円 + 改修費用80万円 = 330万円

表面利回計算 66.0万円 / 330.0万円 = 20.0%

 

ここのでの簡単な計算を内覧前に行っておき、現場を見ながら物件価格を交渉できるか、改修費用がどのくらいかかるかを検討します。

 

 

実際に現場内覧

「外部」

屋根: (ステンレス瓦棒葺き 劣化は見られないが、定期的な塗装のメンテナンスが必要)

外壁:△ (プリントトタン張り 劣化は見られないが、定期的な塗装のメンテナンスが必要) 

サッシ:△ (シングルガラス 断熱性がないので結露しやすい。網戸の設置が必要)

外構:△ (土場 植栽あり、草刈りメンテが必要、以前所有者さんの犬小屋があったので撤去が必要)

 

「内部」

床:× (床板が所々ブカブカしており、床材の入れ替えが必要)

構造:× (柱にシロアリ被害の形跡あり、構造に不安がある)

家の傾き:× (家の大きな傾きがあり、家ではなく、外の擁壁にクラックがあったため地盤が原因か)

水回り:× (設備が古いままなので、総替えが必要)

 

 

まとめ

 

結論から言えば、無しの物件でした。

 

改修するだけで10001500はかかるのではないかと思います。

 

・全体的に内装や水回りは相当老朽化が進んでおりかなりの改修が必要です。

 

・物件は、田んぼ地のど真ん中にある為、地盤沈下を起こしており、家に大きな傾きがありました。傾きを治すには家を一度をあげて、地盤改良をしたのちに再度基礎をすることになりそうです。

 

・良い点は、立地だったので、一度既存の建物を潰して、土地のみで売却をすることがいいのではないかと思います。

 

・この物件が築100年近くの古民家で、とても貴重な古材を使用しているなどの理由があれば、再生する人はいるかもしれませんが、構造材は細く、あまりいいものでなかったので再活用して投資することは難しいです。

 

この様に、案内書類で分からない事でも、内覧をして分かることがあります。

 

実際に足を運んで、現場を見て物件再生のイメージをすることが戸建リノベ投資では必須だと思います。

 

最後までご覧にいただき、ありがとうございました。